광주지방법원 2026타경31682. 광주광역시 광산구 도산동 1217-21 소재 주택·창고 및 토지 관련 강제경매입니다. 사건의 출발점은 주식회사 대한채권관리대부가 신청한 선근수 공유지분에 대한 강제경매입니다. 청구금액은 7,214,059원, 감정가는 113,491,120원입니다. 금액만 보면 채권 규모가 크지 않아 단순한 사건처럼 보일 수 있지만, 등기부와 점유관계를 함께 보면 결론은 달라집니다.
현재 등기상 소유자는 선근수·선동수·선철수이고, 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 이 가운데 강제경매개시결정은 명시적으로 선근수 지분을 대상으로 합니다. 따라서 매수인은 부동산 전체의 단독소유자가 아니라 다른 공유자들과 권리관계를 조율해야 하는 지위에 놓일 수 있습니다. 건물의 사용·수익, 점유 인도, 향후 처분 가능성을 일반적인 단독소유 부동산과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 1217-21 도로명주소: 송도로85번길 40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정 이용상태: 주택 및 창고 |
| 건물 구조 | 주택: 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 창고: 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 대지 146.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상기타 |
| 소유자 | 선근수(1/3) · 선동수(1/3) · 선철수(1/3) 2010.11.15 상속 원인, 2026.05.12 소유권이전 등기 |
| 경매 대상 | 선근수의 공유지분 1/3 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 113,491,120원 / 113,491,120원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 대한채권관리대부 |
| 청구금액 | 7,214,059원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.26 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 지분·점유관계가 핵심
말소기준권리는 2026.05.26 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 서광주농업협동조합 명의의 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 과거 임의경매도 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 건물 등기에서 확인되는 근저당권이나 별도의 압류가 경매 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 나타나지 않습니다.
그러나 등기상 담보권이 정리된 것과 점유·임대차·공유관계가 해결된 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 선철수는 소유권 지분을 갖는 공유자이면서 전입자로도 나타납니다. 공유자에게 발생할 수 있는 사용·수익 관계와 실제 임대차에 따른 대항력은 구별해서 판단해야 합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선철수 | 전부 | 2015.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 점유자 1명입니다. 선철수는 보증기관 승계자가 아니라 등기상 공유자와 동일인으로 확인됩니다. 실제 임대차관계의 성립 여부는 확정되지 않았습니다.
다만 선철수는 등기상 공유자(지분 1/3)이며, 과거 근저당권 설정 당시 채무자 이름과도 일치합니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 임대차계약의 실체가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없고, 가장임차인 또는 관계인일 가능성도 검토 대상입니다.
공유자로서 점유하는 것인지, 별도 임차권을 갖는 것인지에 따라 인도·사용관계 및 매수인의 위험이 달라집니다.
② 가격 점검 — 최저가가 저렴하다는 근거는 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 113,491,120원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 그러나 이 금액이 주변 정상 거래가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
더 중요한 점은 지분경매의 가격 비교 기준이 일반적인 전체 소유권 거래와 다르다는 것입니다. 정상적인 단독소유 부동산 거래가격을 그대로 적용해 공유지분 1/3 경매의 적정성을 단정할 수 없습니다. 점유관계, 공유자 간 협의 가능성, 지분의 독립적인 처분 가능성, 제시외 건물의 포함 범위를 함께 고려해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 113,491,120원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 80% | 90,792,896원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 64% | 72,634,316원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 선철수의 보증금과 임대차 실체가 미확정이므로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 유찰 후 가격은 가정 시나리오로, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
보증금 인수 가능성이 확인되는 경우에는 낙찰가격이 아니라 낙찰가격과 실제 인수부담을 합한 실질취득금액으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격을 초과하고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 이러한 구조의 적용 여부도 미확정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,491,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,388,876원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 주식회사 대한채권관리대부 |
7,214,059원 | 7,214,059원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 103,888,185원 |
| 합계 | — | 113,491,120원 |
현재 회차의 매각가로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,388,876원을 먼저 공제하고 신청채권자에게 7,214,059원을 배당합니다. 이후 예상 잔여금은 103,888,185원입니다.
이 금액은 당해세와 임차인 최우선변제 등 추가적인 우선배당 항목을 반영하지 않은 단순 추정입니다. 실제 채권 확정액이나 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있으며, 잔여금이 크다는 사실은 매수인이 부동산 전체를 취득하거나 점유 문제까지 해소한다는 뜻이 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 113,491,120원 | 7,214,059원 | 103,888,185원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 90,792,896원 | 7,214,059원 | 81,544,565원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 72,634,316원 | 7,214,059원 | 63,712,839원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주변환경. 광주광역시 광산구 도산동 소재 송정서초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 노변 점포와 단독주택 등이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 이용상태. 주택과 창고로 이용되고 있습니다. 주택은 시멘트벽돌조 강판지붕 단층이며, 창고는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층입니다. 주택에는 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 146.0㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형이며 중로한면에 접합니다. 토지이용상황은 주상기타로 표시돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다. 개별공시지가는 689,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 외벽은 돌붙임·몰탈위페인트 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다. 주택과 창고 모두 새시창호가 사용됐습니다. 위반건축물 여부는 표시상 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 공유지분 1/3을 단독으로 취득한다는 점이 가장 큰 제약입니다. 다른 공유자들과의 사용·수익 협의, 공유지분 매각 수요, 향후 공유물분할 가능성 등을 고려해야 합니다. 정상적인 부동산 전체 거래와 동일한 매각 용이성을 기대하기 어렵습니다.
외부인의 입찰 자체가 금지된 것은 아니지만, 공유자의 권리 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 영향을 받습니다. 매각기일에 적용되는 특별매각조건과 행사요건을 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확정. 선근수의 1/3 지분이 경매 대상입니다. 토지·주택·창고 각각의 매각 지분, 일괄매각의 범위, 제시외 건물의 포함 부분을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 선철수의 점유권원 확인. 선철수는 등기상 공유자이면서 전입자입니다. 공유자로서 점유하는지, 임차인인지, 별도 사용·수익 약정이 있는지를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 전입일은 2015.06.10이지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 유효한 임대차와 대항력·우선변제권의 성립 여부를 확인하고, 인수 위험을 금액으로 확정한 후 입찰 판단을 해야 합니다.
- 관계인·가장임차인 가능성 확인. 선철수는 과거 근저당 채무자와 이름이 일치하고 현재 공유자입니다. 임대차계약의 당사자·체결 경위·보증금 지급 사실을 확인해 실제 임차관계인지 판단해야 합니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건상 우선매수권이 1회로 제한됩니다. 공유자들의 행사 가능성과 매각기일의 법원 운영조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가는 113,491,120원이지만 최근 정상 거래가격과 지분의 실제 시장성을 충분히 비교하지 못한 상태입니다. 단순히 유찰에 따라 최저가가 떨어진다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 사용·수익 및 명도 계획. 공유자의 점유는 일반적인 제삼자 무권원 점유와 다를 수 있습니다. 지분 취득 후 다른 공유자와의 사용협의, 점유 인도 가능성, 분쟁에 따른 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 공유물분할·처분 가능성. 공유지분의 유동성이 제한될 수 있으므로 다른 공유자에게 지분을 매각할 가능성, 협의 취득, 공유물분할 등 향후 권리정리 방법의 현실성을 따져야 합니다.
- 현장·건축물 확인. 주택과 창고의 실제 현황, 제시외 건물의 구조 및 이용상태, 토지의 경계와 출입 여건을 확인해야 합니다.
- 미납금·법정 우선채권 확인. 예상배당은 집행비용과 신청채권을 중심으로 계산됐습니다. 당해세, 최우선변제, 공과금 및 점유 관련 비용 등 추가 부담 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각기일 2026.11.04 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “담보권이 없다 ≠ 안전한 경매”
이 사건은 겉으로 보면 담보권 부담이 크지 않습니다. 과거 근저당은 모두 말소됐고 신청채권 7,214,059원은 예상배당상 충분히 변제되는 구조입니다. 그러나 그것이 매수인의 안전을 보장하지는 않습니다.
진짜 문제는 1/3 공유지분 경매라는 점, 다른 공유자 선철수의 점유, 실제 임대차·보증금의 불확실성, 그리고 공유자우선매수권 행사 가능성입니다. 인수부담이 실제로 0원인지도 확인되지 않았으며, 최저매각가가 시장가치보다 낮다는 판단 근거도 부족합니다.
결론은 입찰 신중·권리확인 우선입니다. 113,491,120원이라는 신건 최저가가 저렴하다는 이유로 응찰할 물건이 아닙니다. 매각지분의 정확한 범위와 선철수의 권리관계, 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 그 후 실제 인수부담을 반영한 취득원가와 공유지분의 처분 가능성을 비교해야만 투자 판단이 가능합니다.
