부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경30730 · 충주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 59.8332㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회

131,200,000원 1억 3,120만 감정가 164,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-31

충주지원 10:00

입찰 보증금

1,312만원

최저가의 10% · 13,120,000원

실거래 대비

▼ 9.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.45억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰 후 최저가가 시세 대비 89.2% 수준으로 낮아졌고 인수권리는 없는 안전형 아파트입니다.

가격 최저가 131,200,000원 = 최근 12개월 실거래 평균 147,166,666원의 89.2%
자금 입찰보증금 약 13,120,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 임차권등기는 있으나 대항력 없음. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

한 줄 평 임차권등기된 보증금 1.227억이 확인되지만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 매수인 인수 부담은 없습니다. 3회 유찰 후 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 89.2%로 내려와 가격 메리트가 생긴 물건입니다.

감정가 / 최저가

164,000,000원
131,200,000원

3회 유찰

실거래 평균

147,166,666원

최근 12개월 12건

최저가 ÷ 시세

89.2%

가격 메리트

매수인 인수

0원

인수권리 없음

청주지방법원 충주지원 2025타경30730. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 602호 아파트입니다. 말소기준권리는 2018년 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 충주지원 2025타경30730 (강제경매)
소재지	충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 제105동 제6층 제602호
물건종류 / 이용	아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·발코니
소유자	주식회사신우산업개발
감정가 / 최저가	164,000,000원 / 131,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 143,173,135원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음

박혜지 임차권자는 임차보증금 122,700,000원으로 임차권등기를 완료했지만, 전입일은 2019.12.05로 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않아 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	판단
박혜지	122,700,000원	주택임차권등기	대항력 없음 인수 없음

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

신우희가로아파트 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 147,166,666원입니다. 현재 최저매각가 131,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 89.2% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	59.95㎡	8	150,000,000원
2026.07	59.83㎡	6	144,000,000원
2026.07	59.95㎡	16	140,000,000원
최근 12개월 평균	59.83㎡	12건	147,166,666원

✅ 가격 판단 최저매각가 131,200,000원은 최근 12개월 평균 147,166,666원보다 낮습니다. 최근 거래 최고 150,000,000원 대비도 할인 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,636,800원
우리은행 근저당권	54,003,600,000원	128,563,200원
주택도시보증공사 경매개시	143,173,135원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가 1.312억은 최근 실거래 평균보다 낮은 가격입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차권등기는 있으나 대항력 없음으로 매수인 인수 위험은 없습니다.

⚠️ 확인 포인트 임차권등기권자의 보증금 반환채권은 배당 과정에서 확인이 필요하며, 관리비·당해세 등 실제 부담 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 최근 12개월 평균 1.47억 대비 최저가 1.312억으로 할인 구간입니다.
권리. 우리은행 근저당 이후 임차권등기로 매수인 인수 없음.
점유. 임대관계는 확인이 필요하며 실제 명도 상황을 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권등기 ≠ 인수 부담”

이 물건은 임차권등기가 존재해 처음 보면 위험해 보일 수 있지만, 핵심은 순위입니다. 말소기준권리보다 늦은 임차권은 매수인에게 승계되지 않습니다. 3회 유찰 후 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아졌고, 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 확인할 수 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-04	유찰	1억 6,400만원
2	2026-06-15	유찰	1억 3,120만원
3	2026-07-20	유찰	1억 6,400만원
4	2026-08-31	대기	1억 3,120만원

부동산강제경매

임차권등기는 있지만 인수는 없다 — 충주 신우희가로 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권등기 ≠ 인수 부담”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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