청주지방법원 2025타경30623. 충주시 연수동 두진아파트 102동 7층 706호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 최용선이며 2022년 9월 21일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 4월 17일 설정된 서계동 명의 근저당권, 채권최고액 13,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당, 국민행복기금 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기에는 오래된 가압류·근저당·임차권 등 과거 이력이 많이 남아 있지만 상당수는 이미 말소된 과거 기록입니다. 특히 2001년 최원회 명의 주택임차권은 보증금 12,012,000원으로 등기된 적이 있으나 2002년 6월 10일 말소됐습니다. 현재 분석에서는 이 과거 임차권을 매수인 인수액에 더하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원

현재 임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 서계동 근저당 이후 국민은행 근저당 27,500,000원, 국민행복기금 가압류 7,242,736원, 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 6,000만원은 낮아 보이지만 면적 비교가 핵심

두진2차의 최근 거래 자료상 최근 12개월 평균은 87,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 79,000,000원입니다. 현재 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 전체 거래 평균 110,916,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

최신 거래 79,000,000원과 최근 평균 87,500,000원 모두 현재 최저가 60,000,000원보다 높기 때문에 가격상 여유는 보입니다. 다만 하락장이고 면적 비교도 맞지 않으므로, 전체 평균 110,916,666원만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

현재 회차 60,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 채권액 56,604,362원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 1,915,638원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

2회 유찰 시에는 오케이저축은행 청구액 8,861,626원이 배당되지 않는 시나리오로 계산되고, 채권자 미배당액은 9,868,362원입니다. 3회 유찰 시 미배당액은 19,295,562원까지 늘어납니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아니어서 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 연수동 ‘연수지구대’ 북쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·점포주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 금봉대로·국원대로·연수로 등 간선도로와 노선버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 706호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 484,800원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내 도로가 남쪽·동쪽의 왕복2차선 포장도로 및 북쪽 노폭 6m 내외 포장도로와 연결됩니다.
• 단지. 두진2차는 237세대, 1992.10.27 준공으로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일면적 시세 재확인. 조회 대상면적은 47.37㎡인데 최근 거래 면적과 일치하지 않습니다. 현재 68.6% 수치를 그대로 동일평형 할인율로 해석하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -28.6%입니다. 전체 평균 110,916,666원보다는 최신 79,000,000원과 최근 12개월 평균 87,500,000원을 우선 참고해야 합니다.
• 현재 권리 재대조. 말소기준 2023.04.17 서계동 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만 입찰 전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
• 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘동일면적 확인 후’

이 물건은 권리 측면에서 비교적 정리가 잘 돼 있습니다. 말소기준은 2023년 서계동 근저당이고, 뒤의 국민은행 근저당·국민행복기금 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다.

가격 역시 1회 유찰된 60,000,000원이 최신 거래 79,000,000원과 최근 12개월 평균 87,500,000원보다 낮게 형성돼 있습니다. 다만 최근 시세가 -28.6% 하락 추세이고, 무엇보다 거래 표본 면적이 본건 대상면적 47.37㎡와 맞지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 합격, 표면 가격도 낮지만 동일면적 시세 확인 전에는 확정적인 저가 판단을 유보”하는 것이 적절합니다.