말소기준권리는 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 임예주의 임차권등기는 2023.07.21 설정되어 후순위입니다. 임차보증금은 122,700,000원이지만 전입일이 2018.01.24로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매각 후 임차권은 소멸하며 매수인 인수 부담은 0원입니다.
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
임예주
122,700,000원
없음
확인 필요
매각 소멸
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
신우희가로아파트 동일 면적 최근 거래는 2026년 3월부터 8월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 147,166,666원, 최신 거래가는 2026.08 150,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
59.95㎡
8
150,000,000원
2026.07
59.83㎡
6
144,000,000원
2026.07
59.95㎡
16
140,000,000원
최근 12개월 평균
12건
-
147,166,666원
현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 74.8%입니다. 단순 감정가 대비 할인보다 실제 거래 흐름 기준으로 판단하면 현재 회차는 가격 검토가 가능한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,341,120원
우리은행 근저당
54,003,600,000원
107,738,880원
주택도시보증공사
115,128,842원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차권등기는 존재하지만 대항력 없음으로 매수인이 부담할 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
⚠️ 확인 사항 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 임예주의 임차보증금반환채권 양수인으로 표시되어 있습니다. 실제 배당 및 채권관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리, 중앙탑중학교 남측 인근 아파트 단지입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
단지. 신우희가로아파트 741세대, 2018.01.15 준공입니다.
환경. 제3종일반주거지역, 기업도시개발구역 등 지정 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 대항력은 없지만 임차권 관련 서류와 배당관계를 확인해야 합니다.
가격 기준. 최근 실거래 평균 147,166,666원 대비 현재 최저가 110,080,000원의 할인폭을 확인하세요.
민간임대주택 등기. 갑구 민간임대주택 등록 내용을 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 물건의 핵심은 임차권등기의 존재 자체가 아니라 대항력 여부입니다. 임예주의 임차권등기는 후순위이고 대항력이 없어 매수인 인수 부담은 없습니다. 2회 유찰 후 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아졌지만, 민간임대주택 관련 등기와 임차권 채권관계는 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 68건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 16층1604호
법원·사건
청주지방법원
충주지원·2025타경30690
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제3호법정
물건
신우희가로아파트 106동 16층1604호
철근콘크리트구조 59.8332㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 16층1604호
2025년08월05일
가. 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어 점유관계는 확인할 수 없는 상태임
나. 목적물에 주민등록 전입세대 열람한바 소유자외 다른 전입자는 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
