광주지방법원 2026타경31932. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 10층 1017호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 181,400,000원, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 226,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 보증금의 크기보다 권리가 성립한 순서입니다. 우리은행의 근저당권은 2022.09.16에 설정되었습니다. 임차인 박경수 씨의 점유개시일은 2023.02.10, 전입신고와 확정일자는 2023.11.14입니다. 임차권등기는 2025.02.13에 이루어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 임차보증금 181,400,000원을 그대로 매수인의 인수채무로 더하는 계산은 이 사건에 맞지 않습니다.
반면 등기부에는 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 23,047,920,000원 외에 같은 날 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재된 근저당권 변경등기가 존재합니다. 이는 실제 배당액을 검토할 때 반드시 확인해야 하는 부분입니다. 기존 채권최고액만 기계적으로 적용한 배당 계산을 확정적인 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1017호 등기부 도로명주소: 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 20층 중 10층 1017호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (2022.09.16 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 민간임대주택등기 | 2019.10.02 등록 · 2022.09.16 등기 |
| 예상 인수금 | 0원 (확인된 임차보증금의 대항력 승계 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력은 없지만 확인할 등기가 있다
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 신흥새마을금고와 한국건설의 근저당권은 각각 2023.02.07, 2023.03.28에 이미 말소되었습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산하지 않습니다.
실제 임차인 1명 — 박경수. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타나는 임차인입니다. 보증금은 181,400,000원이며, 임차권등기에는 차임 110,000원과 건물 전부의 임차범위가 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 나타나며, 박경수 씨와 별도의 추가 임차인으로 세지 않습니다. 다만 양측의 채권액이 동일하다는 사정만으로 보증금 대위변제나 채권승계를 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박경수 건물 전부 · 임차권등기 |
2023.11.14 2023.11.14 |
181,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계표시 없음 |
| 실제 임차인 수 | 1명 (박경수) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.02.10 |
| 점유개시일 | 2023.02.10 |
| 전입신고일 | 2023.11.14 |
| 확정일자 | 2023.11.14 |
| 보증금 / 차임 | 181,400,000원 / 110,000원 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2025.02.13 · 을구 6번 · 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 2025.02.13 · 배당요구 있음 |
| 대항력 | 없음 · 전입신고 및 점유개시가 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 있음 · 선순위 근저당 이후 · 구체적 배당순위와 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 매수인 인수 0원 판단 |
② 가격 검증 — 226,000,000원이 싼지는 아직 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 226,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 예상되는 임차보증금 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득금액 역시 226,000,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가가 현재 시장가격을 적정하게 반영하는지 판단하기 어렵습니다. 특히 실제로는 주거용 오피스텔로 사용되는 물건이어서 일반 아파트 매매가격을 그대로 적용하면 비교 기준이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인 여부보다 동일 용도·유사 면적 물건의 최근 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각 기준금액 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 226,000,000원 | 0원 | 226,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 180,800,000원 | 0원 | 180,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 144,640,000원 | 0원 | 144,640,000원 |
실질취득은 각 매각 기준금액에 예상 승계보증금을 합한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 관리비, 명도비용 등은 포함하지 않습니다. 유찰 후 가격은 가정이며 실제 향후 매각가격이나 시세 우위를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
현재 매각 기준금액에서 집행비용을 우선 공제하고, 채권최고액을 기준으로 우리은행에 배당하는 기계적 계산 결과입니다. 다만 우리은행 근저당권 변경등기 및 공동담보 해제의 효과가 최종 반영된 계산이라고 볼 수 없으므로 실제 배당표와 달라질 수 있다는 점을 전제로 읽어야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 222,036,000원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 표는 채권최고액을 사용한 계산상 배분입니다. 을구 1-1번 근저당 변경등기에 기재된 56,520,000원과 공동담보 해제의 효력, 실제 채권잔액, 세금·최우선변제·임차인 배당 및 채권승계 관계를 확정 반영한 법원의 배당표가 아닙니다. 주택도시보증공사 청구와 임차보증금의 중복 여부도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근입니다. 주위는 업무용 빌딩, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 위치한 상업·업무지대이며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 광주역과 버스승강장이 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 10층 1017호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장 및 지상 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측에 왕복 6차로 도로, 동측에 폭 약 20m, 남측에 폭 약 8m 내외의 도로가 위치합니다. 차량 접근과 인근 교통시설 이용이 가능한 입지입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 지정·저촉사항이 있습니다. 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가상 이용상태도 주거용 오피스텔입니다. 반면 사건의 물건종류는 근린시설이므로 건축물대장상 법적 용도와 실제 이용의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다. 다만 이 사실만으로 실제 주거 사용의 적법성, 용도변경 요건 또는 등록임대주택 관련 의무가 모두 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 광주역 접근성과 상업·업무지대라는 입지적 특징이 있으나, 주거용 오피스텔과 근린시설의 법적 용도에 따라 매수층과 금융조건, 임대·매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래에 근거한 환금성 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원, 변경등기상 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제 이 호실에 미치는 효력을 확인해야 합니다. 기존 배당 추정액 222,036,000원을 그대로 확정 배당으로 전제하지 마세요.
- 임차인의 대항력 재확인. 박경수 씨의 점유개시일 2023.02.10, 전입·확정일자 2023.11.14, 임차권등기일 2025.02.13을 말소기준 2022.09.16과 비교하고, 주민등록·점유 및 매각물건명세서 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 보증금과 주택도시보증공사 채권 관계. 임차보증금과 신청채권액이 모두 181,400,000원입니다. 대위변제·승계가 실제 이루어졌는지, 채권자가 누구인지, 배당요구 및 임차권등기 처리 관계를 확인해야 합니다. 동일한 채권을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 민간임대주택 등록관계. 2019.10.02 등록에 따른 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 경매 취득 후 등록상 지위와 행정처리 절차를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 근린시설이라는 사건상 분류와 주거용 오피스텔이라는 실제 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장 및 현장조사 결과와 대조해야 합니다. 주거 이용의 적법성 및 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 실거래 가격 조사. 현재 최저가 226,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 또는 유사한 용도·규모의 최근 거래가 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 점유·명도 및 인수비용. 임차권등기가 있다는 이유만으로 현장 점유 상태를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능성, 이사 협의, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대주택 등록 관련 서류 및 배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도, 확인할 것은 남아 있다”
광주역한국아델리움 1017호는 임차인 보증금 181,400,000원이 존재하지만, 그 임차인의 전입신고와 점유개시가 2022.09.16 우리은행 근저당권보다 늦어 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 물건으로 보기는 어렵습니다. 금전적 인수 위험만 놓고 보면 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 안전한 입찰 대상이라고 평가할 수는 없습니다. 우리은행의 근저당권 변경등기와 공동담보 해제는 제공된 배당 추정액의 신뢰성에 직접 영향을 줄 수 있는 사항입니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·주거용 오피스텔 이용의 차이가 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 가격에 근거한 시세 검증도 필요합니다.
이 물건은 신건 최저가 226,000,000원이라는 사실보다 정확한 등기 효력, 실제 점유관계, 적법한 이용상태, 최근 시장가격을 확인하는 것이 먼저입니다. 금전적 인수는 낮지만, 배당 계산과 법적 이용관계의 불확실성을 해소하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 최종 판단은 해당 사항을 확인한 뒤 시세와 총취득비용을 비교해 내려야 합니다.
