광주지방법원 2025타경34263. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 1203호, 전용 47.44㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 기재되어 있지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 표시됩니다. 지상 18층 건물의 12층에 위치하고, 사용승인일은 2018년 3월 15일입니다.

이 사건의 핵심은 건물의 외관이나 감정가가 아닙니다. 매수인이 떠안는 보증금과 선순위 전세권입니다. 소유자는 플랜비주식회사이며, 박소영이 2022년 전세권을 설정하고 주택임차권등기까지 마친 뒤 2025년 11월 임의경매를 신청했습니다. 같은 사람이 전세권자·임차권자·경매신청채권자로 등장하는 만큼 보증금을 중복 계산해서도 안 되고, 전세권의 처리 문제를 가볍게 넘겨서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.75억 전세권

말소기준권리는 2024년 8월 7일 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 뒤에 등기된 국의 압류, 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.

과거에는 2024년 6월 7일 서효정의 강제경매개시결정도 있었지만, 2024년 10월 4일 취하에 따라 해당 등기가 말소되었습니다. 현재 사건은 박소영이 신청한 2025년 11월 3일 임의경매입니다.

또한 국민건강보험공단과 국의 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 관련 조세·공과금의 배당 우선순위는 등기 말소 여부와 별개로 확인해야 합니다. 실제 배당 순서와 임차보증금의 미회수액에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 잔액 인수

실제 임차인은 1명입니다. 박소영은 2022년 2월 23일 임대차계약을 체결하고, 2022년 4월 5일 점유를 개시했으며, 2022년 4월 12일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 2월 25일입니다.

전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 2025년 4월 7일에는 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다.

박소영이 전세권자·임차권자·경매신청채권자로 중첩되어 있고, 권리관계에 관한 조사에서는 가장임차인 또는 관계인 가능성도 제기되어 있습니다. 그러나 동일인으로 등장한다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유관계 및 전세권 설정 경위를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 실거래보다 높다

첨단센트럴파크2차는 268세대 규모이며, 전용 47.44㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 특히 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.

전체 실거래 평균은 157,833,333원이며, 최근 12개월 평균은 158,300,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 비교 추세는 +1.8%로 집계되어 있어 전체 구간을 일률적인 하락 추세로 단정할 수는 없습니다. 다만 최신 거래인 2026년 4월 7층 거래가격은 147,000,000원으로, 최근 평균보다 낮은 수준입니다.

최저매각가 167,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 즉, 보증금 인수를 계산하기 전부터 이미 최근 평균 거래가격보다 비쌉니다.

여기에 예상 인수액 11,138,000원을 더한 실질취득 178,138,000원은 최근 12개월 평균의 약 112.5%에 해당하며, 최신 실거래 147,000,000원과 비교하면 약 121.2%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

집행비용을 매각대금의 약 1.9%로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 전세권과 임차권은 동일인의 동일 금액 권리로, 별도 보증금 채무를 중복 합산하지 않습니다. 전세권 행의 0원 배당은 독립적인 보증금 175,000,000원이 추가 인수된다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다

일반적인 경매에서는 유찰로 최저가가 내려가면 취득가격도 낮아집니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 매각대금에서 회수하지 못하는 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.

신건에서 실질취득은 178,138,000원, 1회 유찰 시 177,670,400원, 2회 유찰 시 177,296,320원입니다. 최저가는 크게 하락하지만 실질취득은 보증금 175,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다. 회차별 차이는 주로 추정 집행비용에 따른 배당 잔액 변화 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단종합병원 동측·남서측·남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 필지 남측은 폭 약 15~20m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 2018년 3월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 기본적인 급배수·위생·난방·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 포함됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 개별공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 용도 확인. 경매사건상 오피스텔과 감정 이용상태상 도시형생활주택의 표시가 다르므로 건축물대장상 정확한 용도와 주거 사용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 268세대 규모이고 전용 47.44㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 147,000,000원~175,000,000원으로 차이가 있으며, 최신 거래는 147,000,000원입니다. 환금성을 낙관하기보다는 실제 재매각 가능가격을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 1번 박소영 전세권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전세권자가 경매를 신청한 경위, 매각으로 인한 소멸 여부, 별도 말소절차 및 매각물건명세서의 인수조건을 확인해야 합니다.
• 보증금 잔액 인수. 현재 회차 예상 미배당액 11,138,000원을 기준으로 실질취득을 계산하되, 실제 배당 결과와 세금채권에 따라 변동할 수 있음을 반영해야 합니다.
• 중복 권리 구별. 박소영의 전세권과 임차권등기는 보증금 175,000,000원으로 동일합니다. 채권 원인과 지급증빙을 확인하고 같은 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 동일인이 전세권자·임차권자·신청채권자인 구조입니다. 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 예상 실질취득 177,670,400원, 2회 유찰 예상 실질취득 177,296,320원으로 최저가 하락 효과가 제한됩니다.
• 시세 기준. 과거 고가 거래만 보지 말고 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원을 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 조세·공과금. 국민건강보험공단 및 국의 압류 관련 채권이 실제 배당에 미치는 영향과 당해세·법정 우선순위를 확인해야 합니다.
• 명도·점유. 주택임차권등기가 존재하며 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 점유자와 점유상태, 보증금 반환 및 인도 조건을 조사해야 합니다.
• 관리비·건축물대장. 미납 공용관리비, 정확한 건축물 용도, 위반사항 및 공부와 실제 사용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 배당요구 자료를 대조하고 전문가 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “1.67억짜리가 아니라, 사실상 1.75억 이상이다”

이 물건에서 가장 위험한 판단은 최저매각가 167,000,000원만 보고 가격을 평가하는 것입니다. 박소영의 임차보증금은 175,000,000원이며, 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

현재 회차에서 예상 인수액 11,138,000원을 합산하면 실질취득은 178,138,000원입니다. 최근 12개월 평균 시세는 158,300,000원, 최신 실거래는 147,000,000원입니다. 거래군 비교 추세가 +1.8%이더라도 현재 실질취득가격을 정당화할 정도의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

유찰 역시 결정적인 해결책이 아닙니다. 2회 유찰되어 최저가가 106,880,000원까지 낮아져도 예상 인수액을 더한 실질취득은 177,296,320원입니다. 여기에 전세권 존속·소멸 확인이라는 권리 문제까지 남아 있습니다.

결론은 D등급의 보수적 관망 대상입니다. 말소기준보다 앞선 전세권의 법적 처리와 실제 보증금 배당·인수조건이 명확해지고, 실질취득 기준으로 최근 시장가격보다 충분히 낮은 조건이 확인되지 않는다면 현재 구조에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 최종 인수액을 포함한 실질취득가격입니다.