청주지방법원 2025타경30767. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 아우룸아파트 4층 404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 제4층 제404호입니다. 현재 소유자는 박인옥이고, 2019.02.12 매매를 원인으로 2019.02.21 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 173,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2019.02.21 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 134,400,000원입니다. 그 뒤의 박병조·삼성카드 주식회사·현대캐피탈 주식회사·하나카드 주식회사 가압류와 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30767 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 352-8 아우룸아파트 4층 404호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 음성읍 시장로 53 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 65.3706㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박인옥 · 2019.02.12 매매 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 105,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 99,955,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준은 2019.02.21 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 추세는 하락
아우룸아파트는 총 50세대, 2017.04.21 준공입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 65.3706㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 158,333,333원입니다. 현재 최저매각가 105,600,000원은 이 평균의 66.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 65.37㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 65.37㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 71.76㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 65.37㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2023.08 | 71.76㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 65.37㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 71.76㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2021.12 | 71.76㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2021.12 | 71.76㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2021.12 | 65.37㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
전체 10건 평균은 168,900,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 158,333,333원, 최신 거래는 2025.11의 170,000,000원입니다. 현재 최저가 105,600,000원은 최근 평균의 66.7%로 내려와 가격 차이는 충분히 벌어졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 134,400,000원 | 103,321,600원 |
| 2. 가압류 · 박병조 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,518,465원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 30,907,398원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,271,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 276,097,808원 중 103,321,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 172,776,208원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 172,776,208원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 193,538,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 67,584,000원 | 65,967,488원 | 210,130,320원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 평곡사거리 북서측 인근으로, 주택 및 상가혼성지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기·자동화재탐지·지하 및 지상주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 동측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 조례로정한지역, 중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 961,900원/㎡입니다.
- 환금성. 총 50세대의 소규모 단지이며 최근 거래 10건의 가격 범위는 135,000,000원에서 187,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 158,333,333원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 전체 평균 168,900,000원은 보조적으로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.7%이므로 현재 할인폭만 보고 향후 시세를 고정적으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준인 2019.02.21 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 원본 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 명시 인수권리도 없으며, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 2회 유찰을 거치며 105,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 158,333,333원의 66.7% 수준입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -8.7%라는 점은 반드시 함께 반영해야 합니다. 결론적으로 권리 안전성은 높고 현재 가격 차이도 확보됐지만, 하락 시장에서의 적정 응찰가를 따로 정하는 것이 핵심입니다.
