광주지방법원 2025타경33334. 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 44에 위치한 공동주택과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 가칭 '엘리시움아파트'로, 지하 1층부터 지상 9층까지 조성된 총 28세대 규모의 건물입니다. 소유자는 주식회사호남주택이며, 신청채권자는 고흥군수산업협동조합입니다.
등기부만 살펴보면 2025년 4월 15일 가압류가 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 그보다 먼저 등기된 2025년 1월 6일 가처분이 있습니다. 더욱 중요한 것은 건축물 자체가 미준공이며, 보평종합건설 주식회사가 공사대금 2,736,000,000원을 주장하며 유치권을 신고했다는 사실입니다.
이 가처분은 신청채권자가 설정할 근저당권을 보전하기 위한 것으로, 신청채권자는 2026년 9월 17일 말소확약서를 제출했습니다. 따라서 해소 가능성을 뒷받침하는 자료가 있지만, 말소확약서 제출과 실제 등기 말소 완료는 구별해야 합니다. 유치권 신고 역시 그대로 확정 채무가 되는 것은 아니지만, 성립한다면 낙찰 후 사용·인도와 경제적 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 녹사리 44 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 공동주택(가칭 엘리시움아파트) · 일괄매각 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 9층 · 총 28세대 |
| 이용상태 | 1층 상가 1개·관리실·로비 등, 2~7층 각 층 4세대, 8~9층 복층구조 4세대 |
| 준공 상태 | 사용승인 미취득 · 일부 마감공사 미완성 · 건축물대장 없음 |
| 토지 | 1,453.0㎡ · 지목 전 · 제2종일반주거지역 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사호남주택 (단독소유) |
| 감정가 | 6,894,070,075원 |
| 최저매각가 | 6,894,070,075원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 고흥군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 4,814,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 유치권 신고 | 보평종합건설 주식회사 · 2,736,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 확약, 유치권은 별도
말소기준권리는 2025년 4월 15일 등기된 유한회사 가야이엔지의 가압류입니다. 한국금융자산대부주식회사와 유한회사 부일씨에스의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 근저당권, 경매개시결정, 나주시와 영광군의 압류는 모두 이 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
한 가지 구별할 점은 고흥군수산업협동조합 근저당권의 계약 원인일은 2021년 6월 2일이지만 등기 접수일은 2025년 7월 3일이라는 사실입니다. 등기상 권리 순위를 판단할 때 계약 원인일만 보고 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.
② 미준공 상태 — 건물을 완성해야 하는 부담
이 물건은 사용 중인 완공 아파트의 개별 호실 경매와 성격이 다릅니다. 전체 공동주택 건물이 신축 중이며, 주요 공사는 대부분 끝났지만 일부 마감공사가 완료되지 않아 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 건축물대장도 존재하지 않습니다.
| 확인 항목 | 현재 상태 | 검토 포인트 |
|---|---|---|
| 건축허가 | 영광군청 건축허가 취득 | 허가조건·변경 내역 확인 |
| 공사 진행 | 주요공사 대부분 완료 | 미완료 마감공사 범위 확인 |
| 사용승인 | 미취득 | 승인 가능 여부·필요 절차 확인 |
| 건축물대장 | 없음 | 준공 후 대장 생성 및 관리 확인 |
| 설비 | 급배수·승강기·소방·난방 등 구비 | 작동 및 검사·사용 가능 상태 확인 |
| 전체 규모 | 총 28세대 · 지하 1층~지상 9층 | 전체 건물의 준공·운영 부담 평가 |
일부 공사가 남은 상태라는 사실은 단순한 실내 수리 문제가 아닐 수 있습니다. 공사 마무리, 준공 관련 검사, 사용승인 절차, 각종 비용 정산 등을 매수인이 직접 해결해야 할 가능성을 따져야 합니다. 다만 구체적인 잔여 공사비와 승인 소요비용은 확인되지 않아 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 6,894,070,075원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 곧 입찰 가능한 최저매각가입니다.
그러나 이 물건은 28세대 규모의 미준공 공동주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 완성된 아파트 개별 세대의 매매가격과 단순 비교하기 어렵고, 검증 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 6,894,070,075원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 5,515,256,060원 | 155,634,812원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 4,412,204,848원 | 1,247,655,511원 | 0원 |
각 유찰 회차는 제공된 매각가격 시뮬레이션이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다. 채권 미배당과 매수인의 채무 인수는 다른 개념입니다. 배당상 인수 0원에는 유치권 성립 시 발생할 수 있는 경제적 부담과 미준공 관련 추가비용이 포함되지 않습니다.
1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 5,515,256,060원, 2회 유찰을 가정하면 4,412,204,848원으로 내려갑니다. 그러나 이 경우에도 공사비 유치권 문제와 사용승인 미취득 상태는 그대로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,894,070,075원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 71,340,701원 |
| 1. 가압류 · 유한회사 가야이엔지 | 234,400,000원 | 234,400,000원 |
| 2. 가압류 · 한국금융자산대부주식회사 | 414,538,311원 | 414,538,311원 |
| 3. 가압류 · 유한회사 부일씨에스 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 4,814,400,000원 | 4,814,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,209,391,063원 |
제시된 예상배당 시뮬레이션을 그대로 표시했습니다. 근저당권 4,814,400,000원은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류 채권과 근저당권 간 실제 배당순위·배당액은 확정된 배당표와 다를 수 있습니다. 소유자 잔여금 역시 확정금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영광고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 기존 읍소재지 주택지대로, 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 9층 건물입니다. 총 28세대로 구성되며 일부 마감공사가 남아 있어 사용승인이 완료되지 않았습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 다만 최종 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 1,453.0㎡, 지목 전, 제2종일반주거지역입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 203,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류 및 소로2류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 완공 후 정상적으로 사용할 수 있는 공동주택과 사용승인 미취득 건물은 매수자의 자금조달 및 매각 가능성 측면에서 차이가 큽니다. 미준공과 유치권 문제가 해결되지 않은 상태에서는 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 말소. 고흥군수산업협동조합이 2026.09.17 제출한 말소확약서 원문을 확보하고, 갑구 2번 가처분의 말소 대상·범위·시기 및 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부. 보평종합건설 주식회사의 2026.02.05 유치권 신고와 공사대금 2,736,000,000원의 근거, 채권의 존재, 적법한 점유 여부, 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 공사비 정산. 원도급·하도급 계약, 기성고, 지급 내역, 미지급 공사대금과 유치권 신고액의 관계를 확인해야 합니다. 신고액이 곧바로 법적으로 확정된 금액인 것은 아닙니다.
- 사용승인 가능성. 영광군청에 건축허가 조건, 미완료 공사, 필요 검사, 승인에 필요한 보완사항을 확인해야 합니다.
- 건축물대장 미존재. 사용승인 후 건축물대장 생성 및 후속 등기·관리 절차에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 잔여 공사비. 마감공사와 설비 점검, 추가 보완공사에 필요한 실제 비용을 현장 점검과 전문가 견적을 통해 별도로 산정해야 합니다.
- 점유·인도. 미준공 현장의 관리·출입·점유 주체를 확인하고, 유치권 신고자의 실제 점유 형태와 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 목록, 건물 및 부속설비의 포함 범위, 등기와 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위. 제시된 배당 시뮬레이션의 가압류·근저당권 배당 순서와 실제 법정 배당순위, 조세채권 등을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 사업성·환금성. 감정가나 유찰률만으로 수익성을 판단하지 말고, 정상 사용 가능 시점의 가치와 추가 비용, 매각 또는 임대 가능성을 종합적으로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고자료, 건축허가 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원이어도 안전한 경매는 아니다”
영광 녹사리의 가칭 엘리시움아파트는 단순한 아파트 경매가 아닙니다. 사용승인을 받지 못한 28세대 규모 공동주택 전체와 토지를 인수하는 사건입니다.
말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 말소기준보다 먼저 설정된 가처분에 대해서도 가처분권자인 신청채권자가 말소확약서를 제출했다는 긍정적 요소가 있습니다. 그러나 확약서 제출만으로 실제 말소까지 확인된 것은 아닙니다.
더 큰 문제는 2,736,000,000원 유치권 신고와 사용승인 미취득 상태입니다. 유치권이 성립하는지, 실제로 어떤 공사가 남아 있는지, 매수인이 추가로 지출해야 할 금액이 얼마인지에 따라 취득경제성이 완전히 달라질 수 있습니다. 실거래가격에 기초한 시세 비교도 확인되지 않은 상태입니다.
현재 신건 최저매각가는 6,894,070,075원이고, 유찰 시 매각대금은 낮아질 수 있습니다. 하지만 가격이 내려간다고 해서 미준공과 유치권 문제가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 낙찰대금은 정해져 있어도 총 취득비용은 아직 확정하기 어렵습니다.
결론은 보수적 접근입니다. 선순위 가처분의 실제 말소 가능성, 유치권의 성립 여부, 사용승인 가능성과 잔여 공사비가 확인되기 전까지는 최저매각가만을 근거로 매수 적정성을 긍정하기 어렵습니다. 권리·공사·준공 위험을 모두 해결할 수 있다는 검증이 먼저이고, 가격 판단은 그 이후의 문제입니다.
