의정부지방법원 2025타경72293. 경기도 연천군 미산면 백석리 일원의 목장용지와 축사·퇴비사 등으로 구성된 경매물건입니다. 등기상 소유자는 김숙희이며, 현재 경매는 주식회사 에이티엔씨의 신청으로 진행되고 있습니다. 신청채권액은 888,401,969원, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 701,075,320원입니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2010.10.19. 설정된 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 585,000,000원 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정됐던 임진농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 말소기준 이후 설정된 에이티엔씨·농업협동조합중앙회의 근저당권 및 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 등기상 금전채권보다 현장 이용상태입니다. 토지 일부에 타인 소유로 탐문되는 주택·창고가 있으며, 공부상 임야인 토지가 실제로는 도로와 구거로 이용되고 있습니다. 축사 건물은 일부 벽을 철거해 서로 연결한 상태로, 매각에 포함되지 않는 제시외 건물도 존재합니다. 이러한 사정은 낙찰 후 토지 사용, 건축물 정리, 명도 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 현황 확인은 필수

현재 확인되는 등기상 주요 부담은 파주연천축산업협동조합 근저당권을 기준으로 모두 후순위입니다. 특히 2018년 에이티엔씨 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이지만, 금액이 크다는 이유만으로 매수인이 이를 승계하는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권은 매각대금에서 배당받는 범위 내에서 변제되고, 등기상 권리는 소멸하는 구조입니다.

2019년에 개시된 별도 임의경매는 취하되어 2021년에 등기가 말소됐습니다. 과거에 설정됐던 여러 가압류와 일부 근저당권 역시 이미 말소되어 현재 살아 있는 부담과 구별해야 합니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에 송영호가 기재되어 있습니다. 전입일은 2023.11.09로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자 및 실제 점유 부분이 확인되지 않아 최종적인 임차관계와 인수위험은 추가 검토가 필요합니다.

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 없습니다. 전입일이 후순위라는 사실과 별도로 점유의 법적 성격, 임대차 범위, 보증금 및 배당요구 여부는 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 최저가가 곧 적정가는 아니다

감정가와 신건 최저매각가는 701,075,320원으로 같습니다. 계산상 인수액 0원을 적용한 실질취득 기준액도 701,075,320원입니다. 다만 취득세, 부대비용, 점유 정리비용 등은 별도이며, 권리 확인 결과에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다.

이 물건은 일반 아파트와 달리 목장용지, 축사·퇴비사, 임야 및 현황 도로·구거가 함께 관련된 특수용도 부동산입니다. 같은 조건의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 객관적인 시세 비교가 확인되지 않으므로, 현재 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 금액의 매각을 보장하지 않습니다. 실질취득 금액은 계산상 인수액 0원을 적용한 값으로, 제세공과금·명도비용·토지 사용관계 관련 비용을 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 701,075,320원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 9,410,753원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 691,664,567원입니다. 선순위 파주연천축산업협동조합에 585,000,000원이 배당되고, 나머지 106,664,567원이 에이티엔씨에 배당되는 구조입니다. 후순위 농업협동조합중앙회 근저당권과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다.

채권최고액 등을 기준으로 합산한 총 채권액은 4,134,691,406원이며, 예상 미배당은 3,443,026,839원입니다. 이는 배당 가정에서 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채무 잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당금은 변동될 수 있습니다.

회차별 신청채권자 배당

④ 입지·토지·건축물 위험 (감정요항표 기준)

• 입지. 백석리 소재 물건은 백석리마을회관 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 축사·농경지·공장·주택·임야 등이 혼재합니다. 마전리 소재 물건은 마전리보건진료소 북동측 근거리에 있으며, 주변은 주택·근린생활시설·농경지·임야 등입니다.
• 교통. 대상물건과 인근까지 차량 출입이 가능합니다. 버스정류장이 근거리 또는 인근에 있으나 노선과 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
• 토지 형태. 대표 토지는 지목 목장용지, 면적 3,059㎡이며, 완경사·사다리형이고 세로한면 도로접면 조건입니다. 개별 필지의 형상과 접근성은 별도로 검토해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역 등에 해당하며, 일부 토지는 농림지역입니다. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 제한보호구역(행정위임9m), 농업보호구역, 준보전산지 및 접도구역 등에 해당하는 부분이 있어 필지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 타인 소유 건축물. 목록 1·2 토지 동측 일부에 타인 소유로 탐문되는 주택·창고 등이 소재합니다. 해당 부분의 토지가격은 이용 제한을 고려해 감정평가되었으며, 실제 점유 권원과 토지 사용관계 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 4 토지는 공부상 임야이지만 현황 도로 및 구거로 이용됩니다. 또한 목록 9 토지는 공부상 전이나 타인 소유로 탐문되는 농막(주택)·창고 등이 소재합니다.
• 축사·퇴비사. 가·나·다동은 연결을 위해 일부 벽을 철거하고 제시외 ㉠·㉡을 통해 연결된 상태입니다. 공부상 축사·퇴비사이나 현재 비어 있는 상태로 평가되며, 전기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 목장용지·축사·퇴비사와 복수의 토지 이용관계가 결합되어 잠재 매수자층이 제한될 수 있습니다. 재사용 가능성, 인허가, 점유관계 및 토지별 처분 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서의 목록별 토지·건물·제시외 물건을 대조하세요. 제시외 ㉠~㉢은 포함되고 ㉣은 제외되므로 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 필지별 권리 재확인. 건물의 말소기준권리뿐 아니라 일괄매각되는 각 토지의 등기사항을 대조하여 소멸하지 않는 권리나 별도 부담이 없는지 확인하세요.
• 송영호 점유 조사. 전입일은 2023.11.09이지만 보증금·확정일자·실제 점유범위가 미상입니다. 임대차계약과 배당요구 여부, 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 타인 건축물 점유권원. 목록 1·2의 주택·창고와 목록 9의 농막·창고에 대해 소유자 및 점유자의 법적 권원, 토지 사용승낙 관계, 철거·인도 가능성을 검토하세요.
• 토지 경계·도로·구거. 지적도와 현황을 대조하고 목록 4의 현황 도로·구거가 이용계획과 재산가치에 미치는 영향을 확인하세요.
• 용도 제한 확인. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역과 가축사육제한구역·제한보호구역·농업보호구역 등 개별 필지에 적용되는 제한을 확인하세요. 향후 축사 재사용이나 다른 용도로의 전환 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
• 건물 연결 부분 확인. 가·나·다동의 벽체 철거, 제시외 연결 부분, 매각 제외 건축물의 현황과 구조적·법적 영향을 현장에서 확인하세요.
• 배당과 경매 진행 확인. 선순위 근저당 배당 후 신청채권자의 회수액이 부족한 구조입니다. 배당요구와 실제 채권 잔액, 경매 진행상태, 변경되는 매각조건을 확인하세요.
• 응찰가격 검증. 감정가 701,075,320원과 유찰 시나리오만으로 적정가를 판단하지 말고, 이용 가능한 토지 면적, 건축물 상태, 권리 정리비용 및 재매각 가능성을 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 및 현장 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획과 현장 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”이 “안전한 토지 취득”은 아니다

이 사건은 등기상 근저당·가압류의 처리 방향 자체는 비교적 명확합니다. 파주연천축산업협동조합의 2010년 근저당권이 말소기준이고, 에이티엔씨 및 농업협동조합중앙회의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신건 최저매각가 701,075,320원이 적정한지는 별도의 문제입니다. 복수 토지의 이용 제한, 타인 소유 건축물, 제시외 건물의 매각 제외, 축사의 현황, 보증금 미상 점유자와 같은 요소가 실질적인 취득비용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 실제 거래가격을 확인하기 어려워 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다.

특히 채권 미배당 3,443,026,839원은 매수인의 인수채무가 아니지만, 그렇다고 물건의 이용·명도 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 1회·2회 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 위험 요소를 해결하지 않은 상태에서 가격만 보고 응찰하는 것은 신중해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 금전채권 말소 구조는 긍정적이나, 토지·건축물 현황과 점유관계에 관한 불확실성이 크고 가격 적정성을 입증할 실거래 비교도 부족합니다. 권리상 계산 인수는 0원, 입찰 판단은 현장조사 후 보류. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 실제로 사용하고 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.