청주지방법원 2025타경30784. 충주시 주덕읍 당우리 829-9의 토지와 공장 관련 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 6,858.0㎡ 공장용지이고, 건물은 공장·냉동창고·식당·방풍실·사무실·기숙사·화장실·샤워실 및 공장(창고)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 리코푸드서비스 주식회사입니다.
현 권리관계의 말소기준은 2023.08.23 중소기업은행 근저당권 4,584,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 1,380,000,000원·360,000,000원, 2025.09.17 임의경매개시결정, 2026.02.04 충주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 등록된 (주)이에프알의 2022.06.24 등록일이 말소기준보다 빠르다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30784 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 829-9 · 충청북도 충주시 주덕읍 중원산업로 106 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·냉동창고·식당·방풍실·사무실·기숙사·화장실·샤워실·공장(창고) |
| 토지 | 6,858.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 리코푸드서비스 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,277,541,820원 / 4,017,626,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,896,359,626원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
2016.08.05 임의경매 매각 과정에서 과거 가압류·압류·근저당 등 다수의 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2023.08.23 중소기업은행 근저당입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기부만 보면 비교적 명확합니다.
| 임차인 | 점유·이용 | 등록일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)이에프알 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.06.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차 등록일이 말소기준권리보다 앞서므로, 입찰 전에는 (주)이에프알의 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 원문으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
또한 2025.09.24 확정채권 일부 대위변제에 따라 중소기업은행 근저당 일부가 기술보증기금으로 이전됐고, 2025.11.05 및 2025.11.12 등기에 389,938,455원과 589,891,333원이 반영돼 있습니다. 담보권의 채권 귀속 변동이 있으므로 실제 배당 단계에서는 채권계산서와 배당요구 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,017,626,000원으로 감정가 6,277,541,820원의 64% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 3,214,100,800원, 4회 유찰 시 시나리오는 2,571,280,640원입니다.
다만 이 사건은 실거래 시세 숫자 대신 감정가와 유찰 시나리오만으로 가격을 보게 됩니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 선순위 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,017,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,576,260원 |
| 2. 을구 30번 근저당 · 중소기업은행 | 4,584,000,000원 | 3,975,049,740원 |
| 3. 을구 31번 근저당 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 32번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권총액은 6,324,000,000원, 예상배당은 3,975,049,740원, 미배당은 2,348,950,260원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나, (주)이에프알의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 당우리 중원일반산업단지 남측 인근으로, 주위는 공장·농경지·임야 등이 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.
- 건물 이용. 공장·냉동창고·식당·방풍실, 사무실·기숙사, 화장실·샤워실 및 공장(창고)으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 및 2층, 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 등이 포함됩니다.
- 설비. 급수·급탕 겸용 위생설비와 사무실·기숙사 시스템냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 공시지가 117,300원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 영농여건불리농지가 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)이에프알 보증금 확인. 2022.06.24 등록이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수분을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 2회 유찰·감정가 64%지만 실거래 시세 검증 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 담보권 일부이전 확인. 중소기업은행 근저당 일부가 기술보증기금에 이전된 내역이 있으므로 채권계산서와 배당관계를 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·영농여건불리농지의 이용 조건을 입찰 목적과 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 4,017,626,000원까지 내려왔습니다. 등기부에서는 2023.08.23 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하므로 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2022.06.24 등록자 (주)이에프알입니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총취득비용도 계산할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 물건은 “감정가 64%”라는 할인율보다 먼저 임차관계를 확정해야 하는 사건입니다.
