의정부지방법원 2026타경239. 경기도 의정부시 장암동 14-46 소재 신진빌라 4층 403호에 대한 강제경매입니다. 비교 기준 전용면적은 34.64㎡이며, 1994년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 조용순으로, 1995년 2월 17일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

등기부에서 말소기준권리는 1995년 2월 17일 설정된 한국주택은행 근저당권(채권최고액 9,100,000원)입니다. 이 근저당권은 2015년 7월 3일 주식회사국민은행으로 이전됐으며, 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 별도의 근저당권 21,600,000원은 이미 말소됐습니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 매각물건명세서에는 송인훈이 주거용 임차인으로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 사람이 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 확인하기 전에는 낙찰자의 임차보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 추가 확인

말소기준권리는 1995년 2월 17일 한국주택은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 주식회사국민은행으로 이전됐지만, 권리의 최초 설정일이 바뀌는 것은 아닙니다.

1995년 4월 7일 설정된 별도 근저당권(채권최고액 21,600,000원)은 2010년 8월 12일 이미 말소됐으므로 이번 경매에서 새롭게 인수할 권리가 아닙니다. 2021년 국민건강보험공단 압류와 2026년 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후에 발생한 등기상 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서에 주거용 임차인으로 기재된 사람은 송인훈 1명입니다. 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수금액은 산정할 수 없습니다.

가장 중요한 날짜는 1995년 2월 17일입니다. 송인훈이 이 근저당권의 대항요건 기준보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖추었는지, 그리고 그 대항력을 계속 유지하는지가 핵심입니다.

• 대항력. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 확정할 수도 없습니다.
• 우선변제권. 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 순위와 배당 가능액을 확정할 수 없습니다.
• 보증금. 보증금이 미상이라 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금의 상한도 계산할 수 없습니다.
• 배당요구. 배당요구 여부를 확인해야 실제 배당과 임차권 소멸·인수 여부를 판단할 수 있습니다.
• 실제 점유. 감정평가상 임대관계도 미상으로 조사됐으므로 현황조사서 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다

가격 비교 대상은 신진빌리지A의 유사 면적 실거래입니다. 이 건물은 14세대 규모로, 확인되는 거래는 총 4건입니다. 거래 면적과 층이 서로 달라 가격의 편차가 크고, 가장 최근 거래가 2025년 8월이라는 점도 유의해야 합니다.

최근 비교평균은 69,000,000원이고, 최저매각가 57,000,000원은 그 82.6%입니다. 전체 4건 평균인 65,000,000원과 비교하면 87.7%입니다. 과거 거래 대비 최근 거래군의 평균 변동률은 +13.1%로 산출되어 있습니다.

하지만 평균만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 최근 비교표본은 98,000,000원과 40,000,000원으로 가격 차이가 매우 큽니다. 특히 가장 최근인 2025년 8월 거래가 40,000,000원이어서, 이번 신건 최저가 57,000,000원은 최신 거래보다 17,000,000원, 즉 42.5% 높습니다.

따라서 최근 거래군 평균의 상승률이 플러스라는 사실만으로 현재 시세가 안정적으로 상승 중이라고 판단하기 어렵습니다. 특히 확인된 거래일을 기준으로 새로운 거래가 충분히 축적되어 있지 않으므로, 개별 호수의 층·상태·면적 차이를 확인하지 않고 69,000,000원을 확정 시세로 받아들이는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)

위 표는 매각가 57,000,000원을 가정한 단순 추정배당입니다. 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액, 당해세, 임차인 보증금 및 최우선변제 가능액 등이 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

계산상 근저당권 채권최고액 9,100,000원과 신청채권자 심은주의 청구액 1,003,430원은 전액 배당되고, 미배당 채권액은 0원으로 나타납니다. 다만 이는 특정 채권과 비용을 반영한 계산 결과일 뿐입니다.

국민건강보험공단 압류의 채권액과 임차보증금이 확정되지 않았기 때문에 실제 배당에서는 각 채권자의 배당액과 소유자에게 돌아갈 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 미배당 임차보증금을 매수인이 인수하는지 여부는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 남아 있는 인수 위험

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 아래는 유찰에 따른 최저가와 추정배당의 변화를 계산한 시나리오입니다. 실제 기일별 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

단순 가격만 보면 1회 유찰 시 최저가 45,600,000원으로 최신 거래가 40,000,000원과의 차이가 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 36,480,000원으로 낮아집니다.

하지만 이 계산에는 중요한 조건이 붙습니다. 모든 시나리오의 인수액 0원은 임차인의 실제 권리관계가 확인된 확정값이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 미배당 상태로 남는다면, 최저가가 내려간 만큼 매수인의 인수 부담이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 장암동 장암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 1994년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 의정부장암초 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,108,000원이며 토지면적은 329.0㎡입니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 실거래 4건의 가격 편차가 커 실제 매각 가능 가격은 층·면적·내부 상태와 시장 수요를 별도로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 송인훈의 전입일 확인. 전입세대확인서와 주민등록 관련 자료를 확인하고, 1995년 2월 17일 말소기준권리와 대항요건의 선후를 비교해야 합니다.
• 임대차계약과 보증금 확인. 보증금 액수, 실제 임차관계, 점유 상태 및 계약 종료 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당요구 여부에 따라 배당액과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 압류 채권의 실제 금액과 배당 관계를 확인해야 합니다. 현재 추정배당표에는 해당 채권의 구체적인 배당액이 반영되지 않았습니다.
• 최신 실거래 우선 검토. 최저가 57,000,000원은 최근 비교평균보다 낮지만, 가장 최근 거래 40,000,000원보다 높습니다. 평균가만 근거로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 현장 상태 확인. 최상층인 4층 403호의 누수·방수 상태, 내부 시설과 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 명도 비용 검토. 실제 점유자의 권리와 점유 경위를 확인한 후 인도명령 가능성, 인도 협의 및 예상 비용을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리비 미납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체 및 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 입찰보증금·매각조건 확인. 법원 매각공고에서 실제 보증금액, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 기록을 대조한 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮은 가격이 곧 안전한 경매는 아니다”

이 물건의 장점은 등기상 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 한국주택은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸관계를 비교적 명확하게 분석할 수 있습니다. 이미 말소된 별도의 근저당권도 추가 인수 대상이 아닙니다.

하지만 가장 중요한 임차관계가 확정되지 않았습니다. 송인훈의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 배당계산에 표시된 인수액 0원은 확인된 임차보증금이 없는 계산모형의 결과일 뿐, 낙찰자의 실제 부담을 보증하지 않습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 57,000,000원은 최근 비교평균 69,000,000원의 82.6%이지만, 최신 거래 40,000,000원보다 42.5% 높습니다. 14세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 적어 평균가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

따라서 현재의 결론은 권리 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 입찰 전 임차인의 대항력과 보증금을 먼저 확인하고, 실제 인수액이 반영된 총취득비용을 산정한 뒤 최신 실거래와 비교해야 합니다. 유찰 여부보다 임차관계의 확정과 실질취득가 확인이 우선입니다.