의정부지방법원 2025타경4933. 의정부동 아이콘스타센트럴 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 22.868㎡, 건물은 지상 25층 규모이고 해당 호실은 11층입니다.

권리구조의 출발점은 2019.08.22 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 104,400,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 권예지 씨의 전입과 임차권등기가 이루어졌고, 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 임차인 보증금은 35,000,000원이지만 근저당권보다 늦은 전입이므로 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 구조는 아닙니다.

문제는 낙찰자가 떠안을 보증금이 아니라 매입가격 자체입니다. 2026년 9월 최신 거래가 100,000,000원, 최근 12개월 평균이 92,500,000원인데, 신건 최저가가 115,000,000원입니다. 권리가 비교적 단순하더라도 시세보다 높은 입찰은 별개의 투자 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸

말소기준은 2019.08.22 수협은행 근저당권입니다. 등기부 을구 1번에 설정된 채권최고액 104,400,000원의 근저당권으로, 경매 매각 시 소멸하는 권리입니다. 수협은행의 경매 청구금액은 79,936,392원이며, 채권최고액과 실제 배당 대상 채권액은 구별해야 합니다.

갑구의 종전 신탁 관련 소유권보존등기와 금지사항등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 김은수 씨이며, 2025.10.24 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

핵심은 을구 2번 권예지 씨의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024.10.23, 보증금은 35,000,000원입니다. 주민등록일 2020.11.09는 말소기준 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 보증금 반환채무가 그대로 승계되는 선순위 대항력 임차권이 아니라 후순위 소멸 대상으로 판단합니다.

② 임차인 권리분석 — 대항력과 배당은 별개

확인된 실제 임차인은 권예지 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않으며, 임차권등기와 배당요구 내역이 확인됩니다.

임차인의 점유개시일은 2020.10.16, 주민등록일은 2020.11.09입니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2019.08.22보다 늦어, 선순위 근저당권자에 대항하는 임차인으로 보기 어렵습니다.

반면 우선변제권은 별도의 문제입니다. 등기부에 따르면 최초 임대차계약에는 확정일자가 없고, 2022.05.01 변경계약에 대해 2022.05.04 확정일자가 있습니다. 따라서 후순위 임차인으로서 법정 요건과 배당요구가 충족되는 범위에서 배당받을 가능성은 있지만, 수협은행 근저당권보다 앞서지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 24.3% 높다

아이콘스타센트럴의 전용 22.87㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교합니다. 전체 실거래 평균은 93,875,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래 수준과 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

전체 평균 93,875,000원보다 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 92,500,000원입니다. 신건 최저가 115,000,000원은 이 평균의 124.3%에 해당합니다. 즉 현재 최저가가 최근 시장 수준보다 22,500,000원 높은 상태입니다.

2026.09 최신 거래금액인 100,000,000원과 비교해도 최저가가 15,000,000원 높습니다. 전체 12건 중 최고 거래금액 112,500,000원과 비교해도 현재 최저가 115,000,000원이 더 높습니다. 이는 단순히 전체 평균만으로 판단한 결과가 아니라 최근 거래와 최고 거래를 함께 비교해도 신건 가격이 높은 상태라는 뜻입니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

아래는 현재 최저가에 낙찰되는 상황에서 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 구성한 단순 배당 추정입니다. 임차권자의 실제 배당 가능액 및 당해세 등은 최종 배당절차에서 별도 확인이 필요합니다.

집행비용 2,410,000원은 추정치이며, 수협은행 배당액 104,400,000원은 실제 청구금액이 아닌 근저당 채권최고액을 사용한 가정입니다. 권예지 씨의 후순위 임차권 배당 가능성, 당해세, 최우선변제 등은 위 배분에 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여 8,190,000원은 확정 교부액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 환금성 확인이 우선

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 아래는 제공된 회차별 최저가와 예상 배당 결과를 비교한 것으로, 향후 실제 유찰이나 다음 매각기일을 확정한 것은 아닙니다.

1회 유찰을 가정한 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균인 92,500,000원과 거의 같은 수준입니다. 최근 평균보다 500,000원 낮지만, 취득 관련 부대비용과 향후 시세 하락 위험까지 감안하면 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

2회 유찰을 가정한 73,600,000원은 최근 평균보다 18,900,000원 낮습니다. 가격 면에서 검토할 여지가 커지는 구간이지만, 해당 단지의 평균 유찰 8.8회와 매각률 0.0%라는 경매 통계를 함께 고려해야 합니다. 가격 하락이 곧바로 높은 환금성이나 수익성을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 북서측 인근입니다. 주거시설, 업무시설, 상업시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 주위여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2019.07.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 25층 건물 중 11층 1103호입니다. 승강기, 위생·급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 수요층이나 가격 구조를 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 북서측 대로, 남동측 소로에 접한 토지에 위치합니다. 토지는 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 경의초 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,186,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 호실의 거래시세와는 구분해야 합니다.
• 환금성. 231세대 규모에서 동일 면적 실거래 표본은 12건 확인됩니다. 거래가격은 75,000,000원부터 112,500,000원까지 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 92,500,000원으로 전체 평균 93,875,000원보다 낮으며, 최근 거래 추세도 -5.6%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세로 오인하지 말 것. 현재 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원의 124.3%입니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유로 가격 적정성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 최근 거래 중심으로 입찰가 산정. 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 92,500,000원을 기준으로 비교하세요. 전체 평균 93,875,000원만 사용하거나 높은 가격에 거래된 일부 사례만 선택하지 않아야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 권예지 씨의 주민등록일 2020.11.09와 수협은행 근저당 설정일 2019.08.22를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임차권등기와 실제 점유 확인. 2024.10.23 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대 및 점유관계는 미상입니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 명도 절차와 관련 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 배당표 오류 가능성 점검. 근저당 채권최고액 104,400,000원과 경매 청구금액 79,936,392원은 다릅니다. 권예지 씨의 35,000,000원 임차보증금에 대한 후순위 배당 가능성도 검토해야 하므로 소유자 잔여 8,190,000원을 확정 배당으로 받아들이면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오별 가격 점검. 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원이라는 제시된 시나리오를 기준으로 검토하되, 실제 다음 회차 진행 여부와 매각 조건은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 환금성 검증. 단지 평균 유찰 8.8회, 매각률 0.0%라는 통계가 나타납니다. 매입 후 임대 가능성뿐 아니라 실제 매도 시 예상 가격과 매도 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 관리비·세금·부대비용 점검. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 취득 관련 세금과 등기비용, 명도 비용 등을 별도로 확인하세요. 예상 실질취득 115,000,000원에는 이러한 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.
• 용도와 이용현황 대조. 사건상 오피스텔, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장과 실제 사용현황, 관련 규제 및 금융·세금 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 최신 원본 재확인. 매각기일은 2026.11.04입니다. 그 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 매각조건을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 합격이 아니다”

의정부 아이콘스타센트럴 1103호는 권리와 가격의 평가가 명확히 갈리는 경매물건입니다. 권예지 씨의 임차보증금은 35,000,000원이지만, 주민등록일이 수협은행의 2019년 근저당권보다 늦어 매수인이 해당 보증금을 인수하는 구조로 분석되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원의 124.3%이고, 2026년 9월 최신 거래 100,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 -5.6%로 하락하는 상황에서 단지 평균 유찰 횟수 8.8회와 매각률 0.0%까지 고려하면 신건 가격에 프리미엄을 인정할 근거는 부족합니다.

1회 유찰 시 92,000,000원은 최근 평균과 거의 비슷해지고, 2회 유찰 시 73,600,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 하지만 미래의 시세와 매각 가능성을 보장할 수 없으므로 유찰가격만 보고 곧바로 안전한 투자라고 판단해서도 안 됩니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 현재 신건에서는 가격과 환금성 위험이 더 큽니다. 권리분석의 단순함보다 실제 거래가격과 향후 매각 가능성을 더 엄격하게 평가해야 합니다. 현재 회차는 가격상 보수적인 접근이 타당하며, 후속 회차에서는 최근 시세와 임차인의 점유·배당 상황을 함께 다시 확인하는 것이 합리적입니다.