광주지방법원 2026타경31420. 광주 북구 일곡동에 자리한 쌍용아파트 103동 905호입니다. 전용면적은 96.87㎡, 지상 19층 건물의 9층이며, 1997년 3월 18일 사용승인을 받은 404세대 아파트 단지입니다. 현재 소유자는 이지선 씨로, 2021년 8월 12일 거래가 368,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 215,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 서울보증보험주식회사와 여러 카드사 등의 가압류, 광주광역시 북구의 압류가 잇달아 등기됐습니다. 2026년 5월 6일에는 서울보증보험주식회사의 기존 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이런 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 채권자들의 등기상 청구금액을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실과 시세보다 저렴하게 취득한다는 사실은 전혀 다릅니다. 현재 최저매각가가 감정가와 같은 335,000,000원인데, 최근 실거래는 이보다 낮은 수준에서 형성되고 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 관계와 점유 상태를 확인한 뒤, 가격 경쟁력을 따로 판단해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

2022년 서울보증보험주식회사 가압류 51,935,610원에 이어 삼성카드 15,310,904원, 신한카드 5,076,356원, 롯데카드 7,359,057원, 케이비국민카드 15,263,034원, 광주광역시 축산업협동조합 5,005,305원의 가압류가 등기됐습니다. 이와 별도로 광주광역시 북구의 압류도 존재합니다. 이들 등기상 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.

특히 광주광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸하는 등기상 권리이지만, 실제 조세채권의 성격과 법정기일에 따라 배당순위는 달라질 수 있습니다. 등기 말소와 실제 배당순위는 구분해서 보아야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가

같은 단지 쌍용아파트의 전용 96.87㎡ 거래 사례입니다. 전체 비교 표본은 12건이며, 평균 거래가는 318,166,666원입니다. 다만 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 7건 평균 315,428,571원이 더 중요한 기준입니다.

가격을 비교하면 신건의 약점이 더 선명해집니다. 현재 최저가 335,000,000원은 전체 평균 318,166,666원의 105.3%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 315,428,571원과 비교하면 106.2%입니다. 최근 평균보다 19,571,429원 높습니다.

가장 최근인 2026년 4월 거래가는 310,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래보다 25,000,000원 높은 가격입니다. 물론 대상 호수는 9층이고 최신 거래는 4층이므로 개별 층·향·상태에 따른 차이를 살펴야 하지만, 그 차이가 실제로 가격 차이를 정당화하는지는 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각되고, 아래 채권액과 추정 집행비용을 적용하면 채권자 배당 후 소유자에게 잔여금이 발생하는 계산입니다. 다만 근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정채권액·조세채권·배당요구와 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

추정 집행비용 5,490,000원, 채권자 배당 315,550,266원, 소유자 잔여 13,959,734원으로 계산한 단순 배당안입니다. 북구 압류 관련 조세채권 및 임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 강제경매 신청채권 68,961,642원과 기존 서울보증보험 가압류 청구금액 51,935,610원은 서로 달라 실제 배당액 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 확인은 별개

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 이후 유찰이 발생해 최저매각가가 조정되는 경우를 가정하면 다음과 같은 금액 구조가 됩니다. 이 표는 실제 향후 매각결과를 예측하거나 확정하는 것은 아닙니다.

추정 미배당액은 유찰이 진행될수록 늘어나지만, 후순위 일반채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 인수 0원은 현재 확인된 등기상 권리와 임차인 신고를 전제로 한 계산입니다. 실제 임차인의 대항력, 점유 상태, 공용관리비 등의 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일신초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 감정평가상 주거환경과 입지조건이 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하고 주변 도로망이 정비되어 있어 교통상황이 편리한 것으로 평가됐습니다. 토지는 동측 및 남측의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물의 9층 세대입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비 등이 있으며 사용승인일은 1997.03.18입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 935,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등의 마감, 창호는 새시 이중창으로 조사됐습니다.
• 환금성. 404세대 아파트 단지로 동일 면적 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 비교 거래가격이 283,000,000원부터 360,000,000원까지 분포하고 최근 거래 추세도 -2.0%이므로 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰 상한 설정. 전체 거래 평균 318,166,666원보다 최근 12개월 평균 315,428,571원과 최신 거래가 310,000,000원을 우선 검토하세요. 현재 최저가는 두 기준을 모두 초과합니다.
• 임대차·전입세대 확인. 감정평가 조사에서 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료, 현황조사를 대조해 대항력 있는 임차인이나 미확인 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 을구 4번 삼성생명보험 근저당권의 설정일과 그 이후 등기된 가압류·압류·강제경매개시결정의 순서를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 조세채권 확인. 광주광역시 북구의 압류가 등기되어 있습니다. 실제 조세채권의 내용과 배당순위를 확인하고, 예상배당표의 잔여금을 확정금액으로 받아들이지 마세요.
• 경매 신청채권 확인. 서울보증보험주식회사의 강제경매 신청 청구액은 68,961,642원이며, 앞선 가압류 청구금액은 51,935,610원입니다. 동일 채권의 범위와 실제 배당요구액을 확인할 필요가 있습니다.
• 유찰 시 가격 재평가. 현재 신건 335,000,000원과 1회 유찰 268,000,000원, 2회 유찰 214,400,000원의 가격 차이를 검토하되, 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제 유찰을 전제로 계획을 확정하지 마세요.
• 명도·관리비 확인. 점유자 확인 후 인도 및 명도 절차를 예상하고, 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 별도로 확인하세요.
• 입찰보증금 준비. 최저가의 10%를 기준으로 계산하면 33,500,000원입니다. 실제 입찰보증금 비율과 납부 조건은 매각 공고에서 재확인하세요.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.11.04 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 좋은 매수가격은 다르다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021년 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 그러나 폐문으로 임대 여부를 확인하지 못했다는 점은 입찰 전에 반드시 해결해야 할 확인사항입니다.

가격은 더 분명한 경고를 보냅니다. 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 106.2%이고, 최신 거래가보다도 25,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세마저 -2.0%이므로 지금 가격에 응찰하면서 시세보다 저렴하게 매수한다고 보기는 어렵습니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회라는 사실도 현재 가격의 매력을 보장하지는 않습니다.

결론은 ‘등기상 권리 소멸은 긍정적, 점유 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 현 회차에서 서둘러 응찰하기보다는 임차·점유 관계를 먼저 확인하고, 최근 거래가격과 실제 응찰 가능 가격을 비교하는 접근이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 채권자가 얼마나 많은지가 아니라 얼마에 취득해야 최근 시세 대비 충분한 여유를 확보할 수 있는가에 있습니다.