광주지방법원 2026타경31034. 광주광역시 남구 서동 9-9 소재 부동산입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택 및 부속건물(변소)입니다. 건물은 단층 구조이며 기존 주택지대에 자리합니다. 따라서 일반적인 아파트나 다세대주택과 같은 기준으로 가격을 판단하기보다는 건물 상태와 토지·건축물 현황을 함께 살펴야 합니다.
권리관계의 중심은 2024.02.14 설정된 홍현석 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 67,500,000원이고, 경매 청구액은 46,412,242원입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 여부를 검토하게 됩니다. 다만 근저당권부채권에 질권이 설정되어 있어 배당·말소 처리의 원본 확인도 필요합니다.
가격 측면에서는 최저매각가가 감정가와 동일한 88,778,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이지만, 비교할 실거래가가 확인되지 않습니다. 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서동 9-9 |
| 등기상 도로명주소 | 전남광주통합특별시 남구 구성로106번길 4-17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 부속건물 |
| 건물 구조 | 연와조 세멘와즙 단층 주택 및 부로크조 스라브즙 단층 부속건물 |
| 이용상태 | 단독주택 및 부속건물(변소) |
| 소유자 | 강윤성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 88,778,000원 / 88,778,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 홍현석 / 46,412,242원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.14 근저당권 · 홍현석 · 채권최고액 67,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 말소기준, 점유관계는 확인 대상
말소기준은 을구 제11번 홍현석 근저당권입니다. 종전 광주은행, 광주유통새마을금고 및 대부업체 관련 근저당권은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 홍현석 명의로 설정되었던 전세금 5,000,000원의 전세권도 2026.04.13 말소되었습니다.
② 전입자 분석 — 보증금은 미상, 대항력은 없음
현황조사 및 매각물건명세서에는 강상구가 확인됩니다. 전입일은 2024.06.28로, 말소기준권리 설정일인 2024.02.14보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로 말소기준권리에 대항할 수 없는 것으로 분석됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강상구 | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 조사된 전입자 | 강상구 |
|---|---|
| 사용관계 | 알 수 없음 |
| 전입신고일 | 2024.06.28 |
| 보증금 / 월세 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 미확인 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 감정가와 시장가격을 구분해야 한다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 88,778,000원입니다. 하지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가치에 비해 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 88,778,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 88,778,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
| 실질취득 추정액 | 88,778,000원 | 취득 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
특히 이 부동산은 일반적인 공동주택이 아니라 감정상 단독주택과 부속건물로 이용되고 있습니다. 건물의 물리적 상태, 토지의 활용 가능성, 인접 건물과의 관계 등이 거래가격을 결정하는 중요한 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,998,004원 |
| 1. 근저당권 · 홍현석 | 67,500,000원 | 67,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 19,279,996원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
매각가 88,778,000원을 가정한 자동 배당 추정입니다. 집행비용은 1,998,004원으로 추정하며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 근저당권부채권 질권은 별도 채권액으로 중복 계산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 낮아져도 인수 추정액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 88,778,000원 | 67,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 71,022,400원 | 67,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 56,817,920원 | 55,395,197원 | 12,104,803원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권최고액을 기준으로 미배당액이 발생합니다. 그러나 말소기준권리인 근저당권의 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 따라서 제시된 시나리오에서는 회차와 관계없이 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 제일파크맨션 북동측 인근으로, 주변은 기존 주택지대입니다.
- 교통. 광주광역시 구도심권에 위치하며 제반 교통여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 단독주택 및 부속건물(변소)로 이용되고 있습니다. 경매상 분류와 감정상 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장 및 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 건물 구조. 주건물은 연와조 세멘와즙 단층이며, 외벽은 적벽돌쌓기·미장스톤·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판재, 창호는 샷시창호입니다. 부속건물은 부로크조 스라브즙 단층 구조입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합합니다.
- 문화유산 관련 제한. 역사문화환경보존지역에 해당하므로 향후 증축·철거·재건축 등의 계획이 있다면 관련 제한과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 별도로 기재된 인접지 건물대장 사항은 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정가격과 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다. 단층 주택 및 토지의 특성을 고려해 개별적으로 검증해야 합니다.
이것만으로 경계 침범이나 건축물 하자가 확정되는 것은 아닙니다. 그러나 매각 대상 건물의 정확한 범위, 토지 경계, 건축물대장상 건물 위치와 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다. 특히 일괄매각 대상의 범위와 인접 건물의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 일괄매각에 포함되는 토지와 건물의 정확한 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기사항증명서로 대조하세요.
- 인접지 건물대장. 서동 9-8 지상건물이 9-8과 9-9 양 지번으로 등재된 이유를 확인하고, 필요하면 현황측량·지적도 및 건축물대장을 대조하세요.
- 전입자 강상구. 보증금, 확정일자, 실제 점유·사용관계와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음이라는 판단과 별개로 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 근저당채권 질권. 홍현석 근저당권과 주식회사오케이대부캐피탈양재의 질권에 관한 배당·말소 처리 관계를 확인하세요.
- 전세권 말소. 홍현석 명의 전세권의 2026.04.13 말소 내역을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 건물 상태. 단층 주건물과 부속건물의 누수, 균열, 설비 상태, 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역과 역사문화환경보존지역에 따른 건축·개발 제한을 확인하세요.
- 실거래 및 적정가격. 감정가 88,778,000원을 시장가격으로 간주하지 말고 인근 유사 주택·토지 거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·공과금. 미납 공과금 및 실제 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각기일 2026.11.04 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항증명서 및 건축물대장을 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 홍현석의 2024.02.14 근저당권이 기준이고, 강상구의 전입일은 그보다 늦습니다. 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 보증금 미상 전입자, 근저당채권 질권, 서동 9-8·9-9의 건축물대장 등재 관계, 실거래 시세 미확인이라는 검증 과제가 남아 있기 때문입니다.
매각기일은 2026.11.04, 현재 최저매각가는 88,778,000원입니다. 신건에 응찰하기에 앞서 현황과 법적 관계를 확인하고, 실제 시세에 기초해 가격을 판단해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만 현황·가격 검증은 보류 — 종합적으로 신중 접근이 적절한 물건입니다.
