광주지방법원 2026타경31621. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역한국아델리움 6층 601호입니다. 감정평가상 20층 건물 중 6층에 위치하고, 오피스텔로 이용 중입니다. 주위는 노선 상가지대이며 광주역 남서측 인근이라는 입지 특성이 있습니다.
등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022년 9월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날짜에 우리은행 근저당권이 설정되었으며, 이후 하제헌의 주택임차권등기가 기재되었습니다. 2026년 5월 20일에는 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 임차보증금의 크기가 아니라 임차인의 대항력 취득 시점입니다. 보증금 162,700,000원은 상당한 금액이지만, 전입신고일인 2022년 12월 5일이 말소기준권리 설정일인 2022년 9월 16일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다. 반면 근저당권 변경등기의 효력과 실제 배당순위는 별도로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 601호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 (신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 근저당 변경등기 | 을구 1-1번 · 채권최고액 56,520,000원 · 공동담보 해제 기재 |
| 임차현황 | 하제헌 · 보증금 162,700,000원 · 대항력 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경은 확인 필수
말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다.
다만 같은 날짜에 접수된 을구 1-1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 따라서 최초 채권최고액 전체를 이 호실에서 실제 변제받을 확정 채권액으로 취급해서는 안 됩니다.
변경등기의 정확한 효력과 현재 유효한 채권최고액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로, 을구 1번·1-1번 등기원문과 공동담보 해제 내역, 채권계산서를 확인하기 전에는 예상배당을 확정적으로 받아들일 수 없습니다.
한편 임차인 하제헌의 주택임차권등기는 2024년 11월 27일 접수됐습니다. 등기된 전입신고일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 후순위 권리입니다. 이 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 162,700,000원, 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 하제헌 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하제헌 건물전부 · 주거(임차권등기) |
162,700,000원 | 2022.12.05 2023.12.18 |
없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.09.23 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 전입신고일 | 2022.12.05 |
| 확정일자 | 2023.12.18 |
| 임차보증금 | 162,700,000원 |
| 등기상 월차임 | 110,000원 |
| 임차권등기 | 2024.11.27 · 을구 2번 · 광주지방법원 2024카임6091 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.11.27 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 2022.09.16 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 (제시된 권리분석 기준) |
임차인은 말소기준 근저당권 이후 임대차계약을 맺고 점유를 시작했으며, 이후 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 전입신고가 선순위 근저당 설정일보다 늦으므로, 선순위 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
임차권등기와 배당요구가 있다고 해서 자동으로 보증금을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 실제 우선변제 범위는 확정일자와 배당순위, 최우선변제 요건 등을 함께 따져야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당액과 임차인의 개별 배당권을 동일하게 취급해서도 안 됩니다.
따라서 제시된 시나리오상 실질취득가는 낙찰가와 동일하며, 대항력 인수형처럼 보증금 수준으로 고정되지 않습니다. 단, 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저렴하다고 말할 수 없다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가도 215,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.
다만 이 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 상승·하락 추세를 확인할 수 있는 비교 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 215,000,000원 | 0원 | 215,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 172,000,000원 | 0원 | 172,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 137,600,000원 | 0원 | 137,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 정리한 것입니다. 근저당 변경등기가 반영됐는지 확인되지 않았으므로 실제 법원 배당결과를 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 162,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 계산은 집행비용 3,810,000원과 우리은행 배당 211,190,000원으로 매각대금 전액을 소진합니다. 신청채권자 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 변경의 효력, 당해세, 최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
시뮬레이션상 채권총액은 23,210,620,000원이고, 신건 기준 채권자 배당총액은 211,190,000원, 미배당 합계는 22,999,430,000원입니다. 다만 공동담보 및 변경등기가 얽힌 채권에 최초 채권최고액 전체가 반영되어 있어, 이 미배당액을 실제 채무 잔액으로 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대입니다. 일반상업지역 내 입지라는 특성이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통수단 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 6층 601호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 동측 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하는 부지입니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며, 일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 시가지경관지구 저촉도 표시됩니다.
- 환금성. 실제 이용은 오피스텔이지만 경매상 용도는 근린시설로 표시됩니다. 매수층과 금융조건, 임대수익 및 매각 가능성을 판단할 때 이 차이를 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 가격경쟁력은 확정할 수 없습니다.
이 사실만으로 위법 이용이라고 단정할 수는 없지만, 건축물대장의 실제 용도, 주거 사용 적법성, 임대차 관련 규정 및 금융기관의 담보평가 조건은 별도로 확인해야 합니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔과 동일한 조건으로 취득·운용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 민간임대주택등기 — 일반 근저당 물건과 다른 확인사항
등기부 갑구 1-1번에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등록일자는 2019년 10월 2일이고, 등기 접수일자는 2022년 9월 16일입니다.
해당 기재에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 의무임대기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준 준수의무가 명시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원문 확인. 2022.09.16 을구 1번 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 을구 1-1번 변경액 56,520,000원, 공동담보 해제 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 예상액 재산정. 우리은행 예상배당 211,190,000원과 주택도시보증공사 예상배당 0원은 변경등기 검증 전 확정값이 아닙니다. 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
- 임차권 인수 검토. 하제헌의 전입신고일은 2022.12.05이고 말소기준권리는 2022.09.16입니다. 대항력 없음 판단을 매각물건명세서·전입세대확인서·임차권등기 원문으로 다시 점검하세요.
- 최우선변제·배당요구. 임차권등기 및 배당요구가 확인되는 만큼 실제 임차보증금 배당 여부와 소액임차인 해당 여부는 별도로 검토해야 합니다.
- 건축물대장 용도 확인. 근린시설과 오피스텔 이용 표시 사이의 차이를 확인하고, 현재 사용이 적법한지 및 원상회복이나 용도변경 문제가 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 검토. 등기상 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 규제, 경매취득에 따른 처리 여부를 확인하세요.
- 실거래와 임대수익 조사. 감정가 215,000,000원의 시장 적정성은 인근 비교 가능한 오피스텔·근린시설 거래 및 실제 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 임대차 종료 및 명도 절차를 확인하세요.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비의 승계 가능성, 기타 관리비와 체납 사항을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 감정평가서를 매각기일에 맞춰 재확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원이지만 확인할 권리는 남아 있다”
이 사건은 후순위 임차인이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 분석되는 물건입니다. 보증금 162,700,000원의 임차인이 있고 임차권등기까지 되어 있으나, 전입신고일이 선순위 근저당 설정일보다 늦기 때문입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서도 인수보증금 때문에 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.
그렇다고 안전성과 투자성이 모두 확보됐다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근저당권 최초 설정과 변경등기 사이의 큰 금액 차이가 있으며, 이를 검증하지 않은 배당표는 신뢰하기 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이, 실거래 가격 검증 부족이 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건의 평가는 권리 인수 측면은 양호하지만, 등기 변경·용도·가격 확인 전까지 입찰 판단 보류입니다. 신건 최저가 215,000,000원을 적정 가격으로 인정하려면 먼저 실제 시세와 법적 이용 가능성을 확인해야 합니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 매력이 자동으로 높아지는 물건은 아닙니다.
