의정부지방법원 2025타경73920. 경기도 양주시 회정동의 ‘e편한세상덕정역더스카이’ 101동 2402호 아파트입니다. 전용면적은 59.8997㎡이며, 철근콘크리트조 39층 건물의 24층에 있습니다. 소유자는 안성주이고, 2023년 12월 소유권보존등기 이후 2024년 1월 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다.

2025년 12월에는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 명의로 임의경매가 개시됐습니다. 등기에는 해당 채권자의 변경 전 명칭이 주식회사 하나은행으로 표시돼 있습니다. 이후 양주시 압류가 있었지만 2026년 10월 해제되어 압류등기까지 말소됐습니다. 남은 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

이 사건에서 낙찰 판단을 가르는 핵심은 권리보다 가격입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 328,000,000원인데, 최근 동일 평형 거래의 평균은 302,375,000원입니다. 더구나 2026년 9월의 최신 실거래가 320,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준이 분명하다

이 사건의 말소기준권리는 2024.01.22 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 287,760,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 접수된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 말소됩니다.

2026.03.05에는 양주시가 압류등기를 했지만, 2026.10.06 해제되어 해당 압류등기의 말소까지 완료됐습니다. 따라서 이 압류를 낙찰자가 별도로 인수하는 미말소 권리로 판단할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

비교 대상은 같은 단지 e편한세상덕정역더스카이의 전용 59.9㎡ 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 거래는 12건이며, 평균 거래가는 302,375,000원입니다. 단지는 629세대이고 사용승인일은 2023.10.27입니다.

최근 실거래 가격은 271,000,000원~320,000,000원 범위입니다. 최저매각가 328,000,000원은 최근 평균보다 25,625,000원 높고, 평균 대비 108.5%에 해당합니다.

최신 실거래인 2026년 9월의 320,000,000원과 비교해도 최저매각가가 8,000,000원 높습니다. 실제 거래된 동일 평형의 최고가 역시 320,000,000원이므로, 현 최저매각가는 확인된 최근 거래 범위의 상단을 초과합니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

집행비용 5,392,000원은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 287,760,000원 기준이며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 가격인 328,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용과 근저당권 배당 이후 34,848,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 추정 채권 미배당액은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 회차는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 유찰을 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 262,400,000원, 2회 유찰 시에는 209,920,000원입니다. 이 가격들은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 실제 낙찰가격이 해당 최저가로 결정된다는 보장은 없습니다.

유찰되면 채권자의 미배당액이 증가하지만, 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 회정동 양주경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 동측 도로 건너편은 택지개발지구입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 덕정역도 근거리에 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 사용승인일은 2023.10.27이며 철근콘크리트조 39층 건물의 24층에 있습니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화·승강기·지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 629세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 271,000,000원부터 320,000,000원까지 분포해 층별·개별 물건별 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(회정1지구)이며, 성장관리권역·중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 북측은 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형의 실거래가 존재하는 아파트지만, 신건 최저가가 최근 거래가격 범위보다 높습니다. 매입가격을 높게 설정하면 향후 처분 시 가격 부담이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래가와 비교. 최근 12개월 평균 302,375,000원, 최신 거래 320,000,000원입니다. 신건 최저가 328,000,000원이 두 기준을 모두 초과하므로 응찰가의 타당성을 먼저 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원의 가격 시나리오가 있습니다. 실제 유찰 여부와 변경되는 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 근저당권 확인. 2024.01.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시 채권자 명의와 변경 전 금융기관 표시도 최신 등기사항증명서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 양주시 압류 말소 확인. 2026.03.05 압류는 2026.10.06 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서에서 말소 상태를 재확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 확인을 통해 점유자, 임대차 여부 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하고, 취득 관련 부대비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 개별 비교. 대상은 24층입니다. 2026년 8월에는 같은 24층 거래가 292,000,000원으로 확인됩니다. 층이 같더라도 향·상태·거래조건에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 개별 비교가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 양주시 압류도 말소되어, 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 권리 구조가 비교적 단순한 아파트입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 임차관계에 대한 마지막 확인은 반드시 필요합니다.

가격 판단은 훨씬 분명합니다. 신건 최저매각가 328,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 302,375,000원의 108.5%이고, 최신 실거래가 320,000,000원보다도 높습니다. 권리상 인수 부담이 작다는 이유만으로 신건 가격에 프리미엄을 지불할 근거는 부족합니다.

단지의 평균 유찰 횟수는 0.6회이므로 유찰을 확신할 수는 없습니다. 그렇지만 현 가격이 최근 실거래 수준을 웃도는 만큼 지금은 가격 메리트가 확인되지 않는 신건으로 평가하고, 실제 점유조사를 마친 뒤 유찰 여부와 다음 회차 가격을 검토하는 것이 합리적입니다. 결론은 권리 구조 양호, 점유 확인 필요, 신건 가격 메리트 없음입니다.