의정부지방법원 2024타경79292. 고양시 일산동구 마두동 백마마을아파트 403동 1201호입니다. 감정평가상 지상 22층 건물의 12층에 위치하는 계단식 아파트로, 비교 실거래의 전용면적은 약 134.87㎡입니다. 소유자는 윤병안이며, 1998년 8월 20일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 경매는 제이비우리캐피탈주식회사가 신청한 임의경매입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격입니다. 감정가 822,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 575,400,000원입니다. 같은 평형 최근 12개월 실거래 평균 708,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거보다 낮아지는 추세이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 안전마진이 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 강촌로 191, 백마마을아파트 제403동 제12층 제1201호 (마두동) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 계단식 · 지하 1층, 지상 22층 중 12층 |
| 동일 평형 비교면적 | 전용 134.87㎡대 · 시세 비교 대상면적 134.96㎡ |
| 소유자 | 윤병안 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 1998.08.20 · 매매 원인일 1998.07.15 |
| 감정가 | 822,000,000원 |
| 최저매각가 | 575,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 제이비우리캐피탈주식회사 |
| 청구금액 | 310,063,654원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.01 · 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 363,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차 및 점유 | 확인된 임차인 없음 · 현장 폐문부재 · 실제 임대관계 미상 |
| 건축물 위반 여부 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 점유관계가 핵심
현재 권리분석상 말소기준은 2021년 7월 1일 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 363,600,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자이기도 합니다. 이후 등기된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 우리은행·현대해상화재보험·애큐온저축은행·비엔케이캐피탈·하나캐피탈 등 여러 담보권 설정 이력이 존재합니다. 상당수는 이미 말소 처리된 것으로 분류되어 있습니다. 다만 2020년 설정된 삼성화재해상보험 근저당권과 2022년 설정된 하나캐피탈 근저당권에 관해서는 이후 채권양도에 따른 권리이전 등기가 확인됩니다. 특히 삼성화재해상보험 근저당권은 현재 산정된 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리이므로, 해당 근저당권의 실제 말소 여부와 한국자산관리공사로의 이전 등기 관계를 등기부 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 81.3%, 그러나 하락 추세
비교 단지는 백마마을(청구)이며, 총 334세대입니다. 비교 거래는 전용 134.87㎡로, 분석 대상 평형과 대응됩니다. 최근 12건의 전체 실거래 평균은 749,750,000원이지만, 2022년부터의 과거 거래가 포함되어 있어 현재 시세를 그대로 대표하기는 어렵습니다.
가격 판단에는 최근 12개월의 6건 평균 708,000,000원을 우선 적용합니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 780,000,000원이며, 최근과 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.87㎡ | 20 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 2 | 668,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 134.87㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 134.87㎡ | 18 | 840,000,000원 |
| 2024.08 | 134.87㎡ | 3 | 723,000,000원 |
| 2024.07 | 134.87㎡ | 3 | 748,000,000원 |
| 2024.02 | 134.87㎡ | 14 | 758,000,000원 |
| 2023.02 | 134.87㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2022.06 | 134.87㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 708,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 749,750,000원 |
현재 최저가 575,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 708,000,000원의 81.3%입니다. 전체 거래 평균 749,750,000원과 비교하면 76.7%이지만, 투자 판단에서 이 수치보다는 최근 평균 대비 81.3%를 기준으로 보는 것이 적절합니다.
최근 12개월 거래 중 낮은 가격은 2026년 5월의 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 거래보다도 낮아 가격상 경쟁력이 있습니다. 다만 최근 실거래의 층수와 개별 상태가 서로 다르고, 분석 대상 아파트의 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 수리비와 명도 비용에 따라 실제 가격 이점이 줄어들 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,154,000원 |
| 1. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,138,568원 | 14,138,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 189,507,432원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 8,154,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 담보권 및 실제 채권잔액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 채권자에게 배당되는 금액은 377,738,568원이며, 추정 집행비용을 제외하고 소유자에게 189,507,432원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 310,063,654원이지만, 배당 시뮬레이션은 해당 근저당권의 채권최고액 363,600,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 따라서 이는 확정배당액이 아닌 보수적인 계산상 가정입니다.
추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당 부족 발생
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 575,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 402,780,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 281,946,000원 | 100,539,812원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 산정된 채권 전액이 배당됩니다. 반면 3회 유찰 시나리오에서는 100,539,812원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금도 없어집니다. 그렇다고 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미배당분은 원칙적으로 해당 채권자에게 남는 손실이며, 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 백마중학교 북측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재하여 주거지역을 형성하고 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 백마역이 위치하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스 경사지붕, 지하 1층·지상 22층 건물의 12층입니다. 1994.12.19 사용승인된 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 백마초등학교 및 백마중학교 관련 교육환경 보호구역이 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(주거용 제외) 표시가 있습니다. 해당 토지의 공시지가는 2,376,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와 현황의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 내부 유지관리 상태와 수리 필요성은 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 백마마을(청구)은 334세대 규모이며, 동일 평형 실거래 이력이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 650,000,000원부터 780,000,000원까지 가격 차이가 존재합니다. 거래가 형성되어 있다는 장점은 있으나 가격 추세가 -10.5%이므로 재매각 시점과 매도 희망가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 을구 12번 제이비우리캐피탈 근저당권을 기준으로 권리관계를 다시 확인하세요. 특히 그보다 먼저 설정된 삼성화재해상보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전 등기의 관계가 중요합니다.
- 추가 근저당 이전 등기 점검. 하나캐피탈 근저당권 및 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전 이력이 기존 말소된 권리와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 전입세대·점유자 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서, 현황조사서 등을 대조하여 점유자의 대항력과 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 실내 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·창호·난방 및 수리 필요성에 따른 추가 비용을 고려하세요.
- 하락장 가격 검증. 최근 실거래 추세가 -10.5%입니다. 전체 평균 749,750,000원보다 최근 12개월 평균 708,000,000원을 우선 기준으로 삼아 입찰가를 검토하세요.
- 관리비 및 점유 인도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자에 따라 인도명령·명도 협의 등의 비용과 기간을 검토하세요.
- 회차 및 기일 확인. 현재 매각기일은 2026.11.04이며 최저매각가는 575,400,000원입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 채권최고액과 청구금액 중심의 추정치입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제, 선순위 권리 존속 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후 판단”
백마마을아파트 403동 1201호는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 아파트입니다. 최저매각가 575,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 708,000,000원의 81.3%이므로 현시점의 거래 수준과 비교했을 때 가격 메리트가 있습니다.
하지만 최근 가격 추세가 -10.5%로 하락하고 있으며, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 기준으로 지나치게 높은 가격 이점을 평가해서는 안 됩니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 폐문에 따른 임대관계 미상과 선순위 담보권 말소·이전 이력은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
결론은 가격 조건부 긍정, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최근 거래 대비 낮은 최저가는 투자 검토의 이유가 되지만, 실제 인수 위험과 점유관계를 확인하지 않은 상태에서의 낙찰은 별개의 문제입니다. 권리 원본 대조와 현장 확인을 마친 뒤, 하락 추세를 반영한 보수적인 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
