광주지방법원 2026타경31502. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 5층 510호입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 정광준의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 등장합니다.
표면적인 권리 순서는 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 정광준의 전입신고 및 임차권등기는 그 이후입니다. 임차보증금이 상당하더라도 대항력이 없는 후순위 임차권이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
문제는 근저당 변경과 배당의 정합성입니다. 최초 설정 내용에는 23,047,920,000원이 적혀 있지만, 동일 날짜의 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 따라서 거액의 최초 채권최고액을 그대로 이 호실의 최종 담보액으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 510호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가 이용상태: 오피스텔(주거형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 20층 중 5층 · 복도식 출입구 · 북향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (2022.09.16 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 170,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권(을구 1번) |
| 근저당 변경 | 2022.09.16 을구 1-1번 · 채권최고액 56,520,000원 · 공동담보 해제 |
| 임차 현황 | 실제 임차인 1명 · 정광준 · 보증금 170,300,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (후순위 임차권 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 임차권
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 임차인 정광준의 전입신고일은 2022.10.14, 점유개시일은 2022.10.31이므로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 정광준은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석됩니다.
2024.11.13에 등기된 정광준의 주택임차권과 2026.05.11의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매로 인한 소멸 대상으로 분석되며, 현재 권리관계에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 산정됩니다.
을구 1-1번: 같은 날짜의 근저당권변경 · 채권최고액 56,520,000원 · 공동담보 해제.
배당 추정에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원이 적용돼 있으나, 변경등기의 의미를 반영하면 우선배당 가능액이 달라질 수 있습니다. 최종 유효 채권최고액과 공동담보 해제 범위, 실제 피담보채무를 확인하지 않은 상태에서 추정배당을 확정적으로 받아들이면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 170,300,000원의 인수 여부
이 호실의 실제 임차인은 정광준 1명입니다. 정광준은 건물 전부를 대상으로 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 170,300,000원입니다. 주택도시보증공사의 경매 청구금액도 같은 금액이지만, 두 금액이 같다는 사실만으로 보증기관의 대위·승계관계가 확정되는 것은 아닙니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 건물전부 · 주거 |
170,300,000원 | 2022.10.14 2022.10.14 |
없음 말소기준 이후 전입 |
후순위·배당 확인 배당요구 있음 |
승계 없음 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 정광준 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.13 |
| 전입신고일 | 2022.10.14 |
| 확정일자 | 2022.10.14 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 임차보증금 | 170,300,000원 |
| 등기상 차임 | 월 110,000원 |
| 임차권등기명령 | 2024.11.11 · 광주지방법원 2024카임6035 |
| 임차권등기일 | 2024.11.13 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.13 |
| 대항력 판단 | 없음 · 말소기준권리보다 늦은 전입신고 |
| 우선변제 판단 | 확정일자는 확인되지만 선순위 근저당보다 후순위이며 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
다만 보증금 인수 0원은 명도가 자동으로 완료된다는 뜻이 아닙니다. 주택임차권등기 사실과 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
아래 표는 우리은행의 최초 채권최고액을 기준으로 작성된 추정배당입니다. 근저당 변경등기에 기재된 56,520,000원의 효과가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 23,047,920,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 170,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 23,218,220,000원 | 213,000,000원 |
집행비용 3,782,000원을 제외한 209,218,000원이 우리은행에 배당되고 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 가정한 추정입니다. 변경 근저당액 및 공동담보 해제 반영 여부, 실제 채권신고와 임차인 배당관계를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 추정배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 23,009,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 23,051,005,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 23,084,608,480원 | 0원 |
유찰을 가정하면 최저매각가는 213,000,000원에서 170,400,000원, 다시 136,320,000원으로 낮아집니다. 하지만 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 보증금 부족분을 낙찰자가 인수하지 않는 후순위 임차권 구조와 일치합니다.
반대로 채권자 미배당액은 매각가 하락에 따라 증가합니다. 다만 이 수치는 앞서 확인한 근저당 변경의 영향을 반영하지 못했을 가능성이 있으므로, 회차별 미배당액을 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 KT플라자 북서측에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 북측 왕복 4차로, 남측 및 동측 왕복 2차로 도로에 접하는 입지입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 5층 510호이며, 복도식 출입구와 북향 구조입니다. 주거형 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 설비. 기본 전기설비, 급배수 위생설비, 바닥난방설비 및 천장형 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대지이며, 평지·가로장방형으로 조사됐습니다. 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가 자료는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업·업무시설과 오피스텔이 혼재한 지역으로, 향후 매수층과 임대수요는 실제 용도 및 금융·세무상 취급의 영향을 받을 수 있습니다. 현재 가격 적정성과 환금성 수준을 실거래로 검증할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원, 공동담보 해제의 정확한 법률효과를 등기원본과 공동담보목록에서 확인하세요.
- 배당 재검증. 최초 근저당액을 그대로 적용한 배당표와 최종 등기상 담보액 사이의 차이를 해소해야 합니다. 실제 채권신고액 및 배당순위도 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 정광준의 전입신고일 2022.10.14와 말소기준일 2022.09.16의 선후관계를 확인하고, 실제 점유 및 전입 변동 여부를 재점검하세요.
- 보증공사 청구 관계. 주택도시보증공사의 청구금액 170,300,000원과 정광준의 임차보증금이 일치합니다. 대위변제·채권양도·승계 여부를 확인하되, 실제 임차인을 중복 계산하지 않도록 유의하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 존속 여부와 임대의무기간, 임대료 증액제한 등 관련 의무가 경매 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 건축물 용도. 근린시설이라는 물건종류 표시와 주거형 오피스텔이라는 감정평가 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 세부 용도 및 실제 사용 적법성을 확인하세요.
- 실거래 비교. 신건 최저가 213,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 마세요. 동일 유형·면적·층·상태의 최근 실거래를 확인해야 응찰가 상한을 설정할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 여부는 별개입니다. 현장 확인을 통해 인도 가능성과 명도비용을 검토하세요.
- 관리비 및 세금. 미납 공용관리비와 당해세 등 매각대금 외 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 주소의 행정구역 표기 차이도 동일 부동산 여부와 함께 대조하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 배당과 가격은 검증 중”
광주역한국아델리움 510호는 실제 임차인 1명, 보증금 170,300,000원, 후순위 임차권, 예상 인수 0원이라는 특징을 가진 신건입니다. 임차인 대항력만 보면 매수인이 보증금을 떠안는 유형이 아니라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 이 사건에서 더 중요한 검토 대상은 우리은행 근저당 변경등기입니다. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원을 구별하지 않으면 예상배당액과 미배당액을 잘못 해석할 수 있습니다. 공동담보 해제 이후 이 호실에 남아 있는 담보 범위를 먼저 확인해야 합니다.
여기에 민간임대주택등기와 근린시설·주거형 오피스텔이라는 용도 확인 문제가 더해집니다. 또한 최근 실거래를 통한 객관적인 시세 검증이 이루어지지 않아 신건 최저가 213,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 부족합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 후순위 임차권에 관한 예상 인수 0원은 긍정적이지만, 근저당 변경에 따른 배당 불확실성, 민간임대주택등기의 법률효과, 실제 이용상태와 용도 표기, 검증되지 않은 가격을 함께 고려하면 적극적인 신건 응찰을 권하기 어렵습니다. 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 부수 권리의 확인이 끝난 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
