광주지방법원 2026타경31631. 전라남도 나주시 남평읍 양우내안애리버시티 203동 303호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9736㎡, 29층 건물 중 3층에 위치한 남향·계단식 아파트입니다. 감정가는 216,000,000원, 최저매각가 역시 같은 금액인 신건입니다.

소유자는 황애림으로, 2018년 12월 17일 소유권을 이전받았고 당시 등기에 기재된 거래가액은 230,500,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 190,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다.

이후 여러 대부업체의 근저당권과 서민금융진흥원의 가압류가 설정됐지만, 일부는 이미 말소됐고 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

따라서 이번 사건에서 구분해야 할 것은 두 가지입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 점, 그리고 권리상 인수액이 없다고 해서 현재 가격이 저렴하다는 뜻은 아니다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행 근저당

등기상 확인되는 근저당권 설정은 모두 5건입니다. 이 중 주식회사유노스프레스티지대부의 26,000,000원, 테크메이트코리아대부의 기존 45,000,000원, 앤알캐피탈대부의 52,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다.

현재 후순위에 남아 있는 주요 담보권은 2022.01.28 설정된 88,500,000원 근저당권과 2022.03.24 설정된 45,000,000원 근저당권입니다. 여기에 서민금융진흥원의 5,370,431원 가압류가 있습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 을구 9번 근저당권에는 유미캐피탈대부주식회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 기재돼 있습니다. 이 질권은 후순위 근저당권과 연결된 권리로, 관련 채권의 배당관계 및 말소 처리를 확인해야 합니다. 별도의 매수인 인수액은 산정되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 평균과 비슷하지만 최신 거래보다는 비싸다

양우내안애리버시티의 동일 평형인 전용 84.97㎡대 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 216,333,333원이며, 최저 거래는 207,000,000원, 최고 거래는 240,000,000원입니다.

최저매각가 216,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,333,333원의 99.8%입니다. 평균보다 333,333원 낮은 금액으로, 사실상 시세 평균과 거의 같은 수준입니다.

하지만 최신 거래로 제시된 2026년 4월 208,000,000원과 비교하면 최저매각가는 8,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 103.8%에 해당합니다. 따라서 평균 가격보다 조금 낮다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 다만 이를 근거로 이번 물건이 반드시 신건에 낙찰된다고 판단할 수는 없습니다. 실제 입찰 여부는 시세뿐 아니라 권리 확인, 현장 상태, 경쟁 수요에 따라 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 계산한 금액이므로, 실제 채무잔액 및 확정 배당액과는 다를 수 있습니다.

집행비용은 3,824,000원으로 추정했습니다. 최초 근저당권자인 우리은행의 권리는 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 위 표는 채권최고액을 활용한 배당 추정이며 실제 배당표가 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

이 가정에서 전체 채권액은 329,170,431원이고, 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 212,176,000원입니다. 미배당 채권액은 116,994,431원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰로 매각가격이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당금은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.

가격 관점에서는 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원으로 내려가는 시나리오가 있습니다. 이러한 가격에서는 최근 실거래 평균과의 차이가 커지지만, 실제 유찰 여부나 다음 회차의 매각조건이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 남평읍 동사리 소재 남평초등학교 남동측 근거리에 있습니다. 주변은 조성된 택지지대로, 아파트 주거환경을 형성하고 있습니다.
• 교통. 단지 내부 차량 출입은 용이하고, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 북측에는 공도와 연결되는 단지 내 도로가 정비돼 있습니다.
• 건물. 2018.09.20 준공된 896세대 단지입니다. 대상 호수는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 29층 건물의 3층이며 남향·계단식입니다. 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·소방·도시가스설비 및 공용승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형의 평지에 조성된 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 550,400원/㎡입니다.
• 규제. 기타공원시설 저촉, 소로3류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 실제 수리 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 207,000,000원~240,000,000원에 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있으므로, 층·향·내부 상태를 반영한 적정 매도가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 99.8%이고 최신 거래보다 8,000,000원 높습니다. 실거래 평균만 보고 할인 물건으로 판단하지 말고 3층 조건을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 선순위 근저당권 승계. 우리은행의 2018.12.17 근저당권이 2025.06.30 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기부의 권리이전 내역과 신청채권자의 지위를 대조해야 합니다.
• 임차인 및 점유 확인. 확인된 임차인 0명이라는 사실과 실제 임차인이 없다는 확정 판단은 구별해야 합니다. 감정평가서상 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 사항 및 현장 점유를 확인해야 합니다.
• 후순위 담보권 확인. 을구 7번·9번 근저당권과 을구 9-1번 근저당권부채권 질권설정의 배당 및 말소 처리를 검토해야 합니다.
• 배당 추정 주의. 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 신청채권자 배당금이 0원으로 표시된 추정 결과도 실제 권리승계관계와 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용도 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 172,800,000원, 2회 유찰 가격 138,240,000원을 비교하되, 실제 매각 진행 상황과 변경 공고를 기준으로 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각 공고 및 입찰보증금 조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 매력 부족”

광주지방법원 2026타경31631은 2018년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 승계됐고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 낙찰자가 인수하는 권리금액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 및 임차관계의 최종 확인은 필요합니다. 후순위 채권의 미배당금이 크다는 사실 자체는 매수인 인수액이 발생한다는 뜻이 아닙니다.

더 중요한 판단 요소는 가격입니다. 감정가 216,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 216,333,333원과 거의 같고, 최신 거래 208,000,000원보다 높습니다. 대상 호수가 3층이라는 점까지 고려하면 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

종합 결론은 ‘권리 구조 B등급, 가격 메리트는 보류’입니다. 권리 승계와 점유관계를 확인한 뒤, 신건 즉시 입찰보다 적정가 상한을 정하고 유찰 이후 가격을 비교하는 접근을 권합니다. 이 사건의 핵심은 인수권리보다 매입가격과 실제 점유 상태에 있습니다.