광주지방법원 2026타경31576. 광주광역시 광산구 신창동 정원시티캐슬 5층 502호로, 전용면적 35.6335㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원인 신건이며, 주택도시보증공사가 109,113,767원의 청구금액으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 문제는 단순히 경매 채권의 규모가 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금과 최근 거래가격의 하락을 함께 살펴야 한다는 점입니다.

등기부에 있었던 우리은행 근저당권은 2020년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.05.18 강제경매개시결정으로 분석됩니다. 그런데 임차인 김대용은 그보다 앞선 2021.06.29에 전입하고 점유를 시작했으며, 2021.05.25 확정일자도 갖고 있습니다. 2025.05.14에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

먼저 확인할 부분은 2015년 우리은행 근저당권이 현재까지 존속하는 권리가 아니라는 점입니다. 최초 채권최고액은 2,296,800,000원이었고, 2015.07.29 2,136,000,000원으로 변경됐지만, 2020.06.10 해지를 원인으로 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 과거의 큰 근저당 금액을 현재 낙찰자가 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

2022.04.14 주식회사세명건설 앞으로 대물변제에 따른 소유권이전등기가 있었으나, 2022.05.16 합의해제를 원인으로 해당 이전등기가 말소됐습니다. 현재 소유자는 주식회사디앤아이산업입니다. 이후 2026.05.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.05억

실제 임차인 1명. 임차인 김대용의 보증금은 105,000,000원이며, 보증금 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자로 구분합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 1.26억보다 최근 거래를 봐야 한다

정원시티캐슬은 50세대 규모의 공동주택으로, 본건과 면적이 일치하는 전용 약 35.63㎡의 실거래 6건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 126,166,666원이지만, 이 평균에는 2021~2023년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 시장 수준을 판단하려면 최근 12개월 평균과 최신 거래에 우선순위를 둬야 합니다.

전체 평균 126,166,666원만 보면 최저가 119,000,000원은 평균의 94.3%로, 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제 최근 거래를 적용하면 결론이 정반대입니다. 최근 12개월 평균은 108,500,000원이고 최신 거래는 97,000,000원입니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 10,500,000원 높고, 최신 거래보다 22,000,000원 높습니다. 최근 거래가격이 과거 거래 대비 19.6% 하락한 흐름까지 고려하면, 과거의 전체 평균에 기대어 이 물건에 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

신건 최저가 119,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,466,000원을 공제한 뒤 임차인 김대용의 보증금 105,000,000원이 전액 배당됩니다. 남는 11,534,000원은 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 97,579,767원으로 계산됩니다.

중요한 구분이 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 미배당분을 그대로 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 직접적인 인수 위험은 매각물건명세서에 기재된 김대용의 임차보증금 미변제 잔액입니다. 현 회차 예상배당에서는 임차보증금이 모두 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다.

배당은 최저매각가 낙찰을 전제로 한 추정이며, 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 현 회차 인수 0원은 예상배당액 기준이지, 실제 전액 변제가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다

이 물건에서 반드시 계산해야 하는 부분입니다. 임차보증금 105,000,000원이 매각대금보다 커지는 순간, 임차인이 배당받지 못한 금액이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 인수할 보증금 잔액으로 비교해야 합니다.

1회 유찰 시 실질취득 107,113,600원은 최근 12개월 평균 108,500,000원에 가까워집니다. 2회 유찰 시에도 106,770,880원으로 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 것은 두 경우 모두 최신 거래 97,000,000원보다 높은 실질취득가격이라는 점입니다.

따라서 1~2회 유찰만으로 뚜렷한 가격 경쟁력이 생긴다고 보기 어렵습니다. 최근 실거래가 하락하는 시장에서 감정가 대비 할인율을 기준으로 매입가격을 판단하면, 실제로는 최근 시세보다 높은 금액을 부담할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 신창동 소재 전남공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 업무·상업시설과 공동주택, 학교 및 편의시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 광대로와 왕복 2차선 등의 아스팔트 포장도로가 연결돼 있습니다. 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2015년 준공된 지상 12층 철근콘크리트구조 건물의 5층 502호입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등이 설치돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 지정 사항이 있습니다.
• 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 평탄한 토지입니다. 토지면적은 676.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,218,000원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유·관리 상황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 50세대 규모이며 동일 면적의 실거래가 6건 확인됩니다. 과거 최고 거래 150,000,000원에서 최신 거래 97,000,000원까지 가격 차이가 크고, 최근 거래 추세는 -19.6%입니다. 소규모 도시형생활주택의 거래 수요와 가격 변동성을 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 여부. 현 회차 예상배당은 보증금 105,000,000원 전액 변제지만, 실제 집행비용과 우선배당 항목에 따라 차이가 날 수 있습니다. 배당표와 권리관계를 최종 확인해야 합니다.
• 주택임차권등기 인수 여부. 을구 3번 임차권등기는 매각물건명세서상 인수 가능 권리입니다. 단순히 경매개시결정보다 먼저 등기됐다는 사실만이 아니라, 2021년 전입·점유와 확정일자를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 예상 인수액 11,913,600원, 2회 유찰 예상 인수액 30,610,880원을 매각가에 더해 입찰자금을 계산해야 합니다. 최저가만으로 할인율을 판단하지 않아야 합니다.
• 최근 거래 기준 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 108,500,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선적인 비교 기준으로 삼고, 실질취득액에 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용도 고려해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태, 임차인의 보증금 반환 및 주택 인도 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 전액 변제 후 임차권등기 말소가 어떻게 처리되는지, 배당과 인도 절차가 원활히 진행될 수 있는지 점검해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권 109,113,767원 중 현 회차 추정 미배당액은 97,579,767원입니다. 이 금액을 매수인의 별도 인수채무로 오인하지 않되, 신청채권의 성격과 배당관계는 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 체납관리비, 실제 내부 상태, 시설 노후화와 수선비용을 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 없음이 모든 비용 위험의 부재를 의미하지는 않습니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.04 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 최신 실거래 내역을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 할인보다 보증금 인수가 더 중요하다”

이 사건은 신건 최저가가 119,000,000원인 도시형생활주택입니다. 현 회차에 해당 금액으로 낙찰된다면 예상배당상 임차인 보증금 105,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.

가장 큰 문제는 현재 실질취득가격이 최근 12개월 평균보다 9.7% 높고, 최신 거래가격보다 22.7% 높다는 점입니다. 과거의 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래 108,500,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 더욱이 시장은 -19.6%의 하락 추세를 보이고 있습니다.

유찰 이후에도 문제가 해결되지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득은 107,113,600원, 2회 유찰 시 106,770,880원으로, 최저매각가 하락 폭에 비해 실제 매입비용의 하락은 제한됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하기 때문입니다. 이 가격대는 최근 평균과 거의 차이가 없고, 최신 거래보다 여전히 높은 수준입니다.

소규모 도시형생활주택의 환금성, 단지 경매 평균 4.6회 유찰 이력, 최근 거래 하락과 임차권 인수 구조를 종합하면 현재 신건 응찰의 가격 매력은 낮습니다. 단순히 여러 차례 유찰되기를 기다리는 전략만으로도 충분한 안전마진을 확보하기 어려운 유형입니다. 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 보증금 인수액을 포함한 실질취득가격이어야 합니다.