매력지수 B등급 · 유찰 후 가격 메리트와 인수 0원 장점이 있으나 임차권등기 승계 구조 확인 필요
최저가는 최근 실거래 대비 낮지만 조지영 임차권등기와 HUG 채권 승계 구조가 있어 권리 확인 필요. 매각물건명세서상 인수권리는 없음으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 단순한 무임차 물건이 아니라 조지영 임차권등기와 주택도시보증공사의 보증채권 승계 구조가 존재합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없지만, 권리 흐름 확인이 필요한 아파트입니다.
핵심은 가격과 임차권 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 64% 수준으로 내려왔고 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 조지영 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권 양수 관계가 있어 단순히 권리가 깨끗한 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 충주지원 2025타경30722
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 4층403호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 전용 59.9533㎡ · 아파트 이용
소유자
주식회사신우산업개발
감정가 / 최저가
165,000,000원 / 105,600,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 139,181,463원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 임차권 구조 확인
말소기준권리는 2018년 1월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 조지영 임차권등기는 2023년 11월 8일 설정되었고, 전입은 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 조지영의 임차보증금반환채권 양수인으로 경매신청채권자이며 대항력 및 우선변제권 승계라고 기재되어 있습니다.
임차인
점유
대항력
우선변제
승계
조지영
주거(임차권등기)
없음
해당 확인 필요
HUG 채권 양수
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
신우희가로아파트 동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 147,166,666원입니다. 현재 최저가 105,600,000원은 최근 평균 대비 71.8% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
59.95㎡
8
150,000,000원
2026.07
59.83㎡
6
144,000,000원
2026.07
59.95㎡
16
140,000,000원
2026.07
59.83㎡
12
150,000,000원
2026.06
59.83㎡
2
147,000,000원
2026.06
59.95㎡
14
150,000,000원
2026.05
59.83㎡
3
148,000,000원
평균
-
12건
147,166,666원
✅ 가격 관점 최저가 105,600,000원은 최근 실거래 평균 147,166,666원 대비 낮아 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,278,400원
우리은행 근저당
54,003,600,000원
103,321,600원
주택도시보증공사 경매개시결정
139,181,463원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.
⚠️ 임차권 확인 조지영 임차권등기는 대항력 없음으로 분석되지만, 주택도시보증공사의 채권 양수 관계가 있어 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근, 아파트단지 및 근린생활시설 소재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 간선도로 연계와 대중교통 이용여건은 보통입니다.
단지. 신우희가로아파트 741세대, 2018년 준공 단지입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 140,000,000원~150,000,000원 범위 거래가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 조지영 임차권등기와 HUG 승계 구조를 원본 서류에서 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 권리 구조 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
배당 구조. 우리은행 근저당이 선순위 말소기준권리입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필요”
충주 신우희가로 403호는 2회 유찰로 최저가가 낮아졌고 최근 실거래 대비 가격 메리트가 있는 물건입니다. 다만 조지영 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권 승계 구조가 있어 단순 안전형 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없지만, 입찰 전 임차권 관련 서류 확인이 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 68건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 4층403호
법원·사건
청주지방법원
충주지원·2025타경30722
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제3호법정
물건
신우희가로아파트 110동 4층403호
철근콘크리트구조 59.9533㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 4층403호
2025년08월19일
(1)목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어 점유관계는 확인을 할 수가 없는 상태임.
(2)목적물 소재지로 전입된 자는 없음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
