청주지방법원 충주지원 2025타경30685. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 106동 602호입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 말소기준권리는 2018년 1월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권등기의 존재 자체가 아니라 대항력 여부입니다. 임차인 유진희의 전입일은 2019년 10월 10일로 말소기준권리인 2018년 1월 17일 이후입니다. 따라서 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵고, 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 충주지원 2025타경30685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 제106동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.83㎡ · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 105,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,863,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 임차인 유진희의 주택임차권은 2023년 11월 2일 등기됐지만, 전입일은 2019년 10월 10일로 기준권리 후입니다. 따라서 대항력 없는 임차권으로 판단되며 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 구조이므로 보증금 관련 서류 확인은 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·인수 0원 구조
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 주거 (임차권등기) | 2019.10.10 | 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
신우희가로아파트 동일 평형 최근 12건 거래 기준 평균은 147,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 150,000,000원이며, 최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 147,166,666원 |
현재 최저가 105,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.8%입니다. 최근 거래 150,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어, 권리 확인 후 가격 측면에서는 검토 가능한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 우리은행 근저당권 | 54,003,600,000원 | 103,321,600원 |
| 주택도시보증공사 경매개시결정 | 141,863,912원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 유진희 임차권등기는 대항력 없음으로 판단되나 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검토. 최저가 1.056억은 최근 실거래 평균 1.471억 대비 할인 구간입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 관련 등기 내용과 제한사항을 확인하세요.
- 현황 확인. 내부 출입 조사 제한 내용이 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 물건의 핵심은 임차권등기가 있다는 사실보다 대항력 여부입니다. 기준권리보다 늦은 전입으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 현재 가격은 최근 거래 대비 충분한 할인 구간입니다. 다만 보증금 반환채권 승계 관계와 임차권 관련 절차는 확인해야 합니다. 권리는 확인, 가격은 매력적인 아파트 경매 물건입니다.
