부동산임의경매

2025타경30754 · 충주지원 · 건물
8548㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

2,948,679,000원 29억 4,867만 감정가 4,607,311,720원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

08-31

충주지원 10:00

입찰 보증금

2억 9,486만

최저가의 10% · 294,867,900원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 46.07억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 대형 공장·토지 물건으로 임차인 보증금 확인과 환금성 검토가 핵심입니다.

가격 최저가 29.49억원(감정가 대비 64%)이나 최근 거래 비교 자료 없어 자체 가격 판단 필요
권리 말소기준 이후 압류·가압류·근저당은 매각으로 소멸, 인수액 0원
리스크 주식회사 윈윈청정 대항력 있음·보증금 미상, 공장용 부동산 저환금성 주의

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되어 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공장·토지 특유의 환금성과 임차인 확인입니다. 대항력 있는 상가 임차인이 확인되지만 보증금이 미상이라 실제 부담 여부는 매각 전 보완 확인이 필요합니다.

감정가

4,607,311,720원

공장+토지

최저가

2,948,679,000원

2회 유찰·감정가 64%

실질취득

2,948,679,000원

인수금액 0원

핵심지표

임차인 확인

대항력 가능 보증금 미상

청주지방법원 2025타경30754. 충청북도 음성군 원남면 하노리 155-2 외 2필지에 위치한 공장용 부동산입니다. 토지 8,548㎡와 공장·창고·사무실 등 건물이 일괄매각 대상입니다. 소유자는 주식회사천명메탈이며, 중소기업은행 근저당을 비롯해 다수 금융기관과 기관의 가압류가 얽힌 기업 부동산 경매입니다.

권리 구조만 보면 매각 후 후순위 권리는 소멸하는 형태입니다. 그러나 공장 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 실제 운영 임차인의 보증금, 설비 가치, 수요층, 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경30754
소재지	충청북도 음성군 원남면 하노리 155-2
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 공장 등으로 이용
소유자	주식회사천명메탈
토지	공장용지 8,548㎡ · 계획관리지역
감정가 / 최저가	4,607,311,720원 / 2,948,679,000원
매각기일	2026.08.31
청구금액	2,862,099,653원

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 복잡한 기업권리 구조

말소기준은 2023.10.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·가처분 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신용보증기금 등이 제기한 가처분은 사해행위취소 관련 권리로 등기되어 있어 권리관계 검토가 필요한 유형입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 보증금 미상

임차인	점유	대항력	보증금	위험
주식회사 윈윈청정	미상	대항력 有	미상	인수 가능성
주식회사 엠투	미상	없음	미상	보증금 확인 필요

⚠️ 임차인 핵심 주식회사 윈윈청정은 2021.11.24 전입으로 말소기준권리 이전 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 다만 보증금이 미상이라 매수인 인수 가능 금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

③ 예상배당표 (최저가 2,948,679,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	31,886,790원
중소기업은행 근저당	3,360,000,000원	2,916,792,210원
후순위 근저당·가압류	8,792,752,407원 이상	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 데이터상 매수인 인수금액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 공장·토지는 수요층이 제한적이고 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 낮아진 최저가만으로 안전한 할인 매수라고 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 음성군 원남면 하노리 구안저수지 북측 인근 공업용 부동산으로 농경지·과수원·중소규모 공장·창고시설 등이 혼재합니다.
교통. 소로 접면으로 차량 접근 가능하며 인근 대중교통 운행으로 접근성은 보통입니다.
시설. 공장·창고·사무실·수위실 등이 있으며 일부 시설은 장기간 사용하지 않아 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 주식회사 윈윈청정의 보증금 확인 전 입찰 판단 금지.
현장 확인. 공장 가동 여부, 설비 상태, 철거·수리 비용을 확인해야 합니다.
환금성. 공장용 부동산은 매수층이 제한적이므로 재매각 기간을 고려해야 합니다.
권리 검토. 가처분 등 기업 채무 관련 특수권리는 원본 등기 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 성격이 승부처”

이 물건은 권리상 인수 부담은 없는 편입니다. 하지만 46억원 규모 공장·토지는 일반 주거용 경매와 평가 기준이 다릅니다. 대항력 가능 임차인의 보증금 미상, 기업 부동산 특유의 낮은 환금성, 설비 상태 확인이 핵심입니다. 권리는 통과, 사업성과 출구전략은 별도 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	46억 731만원
2	2026-07-20	유찰	36억 8,584만원
3	2026-08-31	대기	29억 4,867만원

부동산임의경매

권리는 소멸되지만, 공장형 자산의 환금성이 관건 — 음성 하노리 2025타경30754

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 복잡한 기업권리 구조

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 보증금 미상

③ 예상배당표 (최저가 2,948,679,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 성격이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (7)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (42장)

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