광주지방법원 2026타경31756. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 자리한 광주역한국아델리움 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권설정이 이루어졌습니다. 이후 박경균이 주거용으로 임차하여 전입했고, 2024년 11월 주택임차권등기가 설정되었습니다. 2026년 6월에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건의 핵심은 보증금이 크다는 사실 자체보다 그 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 박경균의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 10월 31일로, 2022년 9월 16일 우리은행 근저당보다 뒤에 있습니다. 확정일자 역시 2022년 10월 14일로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제시된 권리순위상 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 임차권등기도 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 우선순위가 앞서는 근저당권의 변경등기와 물건에 기재된 민간임대주택등기는 별도로 해석해야 합니다. 근저당권이 매각으로 말소된다는 사실과 그 근저당권자에게 실제로 얼마가 배당되는지는 서로 다른 문제입니다. 여기에 감정가와 비교할 만한 실제 거래가격도 확인되지 않아 230,000,000원이라는 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 703호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 중 7층 703호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 173,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 우리은행 근저당권 |
| 원설정 채권최고액 | 23,047,920,000원 (공동담보목록 제2022-834호) |
| 근저당권 변경등기 | 2022.09.16. 채권최고액 56,400,000원 · 공동담보 해제 기재 |
| 임차권등기 | 박경균 · 보증금 173,300,000원 · 2024.11.08. 등기 |
| 임대주택 관련 등기 | 민간임대주택등기 · 2019.10.02. 등록 기재 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 담보변경은 검증
말소기준은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 박경균의 확정일자·전입·점유개시는 모두 이보다 늦으며, 주택임차권등기도 2024년 11월 8일에 설정되었습니다. 따라서 현재 확인되는 후순위 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 있습니다. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 이러한 행정·임대 관련 의무가 경매 후 어떻게 처리되는지는 일반 근저당권 말소와 별도로 검토해야 합니다. 따라서 금전적 권리 인수 예상액이 0원이라는 사실만으로 모든 이용·임대상 제약이 사라진다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 주거 임차권
등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 박경균 1명입니다. 임차보증금은 173,300,000원이며 임차권등기 범위는 건물 전부입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경균 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
173,300,000원 | 전입 2022.10.31 확정 2022.10.14 |
없음 | 후순위 배당 여부 별도 확인 |
없음 매수인 보증금 인수 0원 예상 |
| 임대차계약일 | 2022.10.13 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.10.14 |
| 주민등록일 | 2022.10.31 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 임차권등기명령 | 2024.11.06. 광주지방법원 2024카임332 |
| 임차권등기일 | 2024.11.08 |
| 등기상 월 차임 | 110,000원 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 |
| 말소기준과의 관계 | 확정일자·전입·점유 모두 근저당권 설정 이후 |
③ 가격 판단 — 신건 230,000,000원, 시세 검증 전
감정가는 230,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰 기준이 설정되어 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 184,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 147,200,000원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 기준 가정치이며 실제 후속 매각가격이나 배당액을 확정한 것이 아닙니다. 신청채권자 배당은 현재 설정된 담보채권·배당순위 가정에 따른 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
현재 배당 시나리오는 집행비용을 우선 공제하고, 나머지 매각대금을 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 이 계산에서는 주택도시보증공사에 돌아갈 금액과 소유자 잔여금이 모두 0원으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 원설정 근저당 채권최고액을 적용한 잠정 시뮬레이션입니다. 같은 날짜에 기재된 채권최고액 56,400,000원의 변경 및 공동담보 해제 효력에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
이 시나리오의 총 채권액은 23,221,220,000원, 채권자 총 예상배당액은 225,980,000원, 미배당 합계는 22,995,240,000원입니다. 다만 거액의 공동담보 관련 채권을 포함한 계산으로, 해당 미배당 합계를 이 물건만의 최종 확정채무 또는 매수인이 떠안는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업·업무지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 광주역과 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차로, 동측 약 20m, 남측 약 8m의 포장도로에 접하는 토지입니다. 도로 접근성이 있으나 해당 호수의 실제 출입동선과 이용 편의는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 20층 건물의 7층 703호입니다. 급배수, 도시가스 난방, 스프링클러·소화전, 승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 근린시설과 실제 이용상태의 관계, 주거 임대차 및 용도 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등으로 기재되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 현황과 건축물대장의 일치 여부는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업·업무지대라는 입지 특성이 있으나, 근린시설 등기·오피스텔 이용이라는 특수성을 고려해야 합니다. 비교 실거래와 임대수익 확인 전에는 매도 용이성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 23,047,920,000원과 을구 1-1번 변경 금액 56,400,000원의 관계를 최신 등기부로 확인하세요. 공동담보 해제 및 배당에 적용되는 담보범위가 핵심입니다.
- 공동담보 관계. 공동담보목록 제2022-834호의 해당 부동산 담보관계와 변경 내역을 대조하세요. 원설정 채권최고액만으로 현재 이 물건의 담보채권을 확정해서는 안 됩니다.
- 임차인 우선순위. 박경균의 확정일자 2022.10.14, 전입·점유 2022.10.31 및 임차권등기 2024.11.08을 말소기준권리와 대조하세요. 주택임차권의 소멸 여부와 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금이 동일합니다. 대위변제·채권승계가 이루어졌는지 확인하고 중복 채권 계산을 피하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매로 인한 소유권 이전 이후의 의무 처리 여부를 확인하세요. 금전적 권리 소멸과 별개의 검토사항입니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 근린시설 등기와 오피스텔 이용 상태를 건축물대장·현장·매각물건명세서로 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 주변의 유사 용도 실거래, 임대료, 공실, 관리비와 수익성을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요. 감정가만을 시세로 간주하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지 조사하세요. 대항력 없는 임차권이라도 점유가 남아 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 우선변제 항목 및 매각조건을 검토하세요. 현재 예상 인수액 0원에 모든 취득부대비용이 포함된 것은 아닙니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 사건기록을 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 담보와 이용상태의 검증
광주역한국아델리움 703호는 겉으로 보면 보증금 173,300,000원의 임차권이 걸려 있는 부담스러운 물건입니다. 그러나 임차인의 전입과 확정일자가 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권보다 늦다는 점에서 매수인 보증금 인수 위험은 낮게 분석됩니다. 현재 시나리오의 인수액도 0원으로 일관됩니다.
그렇다고 안전성과 가격 경쟁력이 모두 확인된 것은 아닙니다. 우리은행의 거액 원설정 근저당과 56,400,000원 변경등기 사이의 관계는 실제 배당결과에 영향을 미치며, 민간임대주택등기와 근린시설의 오피스텔 이용도 별도 검증이 필요합니다. 특히 현재 최저가 230,000,000원이 실거래 시세에 비해 유리한 가격인지는 아직 확인할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 배당·가격 판단은 보류입니다. 후순위 임차권의 소멸만 보고 서둘러 입찰하기보다 담보변경의 효력, 임대주택 관련 의무, 실제 점유 및 시장가격을 확인하는 것이 우선입니다. 이 사건은 낮은 인수액과 높은 투자매력도를 동일시해서는 안 되는 유형입니다.
