청주지방법원 2025타경30649. 충주시 금가면 원포리 458 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 운동시설(승마장 및 창고)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 238,206,000원으로 감정가 372,197,630원에서 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준은 2024년 3월 4일 충주축산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 차완민 가압류, 농업협동조합중앙회 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 지워지니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또한 일괄매각이지만 이동 가능한 컨테이너와 수목은 매각에서 제외되고, 목록 4는 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다. 감정평가서 역시 사유도로를 지나야 진출입할 수 있어 사용료 등이 발생할 수 있다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30649 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금가면 원포리 458 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 금가면 장대산길 10-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 운동시설(승마장 및 창고) |
| 토지 | 체육용지 · 999.0㎡ · 생산관리지역 · 운동장등 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 전기설비 |
| 소유자 | 이영윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 372,197,630원 / 238,206,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 154,577,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
2016년 설정됐던 중원농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.03.04. 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.11.22. 차완민 가압류 8,000,000원, 2024.12.24. 농업협동조합중앙회 가압류 261,075,998원, 2025.07.11. 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 자체의 핵심 — 법정지상권·매각제외·진입로
| 구분 | 기재 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 일괄매각 | 토지·대상 건물을 함께 매각 |
| 매각 제외 | 이동가능한 컨테이너, 수목 | 현장에 존재해도 매각 대상과 구분 필요 |
| 법정지상권 | 성립여부 불분명 | 토지·건물 이용관계 별도 확인 필요 |
| 목록 4 | 지적도상 맹지 | 진입·통행 조건 확인 필요 |
| 진입로 | 사유도로 원포리 458-2, 461-4번지 등을 통과 | 사용료 등이 발생할 수 있음 |
| 목록 3 | 취하 | 현재 매각범위 확인 필요 |
감정평가에서는 본건 토지와 인접지의 경계가 다소 불분명해 지적 공부 등을 이용한 목측으로 현황을 조사했고, 정확한 지적 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 적었습니다. 토지 일련번호 4 북서측에는 타인소유 수목도 소재합니다. 이처럼 현장에 보이는 시설물과 실제 매각 대상, 타인 소유물, 토지 경계를 구분하는 작업이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,134,884원 |
| 1. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 차완민 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 261,075,998원 | 106,071,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 238,206,000원 가정 시 채권자 총 청구액 389,075,998원 중 234,071,116원이 배당되고 미배당은 155,004,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 금가면 오석리 ‘석교마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야·농경지·단독주택 등이 소재합니다.
- 이용. 토지는 체육용지 999.0㎡, 토지이용상황은 운동장등이며 건물은 운동시설(승마장 및 창고)으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 진입. 본건 토지에 진출입하려면 사유도로인 원포리 458-2, 461-4번지 등을 지나야 하므로 사용료 등이 발생할 수 있습니다.
- 토지 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 52,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현장 경계. 인접지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항 확인이 필요할 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 수목. 토지 일련번호 4 북서측 지상에 타인소유 수목이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명하므로 매각물건명세서와 현장 이용관계를 원본으로 대조하세요.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이지만 이동 가능한 컨테이너와 수목은 매각에서 제외되고 목록 3은 취하됐습니다. 현장 시설물별 소유·매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 맹지·사유도로 확인. 목록 4의 지적도상 맹지 여부와 원포리 458-2, 461-4번지 등 사유도로 통행 조건·사용료 발생 가능성을 확인하세요.
- 측량 검토. 토지와 인접지 경계가 다소 불분명하므로 필요하면 측량을 통해 실제 경계를 재확인해야 합니다.
- 타인소유 수목 확인. 토지 일련번호 4 북서측의 타인소유 수목이 이용·정비·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2024.03.04. 120,000,000원으로 설정된 근저당의 채권최고액이 2024.05.09. 180,000,000원으로 변경된 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 238,206,000원이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 물건의 특수성과 이용 제약을 먼저 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 저위험”은 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 법정지상권 성립여부 불분명, 지적도상 맹지, 사유도로 통행 및 사용료 가능성, 매각 제외 시설물·수목, 타인소유 수목, 불분명한 토지 경계입니다. 감정가 372,197,630원에서 2회 유찰돼 238,206,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 등기상 인수는 0원, 물건 자체의 이용·경계·통행 리스크는 큼. 이 사건은 가격보다 먼저 현장과 법률관계를 확인해야 하는 물건입니다.
