의정부지방법원 2025타경73533. 동두천시 지행동에 위치한 지행역동원베네스트아파트 103동 5층 504호입니다. 실거래 비교 대상 전용면적은 121.298㎡이며, 2009년 사용승인을 받은 486세대 아파트 단지입니다. 현재 소유자는 한형주 씨로, 2022년 2월 17일 소유권을 이전받으면서 등기상 거래가액 470,000,000원을 기록했습니다.
같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 297,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 11월 19일 박지영 씨의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 사건은 청구금액 15,000,000원의 강제경매로 진행됩니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그렇지만 이 물건의 판단에서 더 중요한 것은 감정가가 최근 거래가격을 얼마나 초과하는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 103동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 이담로 89 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 전용 121.298㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 단지 규모 | 486세대 · 2009.07.30 사용승인 |
| 소유자 | 한형주 (2022.02.17 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 / 청구액 | 박지영 / 15,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.17 삼성생명보험주식회사 근저당권 (채권최고액 297,000,000원) |
| 확인된 임차인 | 0명 · 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
핵심은 2022년 2월 17일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 박지영 씨의 강제경매개시결정은 그 이후에 설정된 권리입니다. 두 권리 모두 정상적인 매각절차에서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 등기에는 국민은행·중소기업은행·하나은행 근저당권과 황순자 씨의 120,000,000원 전세권도 존재했습니다. 그러나 해당 근저당권들은 이미 말소됐고, 황순자 씨의 전세권 역시 2015년 2월 27일 말소됐습니다. 과거 전세권의 금액을 현재 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 45,500,000원 높다
이 단지의 전용 121.3㎡ 수준에 해당하는 실거래 내역입니다. 전체 8건의 평균은 378,250,000원이지만, 이 수치에는 2021년의 450,000,000원·470,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 입찰가격을 판단할 때는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 121.3㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 121.3㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2024.11 | 121.3㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 121.3㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2024.04 | 121.3㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2024.02 | 121.3㎡ | 9 | 354,000,000원 |
| 2021.12 | 121.3㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2021.07 | 121.3㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.3㎡ | 2건 | 352,500,000원 |
| 전체 평균 | 121.3㎡ | 8건 | 378,250,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월 330,000,000원, 2026년 6월 375,000,000원으로 평균 352,500,000원입니다. 최저매각가 398,000,000원은 이 평균보다 45,500,000원 높고, 최신 거래보다도 23,000,000원 높습니다.
따라서 신건 최저가에 낙찰받는다고 가정하면, 예상 인수액이 0원인 현재 분석에서는 실질취득금액도 398,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 112.9%이고, 최신 실거래가격의 약 106.1%입니다. 취득세와 기타 부대비용까지 고려하면 실제 총지출은 이보다 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당구조입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 삼성생명보험 근저당권과 신청채권자 박지영 씨의 청구금액을 반영합니다. 근저당권 배당액은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 채권최고액 기준 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,372,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박지영 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 79,628,000원 |
총 예상 채권액 312,000,000원 · 예상 채권자 배당액 312,000,000원 · 예상 미배당 0원 · 소유자 잔여 79,628,000원 · 매수인 인수 0원. 집행비용은 추정치이며, 실제 채권확정액·당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 결과를 변경할 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오
현재 회차에서 낙찰되지 않고 다음 회차로 넘어갈 경우의 추정치입니다. 회차별 최저매각가와 채권자 배당액은 다음과 같이 달라집니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 398,000,000원 | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 318,400,000원 | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 254,720,000원 | 250,353,920원 | 61,646,080원 | 0원 |
신건에서는 소유자에게 79,628,000원의 잔여금이 발생하고, 1회 유찰 시에는 잔여금이 1,142,400원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 채권자에게 61,646,080원의 미배당이 발생하며, 신청채권자 박지영 씨에 대한 예상배당은 0원입니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 이 시나리오에서 미배당이 발생하더라도, 매각으로 소멸하는 근저당권이나 경매개시결정 채권의 부족분이 자동으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 동두천중앙고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 지행역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물의 5층 세대입니다. 사용승인일은 2009.07.30이며 승강기, 난방, 급배수·위생 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 총 486세대 규모로, 단지 내 동일 면적의 실거래를 비교할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 거래 사례별 가격 차이가 있고 최근 거래 표본은 2건이므로 개별 세대의 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 적용됩니다. 상대보호구역과도 저촉 관계가 있습니다.
- 공시지가. 991,500원/㎡이며, 토지 지목은 대, 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.
- 건축 관련. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 건물의 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트라는 용도와 단지 내 거래 사례는 매각가격 판단에 도움이 되지만, 최근 가격 추세가 -8.9%로 하락하고 있어 과거 고가 거래를 기준으로 재매각 가능가격을 예상하는 것은 위험합니다. 현재 거래가격과 매수 수요를 우선 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 입찰 상한 판단의 기준으로. 최근 12개월 평균은 352,500,000원, 최신 거래는 375,000,000원입니다. 신건 최저가 398,000,000원은 두 가격 모두를 초과합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래가격 추세 지표는 -8.9%입니다. 2021년의 450,000,000원·470,000,000원 고가 거래에 지나치게 의존하지 않아야 합니다.
- 유찰 회차별 계획. 1회 유찰 시 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원으로 추정됩니다. 다만 실제 진행 여부와 최저매각가격은 해당 회차의 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
- 점유자 및 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임차권 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 및 기존 전세권. 삼성생명보험 근저당권의 등기일과 말소 범위를 확인하고, 과거 황순자 전세권의 말소 여부도 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 배당채권과 실제 채무액. 근저당권 채권최고액 297,000,000원은 실제 확정 채무액과 같지 않을 수 있습니다. 배당요구와 채권계산서에 따라 실제 배당은 달라집니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 신원과 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납, 시설 상태 및 수리 필요 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 부대비용. 현재 실질취득 추정액은 낙찰가와 예상 권리인수액을 합한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비·수리비 등은 포함하지 않습니다.
- 법원 서류 최종 대조. 2026.11.04 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 비싸다”
동두천 지행역동원베네스트 103동 504호는 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 이해하기 쉬운 물건입니다. 2022년 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이고, 2025년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계와 점유 상태는 아직 확인이 필요합니다.
그렇지만 투자 판단에서는 가격이 가장 큰 걸림돌입니다. 신건 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 352,500,000원보다 45,500,000원 높고, 2026년 6월 최신 거래 375,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 -8.9%로 하락 방향입니다.
현재 가격에 낙찰받는 경우 인수액이 없더라도 실질취득금액은 398,000,000원이며, 취득 부대비용을 제외하고도 최근 시세보다 높습니다. 유찰이 발생해 가격이 내려가면 상대적인 가격 조건은 달라질 수 있지만, 실제로 유찰될지와 어느 가격에 낙찰될지는 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 양호하나, 실제 점유 미확인, 최근 시세 대비 112.9%의 높은 최저가, -8.9%의 하락 추세가 가격 경쟁력을 제한합니다. 권리 검토는 진행 가능, 신건 가격 경쟁력은 낮음. 이 물건의 핵심은 서둘러 응찰하는 것이 아니라 현재 실거래가격에 맞춰 취득금액을 판단하는 데 있습니다.
