광주지방법원 2026타경31120. 광주 북구 용두동 ‘미래하이클래스’ 101동 605호, 전용 59.8757㎡ 아파트입니다. 지하 1층·지상 14층 건물의 6층에 위치하고, 단지는 64세대 규모로 2017년 2월 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 김진경·최윤수 공동명의이며, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2017년 9월 20일 거래가액 172,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

같은 날 광주은행 명의의 채권최고액 79,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 청구금액 38,611,911원으로 임의경매를 신청한 구조입니다. 근저당권 이전은 기존 담보권자의 변경이지 근저당권 채권최고액이 추가로 발생한 것이 아닙니다.

권리 측면에서 눈에 띄는 장애물은 크지 않습니다. 다만 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 이 단지 실거래 12건 전체 평균은 194,500,000원, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 200,000,000원입니다. 숫자상으로는 최저가가 평균보다 낮지만, 최신 거래는 189,000,000원으로 최저가와 같습니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 신건을 저가 매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸

이 물건에서 핵심적으로 구분해야 할 것은 2017년 광주은행 근저당권과 2025년 한국주택금융공사 근저당권 이전입니다. 2017년 9월 20일 설정된 광주은행 근저당권은 채권최고액 79,200,000원이며, 2025년 11월 17일 한국주택금융공사 앞으로 이전 등기됐습니다. 이전 원인은 2017년 11월 24일 확정채권양도입니다.

실제 임차인 0명. 확인된 임차권등기나 대항력 임차인 신고가 없어 인수할 임차보증금도 산정되지 않습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지, 명도 협의가 불필요한지까지 확정할 수는 없습니다. 현황조사서 및 실제 점유상태를 입찰 전 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균은 높지만 최신 거래는 1.89억

미래하이클래스의 전용 59.88㎡~59.97㎡대 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 194,500,000원, 최저 거래는 189,000,000원, 최고 거래는 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 200,000,000원(3건)이고, 최저가의 최근 평균 대비 비율은 94.5%입니다.

최근 평균 200,000,000원과 비교하면 신건 최저가 189,000,000원은 94.5% 수준입니다. 전체 12건 평균 194,500,000원과 비교해도 97.2%로 낮습니다. 그러나 실제 입찰에서 중요한 것은 가장 최근에 시장이 얼마에 거래했느냐입니다. 2026년 4월 같은 면적대 14층 거래가격은 정확히 189,000,000원이며, 이는 이번 물건의 최저가와 일치합니다.

특히 최근 비교 표본에는 2025년 6월 220,000,000원 거래가 포함돼 평균을 끌어올리는 효과가 있습니다. 실거래 목록의 2025년 6월 거래는 2026년 10월 기준 엄밀한 12개월 기간 밖에 있으므로 평균의 집계기간도 재확인할 필요가 있습니다. 단지 통계상 최근 거래군의 과거 거래군 대비 변동률은 +3.8%지만, 개별 거래를 시간순으로 보면 220,000,000원에서 191,000,000원, 다시 189,000,000원으로 낮아졌습니다. 집계상 상승률만으로 최신 거래가격의 약세를 무시하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 예상배당이며 실제 확정채권액·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 배당표상의 광주은행 표기는 원래 설정 명의를 뜻합니다. 신청채권자 청구액 38,611,911원과 근저당 채권최고액 79,200,000원은 서로 다른 금액이며, 실제 신청채권자 배당액을 확정하려면 최종 채권계산서 확인이 필요합니다.

신건 매각가 189,000,000원을 기준으로 집행비용과 채권자 배당을 반영하면 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 71,092,967원입니다. 총 채권액 114,461,033원은 추정상 전액 배당되는 구조입니다. 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재는 감정가의 100%로 진행되는 신건입니다. 유찰 후 매각가격을 감정가의 80%, 64%로 가정한 경우에도 확인된 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 아래는 실제 유찰이나 향후 매각기일이 확정됐다는 뜻이 아닌 가격별 가정입니다.

시나리오상 신건과 1회·2회 유찰 가격 모두에서 채권자 예상배당은 전액 충족되고 미배당액은 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 소유자에게 돌아가는 잔여금이 감소하지만, 매수인의 별도 인수 부담이 증가하는 대항력 임차인이 확인되지 않는 구조입니다. 따라서 가격이 낮아질수록 매수인에게 유리한 방향입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용두동 소재 용두중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측에는 왕복 2차선, 동측에는 왕복 6차선, 남측에는 노폭 약 8m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물 중 6층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 시공됐으며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 정방형 평지 형태의 아파트 건부지입니다. 지목은 대, 토지면적은 2,500.6㎡이고, 공시지가는 1,029,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 및 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 미래하이클래스는 64세대 규모의 소규모 단지입니다. 전용 59㎡대 실거래가 확인되지만 거래량이 풍부한 대단지와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최고 220,000,000원 거래와 최신 189,000,000원 거래 사이의 가격 차이를 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래와 비교. 신건 189,000,000원은 최신 실거래와 동일합니다. 최근 평균 200,000,000원만 기준으로 가격을 높여 잡지 않도록 주의해야 합니다.
• 거래기간과 표본 확인. 최근 12개월 평균으로 집계된 3건 중 2025년 6월 220,000,000원 거래는 2026년 10월 기준 12개월 기간 밖에 있습니다. 집계기간을 확인하고 최신 실거래를 우선 대조해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2017년 광주은행 근저당은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 근저당권 이전을 별도 신규 근저당으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 신청채권액과 최종 배당채권액도 구분해야 합니다.
• 공동소유자 지분 확인. 김진경·최윤수의 각 2분의 1 지분에 설정된 가압류를 확인하고, 매각대상 범위가 등기부 및 매각물건명세서와 일치하는지 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인해야 합니다. 소유자나 제3자의 점유 여부에 따라 명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 미납 관리비와 당해세 등은 예상배당표만으로 확정할 수 없습니다. 관리주체와 집행기록을 통해 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰가격과 보증금 확인. 2026.11.04 매각기일의 최종 공고에서 매각대상, 최저매각가격, 입찰보증금 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다. 특히 점유상태와 최종 배당채권자 명의를 확인하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “평균보다 낮지만, 최신 거래보다 싸지는 않다”

광주 미래하이클래스 605호는 권리구조가 비교적 단순하고 매수인 인수액이 0원인 아파트 경매물건입니다. 2017년 광주은행 근저당이 말소기준이며, 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 뒤 경매가 개시됐습니다. 두 공유자의 지분에 설정된 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 별도로 인수해야 할 임차보증금은 확인되지 않습니다.

가격만 보면 감정가이자 최저가인 189,000,000원은 최근 평균 200,000,000원의 94.5%입니다. 하지만 이 수치만으로 높은 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 2026년 4월의 최신 실거래도 189,000,000원이며, 최근 평균에는 높은 거래가격과 집계기간상 확인이 필요한 표본이 포함돼 있습니다. 집계상 과거 대비 변동률은 +3.8%지만 최근 개별 실거래 흐름은 낮아졌다는 점도 함께 고려해야 합니다.

더욱이 64세대 소규모 단지이므로 실제 환금성과 거래가격의 신뢰도를 대단지와 동일하게 보기 어렵습니다. 권리는 긍정적이지만, 신건 가격에 확실한 저가 매수 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 입찰 여부는 최신 실거래, 해당 호수의 상태, 실제 점유상황과 감당할 수 있는 매입가격을 기준으로 결정해야 합니다.

종합 판단: B등급. 인수액 0원과 명확한 말소기준권리는 장점입니다. 반면 신건 최저가가 최신 실거래와 동일하고 소규모 단지의 환금성 및 최근 거래가격 약세를 고려하면, 평균 대비 할인율만으로 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 신중한 검토가 필요한 물건입니다.