광주지방법원 2026타경31386. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 15층 1508호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물로, 이 물건은 15층에 위치합니다. 사용승인일은 2022년 9월 1일입니다.
소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류가 이어졌고, 2026년 4월 29일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 경매 신청과 관련된 청구금액은 181,400,000원입니다.
이 사건은 등기부상 말소될 권리가 많다는 사실 자체보다, 누가 실제 점유하고 있는지, 선순위 근저당의 유효한 채권최고액이 얼마인지, 보증금 중 매수인에게 남는 금액이 있는지가 핵심입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1508호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6, 광주역한국아델리움 1508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 실제 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 15층 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 |
| 경매 진행 | 신건 · 유찰 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 181,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 변경등기가 핵심
말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류와 김서완의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
따라서 최초 채권최고액 전체를 이 호실의 현존 담보채권으로 취급하는 것은 위험합니다. 변경등기의 정확한 효력과 본 호실에 적용되는 최종 채권최고액을 확인해야 합니다.
예상배당에서는 우리은행에 218,092,000원을 배당하는 것으로 계산되지만, 변경 후 채권최고액이 56,520,000원으로 적용된다면 현재 배당 산정은 달라져야 합니다. 원등기와 변경사항을 대조하기 전에는 이 배당액을 확정적인 결과로 받아들일 수 없습니다.
한국건설주식회사의 후순위 근저당권은 2022년 12월 22일 설정됐으나 2023년 3월 28일 말소됐습니다. 안귀섭의 가압류 110,704,770원, 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류 1,500,000,000원과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
또한 2022년 9월 16일 민간임대주택등기가 접수되어 있으며, 임대사업자의 의무임대기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 해당 임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 법률상 의무의 처리 여부는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 그중 1명 미상
확인되는 실제 임차인 또는 점유 관련 당사자는 김수진과 김서완, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이 둘에 추가되는 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 1508호 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 인수위험 미확정 |
| 김서완 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2023.11.16 2023.11.16 |
181,400,000원 | 없음(선순위 대비) | 후순위·배당 확인 | 원칙상 미승계 |
대항력은 있다고 확정할 수도, 없다고 확정할 수도 없습니다. 특히 우리은행 근저당 설정일인 2022.09.16보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이라면 매수인에게 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다.
보증금 액수를 알 수 없기 때문에 실제 인수액의 상한도 판단할 수 없습니다. 모형상 인수 0원을 확정 인수액으로 이해해서는 안 됩니다.
우리은행 말소기준권리인 2022.09.16보다 주민등록일이 늦으므로, 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
2025.02.12에는 임차보증금 181,400,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구 내역도 확인됩니다. 하지만 임차권등기가 나중에 이루어졌다고 해서 기존 선순위 근저당보다 앞서는 것은 아닙니다.
이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되므로, 김서완의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 실제 배당 가능성은 우리은행 근저당 변경등기의 효력을 확인한 뒤 다시 판단해야 합니다.
주택도시보증공사의 청구채권과 김서완의 임차보증금이 동일한 채권관계에서 발생했는지 확인해야 합니다. 양쪽 금액을 독립적인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 222,000,000원, 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 222,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 실제로 222,000,000원에 매수한다고 가정하면 경매 배당모형에서 산출되는 인수액은 0원이므로 모형상 실질취득액 역시 222,000,000원입니다.
그러나 이는 김수진의 추가 보증금 인수위험이 없다는 가정 아래에서만 성립합니다. 김수진에게 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰대금 외에 추가 부담이 발생할 수 있고, 실질취득액도 달라집니다.
시세 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선해야 하며, 이 물건은 주거용 오피스텔로 이용되는 근린시설 분류 물건이라는 특성까지 반영할 필요가 있습니다.
현재 가격 메리트는 검증되지 않았으며, 가격 측면의 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
감정가 대비 각 회차 최저매각가와 배당모형의 미배당 채권액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당액이 그대로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 24,621,932,770원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 24,665,711,170원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 24,700,733,890원 | 0원 |
회차별 가격·배당·미배당은 경매 배당모형의 시나리오 수치입니다. 현재 진행이 확정된 회차는 신건이며, 향후 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 각 회차의 인수 0원은 김수진의 미확인 보증금 위험을 반영하지 않은 수치입니다.
1회 유찰 시 최저가는 177,600,000원, 2회 유찰 시에는 142,080,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 가격이 내려가더라도 실제 거래시세와 비교해야 하고, 미상 임차인의 대항력 및 보증금 문제도 그대로 남습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 가압류 · 안귀섭 | 110,704,770원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 최초 채권최고액을 적용한 추정 배당입니다. 우리은행의 56,520,000원 변경등기, 실제 피담보채무액, 공동담보 관계, 김서완의 임차보증금 배당권 및 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사와 김서완 사이의 채권관계도 확인이 필요합니다.
하지만 이 미배당 총액은 매수인에게 자동 승계되는 부채가 아닙니다. 통상 매각으로 소멸하는 근저당권과 후순위 가압류 채권의 미배당액은 낙찰자가 별도로 갚는 채무가 아닙니다.
이 사건에서는 김수진의 선순위 대항력 가능성이 매수인 부담을 따로 검토해야 하는 이유입니다. 우리은행 변경등기가 반영되면 배당표도 다시 작성해야 합니다.
김서완의 주민등록일은 말소기준일보다 늦으므로 그의 보증금 181,400,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 판단되지는 않습니다. 다만 이 긍정 요소는 김수진의 미확인 권리와는 별개의 문제입니다.
따라서 계산상 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗한 안전형 물건으로 분류하거나, 최저가 222,000,000원을 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 광주역, 오피스텔, 숙박시설, 점포와 상가 등이 혼재한 노선 상가지대가 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 건물 부지는 북측 약 30~35m, 동측 약 15~20m, 남측 약 8~10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구와 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 전통상업보존구역과 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 토지 지표. 공시지가는 ㎡당 1,115,000원이며 토지 면적은 3,026.1㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 부지 관련 지표로, 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 오피스텔 이용 사실이 기재되어 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 상업지역 입지라는 특성이 있지만, 일반적인 주거용 아파트와 동일한 수요·가격구조를 전제로 판단할 수 없습니다. 실제 환금성은 동일 건물의 최근 거래와 매물 소화 여부를 확인한 후 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수진의 주민등록 이력. 전입세대확인 및 현황조사 내용을 통해 실제 전입일, 세대 구성, 점유 개시 시기와 말소기준권리보다 앞선 대항요건 구비 여부를 확인해야 합니다.
- 김수진의 임대차 조건. 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부와 점유권원을 확인해야 합니다. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 원문. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기재된 56,520,000원의 관계를 등기사항전부증명서 원문 및 공동담보목록과 대조해야 합니다.
- 실제 배당순위. 우리은행의 현존 피담보채권액, 김서완의 후순위 임차보증금 배당권, 가압류 채권 및 조세채권의 순위를 다시 산정해야 합니다. 현재 배당모형만으로 확정 배당을 예상해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 경매 청구금액 181,400,000원과 김서완 보증금 181,400,000원의 관계를 확인하고, 대위변제·채권양도·승계 여부가 입증되는지 검토해야 합니다.
- 실제 점유자 및 명도. 김수진과 김서완 중 누가 현재 점유하는지, 임차권등기 후 점유 상태가 변경되었는지 확인해야 합니다. 임차권 소멸 가능성과 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다.
- 건축물대장 및 민간임대주택 등록. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 대조하고 현재 등록 상태와 경매 취득 후 관련 의무, 주거용 사용 및 세금 문제를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래가격. 동일 건물의 유사한 전용면적·층·이용상태 거래를 중심으로 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가만으로 시세를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 및 공과금. 관리주체를 통해 장기 체납관리비와 공용부분 관련 낙찰자 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 공동담보목록 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산보다 미상 임차인 확인이 먼저”
광주역한국아델리움 1508호는 선순위 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 김서완의 임차권이 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 보면 낙찰자가 후순위 채권을 그대로 떠안을 가능성은 크지 않습니다.
하지만 결정적인 문제가 남습니다. 김수진은 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 우리은행 근저당에는 거액의 최초 설정액과 56,520,000원 변경등기가 함께 존재해 배당액을 다시 확인해야 합니다.
최저매각가 222,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이지만, 최근 실거래와 비교되지 않았으므로 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다. 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원의 시나리오 역시 시세와 권리 위험을 함께 검토해야 의미가 있습니다.
종합 결론은 보수적 검토 대상(D등급)입니다. 김서완의 후순위 임차권 자체는 매수인 인수 가능성이 낮지만, 김수진의 미상 권리, 근저당 변경등기, 확인되지 않은 실제 시세 때문에 현재 단계에서 안전한 저가 매수 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 입찰의 선행조건은 가격 인하가 아니라 권리의 확정입니다.
