의정부지방법원 2026타경264. 경기도 양주시 회정동 코스타운빌라 C동 401호가 경매에 나왔습니다. 경매상 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태에는 공부상 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 45.68㎡이고, 지상 4층 건물의 4층에 위치합니다. 방 2개와 주방·거실·욕실·발코니·현관 등으로 구성된 주거형 공간입니다.

현재 소유자는 주식회사윤건축입니다. 이 회사는 2020년 2월 12일 기존 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 고창군수산업협동조합 앞으로 채권최고액 62,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 이 근저당권자가 청구금액 53,530,936원으로 다시 임의경매를 신청한 구조입니다. 기존 2015년 신한은행 근저당과 종전 가압류 등은 2020년 경매 매각으로 이미 말소되어, 현재 경매의 말소기준은 2020년 고창군수산업협동조합 근저당입니다.

눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 윤준택의 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 둘째, 현재 최저가가 확인된 거래가격보다 높고 거래 표본도 적습니다. 따라서 권리 말소 구조가 단순하다는 이유만으로 가격 경쟁력이 확보된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

최초 소유자는 주식회사원광도어였으며, 2015년 신한은행 근저당권 3건이 설정된 이력이 있습니다. 당시 채권최고액은 각각 720,000,000원·840,000,000원·240,000,000원이었지만, 이들 근저당은 2020년 경매 매각으로 모두 말소되었습니다. 같은 매각으로 종전 가압류·보전처분·경매개시결정도 정리되었습니다. 과거의 거액 근저당을 현재 매수인이 부담할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현 소유자의 취득과 동시에 설정된 을구 5번 고창군수산업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 6월 5일 경매개시결정이 등기되었으며, 매각이 정상적으로 완료되면 말소기준 근저당과 경매개시결정등기는 소멸 대상입니다. 2026년 6월 18일 기흥세무서장에 의한 국세 압류도 한때 등기되었지만, 2026년 9월 18일 해제로 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필수

현황조사와 문건접수 내역에서 확인되는 실제 임차인 1명은 윤준택입니다. 전입일은 2024년 4월 22일로, 말소기준권리인 2020년 2월 12일 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준에 대항할 수 없는 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구는 접수되어 있습니다.

결국 임차인 1명의 존재를 무시한 채 '완전한 공실'로 판단하면 안 됩니다. 법적 인수 가능성과 별개로 실제 점유자가 있는 경우에는 인도명령·명도 협의, 점유 이전 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최신 확인 거래의 105.4%

가격 비교 대상은 코스타운C동 전용 45.68㎡ 및 인접 면적대 거래입니다. 확인된 실거래는 3건으로, 2022년과 2023년 거래입니다. 자료상 전체 거래 평균은 113,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 평균보다 최신 확인 거래인 2023년 10월의 111,000,000원에 우선 무게를 두어야 합니다.

최저매각가 117,000,000원은 전체 평균 113,333,333원보다 높고, 최신 확인 거래 111,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 최신 거래를 기준으로 한 비율은 105.4%입니다. 즉 신건에서 최저가 그대로 낙찰받는다면 확인된 최신 거래가격보다 비싸게 매수하는 것입니다.

이 단지는 12세대의 소규모 건물입니다. 실거래 표본이 적은 만큼 일반적인 대단지 아파트처럼 평균 거래가를 안정적인 시세로 받아들이기 어렵습니다. 층별 차이와 호실 상태, 실제 용도에 따른 거래 가능성까지 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

집행비용 2,438,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 62,400,000원을 기준으로 한 단순 계산이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 소유자 잔여배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 뒤 고창군수산업협동조합의 근저당 채권최고액 62,400,000원을 배당하고, 52,162,000원이 소유자에게 남는 것으로 산정됩니다. 경매 신청 청구금액은 53,530,936원이지만, 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 인수 추정액은 0원

제시된 회차별 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저가가 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원으로 낮아집니다. 두 시나리오 모두 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 전액 충족되고, 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있습니다.

회차별 금액은 제시된 예상 시나리오입니다. 실제 유찰 여부·차회 매각가격·배당금은 법원 진행상황과 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 및 우선변제 관련 확인도 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회정동 소재 양주경찰서 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 소규모 공장, 학교 등으로 구성된 주거·상업 혼재 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 덕정역이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 사정을 무난한 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 2014.12.11 준공된 코스타운C동으로, 총 12세대입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 4층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비·난방설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4~5미터의 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 회정2지구 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등입니다. 공시지가는 750,400원/㎡입니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태는 입찰 전 건축물대장으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 소규모 12세대 건물이고 확인된 실거래가 3건뿐입니다. 거래량이 적어 가격 형성에 대한 확신이 낮으므로, 주변 유사 물건의 매매·임대 수요 및 실제 매도 가능 가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 윤준택의 보증금과 월차임, 확정일자, 실제 임대차계약 내용을 확인하세요. 전입일만으로 모든 배당관계를 확정하면 안 됩니다.
• 배당요구 검증. 2026.07.10 배당요구 접수 사실을 확인하고, 배당요구종기 준수 여부와 우선변제·최우선변제 대상 여부를 매각기록에서 대조하세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 후 인도명령·이사 협의 및 명도비용을 별도로 고려하세요.
• 용도 확인. 근린시설이라는 경매 분류와 공부상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현황으로 대조하세요.
• 현재 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2023.10입니다. 2026년 입찰에 앞서 주변 유사 면적 거래, 매도 호가, 임대수요를 새로 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 검토. 현재 117,000,000원과 유찰 시나리오 93,600,000원·74,880,000원을 비교하되, 단순 할인율이 아닌 실제 거래 가능한 가격을 기준으로 판단하세요.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당상 우선순위가 예상배당표에 미치는 영향을 확인하세요. 기흥세무서의 압류등기는 말소되었지만 세금 관련 사항은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원의 매각기일 진행상황을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 보류”

양주 코스타운빌라 C동 401호의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 신한은행 근저당 등 과거 권리는 이미 정리되었고, 이번 경매의 말소기준인 2020년 고창군수산업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 윤준택은 말소기준 이후 전입했기 때문에 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형은 아닙니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고, 경매 분류와 감정 이용상태의 용도 표기도 대조가 필요합니다. 여기에 소규모 12세대 건물, 적은 실거래 표본, -3.1%의 거래가격 하락 추세가 겹칩니다. 신건 최저가 117,000,000원은 최신 확인 거래 111,000,000원보다 5.4% 높습니다. 다만 최신 확인 거래가 2023년의 거래이므로 현재 시세는 추가 검증해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 임차관계·용도·가격은 확인이 필요한 C등급입니다. 신건 최저가만으로는 가격상의 매력을 인정하기 어렵습니다. 유찰 시 가격 여유가 커질 가능성은 있으나, 그 전에 실제 점유관계와 법적 용도, 최신 시세 및 환금성을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.