광주지방법원 2025타경33706. 광주광역시 광산구 고룡동 1030에 있는 공장시설과 토지의 경매입니다. 소유자는 주식회사진흥특장이며, 진곡일반산업단지 안에 위치합니다. 토지면적은 3,466.2㎡, 지목은 공장용지입니다. 건물은 공장·기숙사·사무실·숙소 등의 용도로 이용되고 있습니다. 일반적인 주거용 경매와 달리 산업용 부동산의 운영 가능성, 기계기구 포함 범위, 토지 경계와 점유관계가 낙찰 판단에 직접적인 영향을 미칩니다.
등기부의 핵심은 2017.07.07 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 가장 앞선 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이며, 같은 날 설정된 다른 근저당권 2건과 2022년 추가 근저당권까지 포함해 중소기업은행의 유효 근저당권은 4건입니다. 채권최고액 합계는 3,096,000,000원입니다. 이후 여러 채권자의 가압류·압류와 강제·임의경매가 이어졌습니다. 매각으로 소멸할 권리와 별개로, 세금의 배당순위 및 실제 점유자에 대한 인도 가능성은 입찰 전에 반드시 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33706 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 고룡동 1030 도로명주소: 임곡로 399-24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 토지 | 공장용지 3,466.2㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 |
기호 2(가): 1층 공장, 2층 기숙사 및 샤워실 등 기호 3(나): 1층 사무실, 2층 대표실 및 숙소 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 기타지붕 · 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사진흥특장 |
| 감정가 | 3,919,872,400원 |
| 최저매각가 | 3,919,872,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 321,608,217원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2017.07.07 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유자 권리·세금 등 별도 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당 4건과 다수의 후순위 권리
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2017.07.07 설정된 근저당권을 기준으로, 그 이후 등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 기존에 해제되어 말소된 가압류·압류·근저당권도 있습니다.
② 기숙사 점유자 분석 — 선순위 전입은 아니지만 확인 필요
현황조사 등에 확인된 기숙사 관련 점유자는 실제 임차인으로 조사된 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2017.07.07 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 개별 점유권원의 세부 판단은 미상입니다.
| 점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
NGUYEN XUAN HIEU 기숙사 |
2022.11.23 | 보증금 미상 차임 미상 |
말소기준 후 전입 세부 권원 미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
|
최성희 기숙사 |
2024.05.13 |
보증금 미상 차임 700,000원 |
말소기준 후 전입 세부 권원 미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
특히 본건은 일반 주거용 건물이 아닌 공장 부속 기숙사입니다. 숙소의 사용관계가 독립적인 임대차인지, 공장 운영과 연계된 점유인지에 따라 명도 과정이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조하고 실제 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 신건 최저가의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,919,872,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 비교 가능한 공장·토지 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.
실질취득 추정은 최저매각가와 현재 확인된 인수 추정액만 합한 금액입니다. 취득세·명도비·수선비·기계 정비비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,919,872,400원 가정)
아래는 신건 최저매각가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 차감하고, 근저당권 및 후순위 채권에 순차적으로 배당한 결과 채권자 미배당액 200,345,464원, 소유자 잔여액 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 41,598,724원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 · 을구 1번 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 · 을구 2번 | 1,632,000,000원 | 1,632,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 · 을구 3번 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 중소기업은행 근저당 · 을구 6번 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 서해철강 주식회사 · 가압류 | 46,401,994원 | 46,401,994원 |
| 6. 주식회사굴렁쇠스틸 · 가압류 | 55,914,550원 | 55,914,550원 |
| 7. 신용보증기금 · 가압류 | 178,200,000원 | 178,200,000원 |
| 8. 배균석 · 강제경매개시결정 | 321,608,217원 | 321,608,217원 |
| 9. 중소기업은행 · 임의경매개시결정 | 321,608,217원 | 180,148,915원 |
| 10. 김은하 · 가압류 | 8,424,500원 | 0원 |
| 11. 성우스틸 주식회사 · 가압류 | 31,123,349원 | 0원 |
| 12. 임곡농업협동조합 · 가압류 | 19,338,313원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 채권 잔액과 일치한다고 단정할 수 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배균석과 중소기업은행의 경매개시결정 관련 배당행에는 동일한 321,608,217원의 청구액이 적용되어 있으므로 실제 채권액 및 중복 반영 여부를 배당요구 자료와 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 3,919,872,400원 | 200,345,464원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,135,897,920원 | 976,480,199원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,508,718,336원 | 1,597,387,987원 | 0원 |
유찰이 발생하면 최저매각가는 단계적으로 낮아지는 시나리오입니다. 신건에서는 신청채권자 청구액 321,608,217원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 이는 예상배당 순위에 따른 계산 결과이며 실제 배당을 확정하는 것은 아닙니다.
⑥ 공장 일괄매각 — 포함·제외 물건 확인
본건은 공장과 토지뿐 아니라 일부 기계기구 및 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 반대로 토지 위에 존재하더라도 매각 대상에서 제외되는 시설이 있습니다. 실제로 취득하는 자산의 범위를 정확히 구분하는 작업이 핵심입니다.
| 시설·물건 | 매각 포함 여부 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 공장 및 부속 토지 | 포함 | 공장용지 3,466.2㎡ 및 감정 대상 건물 |
| 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 | 포함 | 감정평가서의 기계기구 목록과 현물 대조 |
| 제시외 건물 | 포함 | 감정평가서에 표시된 범위 확인 |
| 이동 가능한 조립식주택 | 제외 | 매각 대상과 구분 |
| 컨테이너 창고 | 제외 | 이동 가능한 시설은 매각에서 제외 |
| 토지의 콘크리트 포장 | 토지에 포함 | 별도 구분하지 않고 토지에 포함 평가 |
| 공장 출입문·철제펜스 등 | 건물에 포함 | 건물 부대시설로 평가 |
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록과 관련하여 제2017-320호, 제2017-321호, 제2017-322호 및 제2022-565호가 등기에 나타납니다. 목록별 기계기구의 동일성, 실제 존재 여부, 감정평가 범위와의 일치 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
⑦ 입지·토지 및 시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 고룡동의 진곡일반산업단지 안에 위치합니다. 주변은 공업용 부동산을 중심으로 형성된 공장지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 공장용지 3,466.2㎡, 일반공업지역입니다. 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 소로한면으로 표시됩니다. 개별공시지가는 281,100원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업육성구역·연구개발특구에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 해당하며 중로2류 도로에 접합니다.
- 공장 건물. 일반철골구조 기타지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 판넬 마감, 내부는 판넬·타일 등의 마감으로 확인됩니다.
- 기호 2(가). 1층은 공장, 2층은 기숙사와 샤워실 등으로 이용 중입니다. 일반 위생설비·급배수설비·일부 전기난방설비·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 기호 3(나). 1층은 사무실, 2층은 대표실 및 숙소 등으로 이용 중입니다. 일반 위생설비·급배수설비·일부 전기난방설비·화재탐지설비·시스템 에어컨 등이 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 정확한 지적 관련 사항은 별도 측량이 필요합니다.
- 환금성. 산업용 부동산은 공장용도·설비·업종 적합성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 구체적인 환금성과 매각 적정가는 추가 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2017.07.07 중소기업은행 근저당권을 기준으로 전체 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
- 기숙사 점유 확인. NGUYEN XUAN HIEU와 최성희의 실제 점유 상태, 보증금·확정일자·임대차계약·배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 관련된 실제 체납액, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 기계기구 실사. 감정평가서에 기재된 기계기구가 현장에 남아 있는지, 가동 가능한 상태인지, 매각에 포함되는 목록과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 제외 시설 구분. 이동 가능한 조립식주택과 컨테이너 창고는 매각에서 제외됩니다. 해당 시설의 사용·반출·철거 관계를 점검하세요.
- 토지 경계 측량. 정확한 지적 관련 사항은 별도 측량이 필요하므로 토지 경계와 공장시설 배치가 일치하는지 확인하세요.
- 공장 운영 적합성. 일반공업지역 및 산업단지 관련 규제, 입주 가능 업종과 향후 공장 활용 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 배당 추정 검증. 근저당 채권최고액과 실제 채권잔액을 구분하고, 경매개시결정 관련 청구액의 중복 반영 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 공장과 토지의 비교거래, 감정평가 내역, 포함 기계기구의 현재 가치 및 예상 수선비를 검토한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 3,919,872,400원, 1회 유찰 가정 3,135,897,920원, 2회 유찰 가정 2,508,718,336원을 비교하되 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 분명한 공장 경매입니다. 현재 분석상 매수인 인수 추정액은 0원이며, 채권자 미배당액이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 등기상의 소멸만으로 입찰 리스크가 모두 해소되는 것은 아닙니다. 기숙사 점유자 2명의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 세금 배당순위에 변수가 있으며, 기계기구·제시외 건물·매각 제외 시설의 구분과 지적 경계 확인이 필요합니다. 또한 산업용 부동산의 적정가격을 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 신건 가격의 투자 매력은 아직 입증되지 않았습니다.
결론은 ‘등기상 인수 추정 0원, 현장·점유·세금·가격 검증 필수’입니다. 가격이 낮아지는 유찰 시나리오를 검토할 수는 있지만, 실제 매수 판단은 공장시설의 사용 가능성과 포함 자산의 실질 가치가 확인된 뒤에 이루어져야 합니다.
