광주지방법원 2026타경30661. 광주 북구 운암동 운암산아이파크 101동 202호에 관한 강제경매입니다. 외형만 보면 감정가 163,000,000원짜리 아파트 경매처럼 보이지만, 등기부를 확인하면 전혀 다른 성격의 물건입니다. 이 아파트는 2023년 협의분할에 의한 상속으로 김규수·김기성·김용환·김재성이 각각 4분의 1씩 소유하게 됐습니다. 이후 김기성 지분에만 김영아의 가압류가 설정됐고, 해당 지분에 대한 강제경매가 시작됐습니다.
따라서 이 경매의 핵심은 근저당이나 임차보증금보다 매각 범위와 공유관계입니다. 낙찰자는 아파트 전체의 단독소유자가 아니라 기존 공유자들과 함께 소유권을 갖는 공유자가 됩니다. 다른 공유자들의 지분까지 취득하는 것이 아니므로 202호 전체에 대한 단독 점유·처분권이 생기지 않습니다. 또한 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 일반 입찰자의 실제 취득 가능성도 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1011 운암산아이파크 101동 2층 202호 도로명주소: 서강로 77 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 중 2층 |
| 비교대상 면적 | 134.5706㎡ (실거래 비교 기준) |
| 매각 범위 | 김기성 소유지분 4분의 1 · 지분매각 |
| 공동소유자 | 김규수 1/4 · 김기성 1/4 · 김용환 1/4 · 김재성 1/4 |
| 소유권 취득원인 | 2022.12.01 협의분할에 의한 상속 · 2023.10.18 등기 |
| 사용승인 | 2007.04.26 |
| 단지 규모 | 599세대 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건 · 지분 가격) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영아 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 지분 가압류
말소기준권리는 2024.03.07 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 김영아이며, 청구금액은 112,308,350원입니다. 해당 가압류는 김기성의 4분의 1 지분에 설정된 권리이고, 2026.03.10 강제경매개시결정을 통해 본압류로 이행됐습니다. 가압류와 강제경매개시결정을 별도의 독립채권으로 더해 계산해서는 안 됩니다.
등기부상 근저당권은 없으며, 김기성 지분에 설정됐던 국민건강보험공단의 압류는 2026.07.01 해제로 말소됐습니다. 가압류 및 그 본압류로 이행한 강제경매 관련 등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 등기상 매수인에게 승계되는 금전채무는 확인되지 않습니다.
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재로 인해 외부관찰 방식으로 이뤄졌습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 공유자인지 명확히 확인된 것은 아니므로 임차인이나 점유권 관련 위험까지 완전히 없다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 25.7%가 아니라 지분 기준 102.9%
운암산아이파크는 599세대 아파트로, 실거래 비교 대상 면적은 약 134.57㎡입니다. 아파트 전체의 거래가격만 보면 최근 거래 집계 평균이 633,333,333원, 최신 확인 거래가 610,000,000원입니다. 그러나 이 경매는 4분의 1 지분만 매각하므로 전체 주택가격과 지분 매각가를 직접 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 전체 아파트 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 134.57㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2025.06 | 140.03㎡ | 1 | 690,000,000원 |
| 2024.10 | 140.03㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2024.05 | 134.57㎡ | 4 | 667,000,000원 |
| 2023.06 | 134.57㎡ | 14 | 695,000,000원 |
| 2022.04 | 134.57㎡ | 8 | 778,000,000원 |
| 2022.04 | 134.57㎡ | 4 | 780,000,000원 |
| 2022.04 | 134.57㎡ | 4 | 780,000,000원 |
| 2021.10 | 134.57㎡ | 2 | 730,000,000원 |
| 2021.10 | 134.57㎡ | 4 | 735,000,000원 |
| 2021.08 | 140.03㎡ | 1 | 703,000,000원 |
| 최근 3건 집계 평균 | — | 3건 | 633,333,333원 |
| 전체 거래 평균 | — | 11건 | 706,181,818원 |
실거래 표는 아파트 전체 소유권 거래입니다. 최근 3건 평균은 제공된 최근 거래 집계값이며, 비교 표본에는 134.57㎡와 140.03㎡가 함께 포함됩니다. 최신 확인 거래일이 2025.08이므로 2026.11.04 입찰 전에는 집계 기준기간과 최신 실거래를 재확인해야 합니다.
전체 아파트 시세를 4분의 1로 단순 환산하면 약 158,333,333원이고, 이 경매의 지분 최저가는 그 102.9%입니다. 최신 거래 610,000,000원을 4분의 1로 환산한 152,500,000원보다도 높아 약 106.9% 수준입니다.
더구나 공유지분은 아파트 전체 소유권처럼 자유로운 사용·처분이 어려울 수 있어 단순 지분비율만큼의 가격을 실제로 받을 수 있다고 보장되지 않습니다.
과거 거래까지 포함한 전체 평균은 706,181,818원이지만, 이 수치에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함됩니다. 가격 판단에는 최근 거래 집계 평균 633,333,333원과 최신 확인 거래 610,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 특히 최근 거래 집계의 과거 구간 대비 추세는 -13.7%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균에 비해 저렴해 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (지분 매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,082,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 김영아 | 112,308,350원 | 112,308,350원 |
| 2. 갑구 7번 · 본압류 이행 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 47,609,650원 |
가압류 청구금액 112,308,350원을 기준으로 계산한 예시입니다. 강제경매개시결정은 가압류의 본압류 이행이므로 이를 별도 독립채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·우선배당 항목 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
이 사건의 신청 청구액은 150,000,000원인 반면, 위 배당 계산에 사용된 가압류 청구금액은 112,308,350원입니다. 따라서 신건 매각 시 잔여액 47,609,650원을 확정적인 소유자 수령액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권계산서와 배당순위에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 163,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 130,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 104,320,000원 | 10,248,830원 | 0원 |
2회 유찰을 가정하면 채권 일부에 미배당이 발생하지만, 이 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 바뀌는 구조는 아닙니다. 다만 회차별 금액은 실제 유찰이 확정된 가격이 아닌 시나리오이며, 지분 취득에 따르는 공유관계 위험은 유찰로 사라지지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 광주운암초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역이며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 남동측으로 왕복 3차선 도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 2007.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 근린공원 및 배수시설 저촉, 교육환경보호구역, 준보전산지 등 관련 사항이 있습니다. 토지는 사다리형이며 주변 지형은 완경사를 이룹니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래시장. 599세대 아파트로 전체 소유권의 실거래 자료는 확인됩니다. 다만 최근 거래 집계는 과거보다 하락하는 방향이고, 2025.08 이후의 새로운 거래 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
- 공유지분 환금성. 일반 아파트 전체 소유권과 달리 4분의 1 공유지분만을 원하는 매수자는 제한될 수 있습니다. 공유자 간 협의, 지분 매수·매도 가능성 및 공유물분할 절차 등이 실제 회수기간과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원본 확인. 매각물건명세서와 등기부에서 김기성 소유지분 4분의 1만 매각되는지 확인하세요. 다른 공유자의 지분을 함께 취득하는 것으로 오인해서는 안 됩니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건의 1회 제한이 어떻게 적용되는지, 공유자의 우선매수 신고 및 보증 제공 여부를 매각절차에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 해결 가능성. 김규수·김기성·김용환·김재성의 지분 구조를 기준으로 낙찰 후 남는 공유자들과의 사용·관리·매매 협의 가능성을 검토하세요. 공유물분할을 검토할 경우 절차와 비용도 별도로 따져야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 163,000,000원을 전체 아파트 최근 평균 633,333,333원과 직접 비교하지 마세요. 4분의 1 단순 환산 평균은 약 158,333,333원으로 현재 지분 최저가보다 낮습니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 집계의 추세가 -13.7%이고 최신 확인 거래는 2025.08입니다. 입찰 전 2026년 실거래와 현재 가격 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 감정 현장조사는 폐문부재로 외부관찰에 그쳤습니다. 실제 거주자·임차 여부·공유자 점유관계 등을 확인하고, 지분 취득 후 사용할 수 있는 범위를 법률적으로 검토하세요.
- 채권액 및 배당 확인. 신청 청구액 150,000,000원과 가압류 청구액 112,308,350원에 차이가 있습니다. 채권계산서와 배당순위, 세금채권 및 집행비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택 관리비 중 공용부분 체납 여부와 공유지분 취득 후 부담관계를 관리사무소 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 최신 실거래 및 특별매각조건을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 지분은 지분이다”
이 물건의 가장 큰 함정은 겉으로 보이는 가격과 실제 취득하는 권리의 범위가 다르다는 점입니다. 운암산아이파크의 전체 아파트 거래가격은 수억 원대지만, 이 경매에서 163,000,000원으로 취득하는 것은 아파트 한 채가 아니라 김기성의 4분의 1 지분입니다.
최근 거래 집계 평균 633,333,333원을 지분비율로 단순 환산하면 약 158,333,333원입니다. 신건 최저가 163,000,000원은 이보다 높으며, 최신 거래 기준 지분환산가 152,500,000원과 비교하면 차이가 더 커집니다. 여기에 시세 -13.7% 하락 추세, 공유자우선매수권, 공유관계 해결과 낮은 지분 환금성 위험이 겹칩니다.
등기·배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 인수채무가 없다는 것과 투자 대상으로 안전하다는 것은 다른 이야기입니다. 현재 가격에서는 단순 지분환산 시세 대비 가격 이점도 확인되지 않습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 공유지분 취득·처분 위험과 가격 부담이 커 신중한 접근이 필요한 D등급 물건입니다. 핵심은 낙찰가 자체가 아니라, 낙찰 후 실제로 확보할 수 있는 권리와 공유관계를 해결하는 데 필요한 비용·기간입니다.
