청주지방법원 2025타경30677. 충주시 용관동 73-12, 상용관마을 내 주택과 토지가 함께 매각되는 강제경매입니다. 토지는 162.0㎡의 ‘대’이고, 감정평가상 기호3 건물은 방2·거실·주방 등으로 이용 중인 단층 주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박종원이며, 2025년 7월 23일 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 현재 권리분석의 기준점입니다.
등기부만 보면 근저당권이나 압류가 따로 확인되지 않고, 앞서 2025년 5월 28일 한국채권관리대부가 신청한 강제경매는 2025년 6월 19일 취하되어 등기상 말소됐습니다. 현재 진행 중인 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 위험은 채권 인수가 아니라 토지·건물의 물적 관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용관동 73-12 · 도로명주소 충청북도 충주시 상용관4길 8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 162.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 이용 · 평지 · 부정형 |
| 건물 이용 | 기호3 건물: 주택(방2·거실·주방 등) · 세멘브럭조 스레이트지붕 단층 · 1972년 사용승인 |
| 소유자 | 박종원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,306,000원 / 27,716,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 26,930,195원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 물적 권리 확인이 핵심
임차인은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계나 선순위 담보권 인수 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 27,716,000원으로 감정가 43,306,000원에서 2회 유찰된 감정가 64% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 27,716,000원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 주변의 실거래 비교 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 주택·토지 일괄매각에 제시외 건물과 법정지상권 불확실성이 섞여 있어, 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성과 물적 권리관계 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 898,888원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 26,930,195원 | 26,817,112원 |
| 미배당 | - | 113,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신청채권자 청구액 26,930,195원 중 26,817,112원이 배당되고 113,083원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 용관동 ‘상용관마을’ 내에 위치하며, 주변은 주택·농경지·과수원·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호3 건물은 방2·거실·주방 등으로 이용 중인 주택이며 난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 162.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 89,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물 확인. 기호2 건물(가동호) 목조 세멘기와지붕 단층 주택 24.25㎡는 소재 불명으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원문 확인. 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 매각물건명세서와 등기·건축 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 제시외 3-1·3-2는 매각 포함, 감정평가서상의 ㄱ·ㄴ·ㄷ은 매각 제외로 기재되어 있으므로 현장 구조물과 문서상 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 소재 불명 건물. 기호2 가동호 24.25㎡ 건물이 소재 불명으로 평가된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 주변 토지·단독주택 거래와 실제 건물 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 주택 이용 상태, 인도 가능성을 매각 전 현황으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 법정지상권을 먼저 본다
이 사건은 금전 인수만 놓고 보면 간단합니다. 임차인은 확인되지 않고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 주택과 토지가 결합된 물건에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 매각 포함·제외 제시외 건물이 동시에 존재한다는 점이 단순한 채권 인수보다 더 큰 변수입니다.
현재 최저가 27,716,000원은 2회 유찰된 감정가 64%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 물적 권리와 현황 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 토지·건물 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
