의정부지방법원 2026타경278. 양주시 고암동 메디타운 3층 305호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 건물은 철골철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 사건의 표시 용도는 '대지'이므로, 입찰 전 집합건물 전유부분과 대지권의 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사대경메디칼케어입니다. 이 법인은 2021년 5월 12일 거래가액 621,600,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행에 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류가 잇따랐고, 하나은행이 2026년 6월 17일 임의경매를 신청했습니다.

여기서 주의할 점은 소멸하는 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 서로 다르다는 것입니다. 후순위 가압류 채권자들이 배당받지 못한다고 해서 해당 채무를 매수인이 자동으로 인수하지는 않습니다. 반면 적법한 대항력을 갖춘 임차인이 배당으로 보증금을 돌려받지 못한다면, 그 보증금 반환부담이 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차보증금은 별개

말소기준은 2021년 5월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 종전에 회천농업협동조합이 보유했던 채권최고액 360,000,000원의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 하나은행 근저당권과 이후 설정된 가압류 및 임의경매개시결정은 정상적인 매각절차에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 5,000만원 인수 계산의 진짜 쟁점

현황조사상 임대차 기재는 2건이며, 매각물건명세서에 별도의 미상 점유 기재 1건이 있습니다. 법인 명칭이 겹치거나 일부 유사하므로 실제 점유주체와 임대차 관계를 대조해야 합니다.

기재일자는 현황조사상의 입주 관련 날짜입니다. 두 임대차 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 예상배당은 우선변제 배당 없이 보증금을 매수인이 인수하는 방식으로 계산한 것입니다. 인수금액은 최종 법률판단에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 실질취득금액 — 최저가에 보증금을 더해야 한다

현재 신건의 최저매각가는 372,000,000원입니다. 그러나 임차보증금 50,000,000원을 전액 인수하는 계산을 적용하면 실질취득금액은 422,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 명도·기타 비용, 별도의 미상 점유에 따른 부담은 여기에 포함되지 않습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가와 인수 추산액을 합산한 계산입니다. 임차보증금 전액이 인수된다는 전제이며, 소유자와 임차인이 동일한 법인인 점 및 미상 점유의 법적 효과에 따라 실제 인수금액은 달라질 수 있습니다.

이 사건은 보증금 합계 50,000,000원이 현재 및 제시된 유찰 시나리오의 매각가보다 낮습니다. 따라서 임차인 인수형이라 해도 실질취득금액이 보증금 액수로 고정되는 구조는 아닙니다. 제시된 계산에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득금액도 내려가되, 50,000,000원의 인수 추산액은 계속 더해집니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 372,000,000원 가정)

집행비용 추산 6,008,000원을 제외한 매각대금 365,992,000원이 하나은행에 배당되고, 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 총 채권액은 808,701,225원, 배당부족액은 442,709,225원입니다.

신청채권자 하나은행의 청구금액은 404,920,753원으로, 예상배당액 365,992,000원만으로는 신청채권자의 청구금액도 모두 충족되지 않습니다. 이 계산은 근저당권 채권최고액 기준으로 배당순서를 단순화한 것이며, 실제 확정 채권액과 법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

배당액은 집행비용 및 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인의 법정 우선변제 및 최우선변제, 실제 채권신고액 등은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수 추산액은 배당액에 중복 합산하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 연립·다세대주택 및 학교 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 남측으로 대로3류에 접하며 서측 포장도로를 통해 차량이 출입하는 상태입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 305호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 전기·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 반면 매각물건명세서의 일부 점유 기재에는 주거 용도 표시가 있어, 실제 사용과 적법한 건축물 용도 사이에 차이가 있는지 확인해야 합니다.
• 토지. 관련 대지는 고암동 92-22, 92-20, 92-24, 92-25, 92-26의 5필지로 구성되며, 토지면적은 2,868㎡입니다. 이 수치는 대상 305호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(일반형, 고암01)에 해당합니다. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 표시액은 812,200원/㎡입니다. 근린생활시설의 개별 매매가격과 직접 동일시할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 이용과 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임대수익, 업종 적합성, 점유상태, 전유부분의 면적 및 매수 수요에 따라 처분가격이 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 매각 가능 가격이나 회수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 메디피플 대항력 확인. 2017.09.13이라는 기재일자만으로 상가 임차인의 법정 대항력이 완성됐다고 단정하지 말고, 실제 인도일·사업자등록 신청일·사업장 소재지 및 점유의 계속성을 확인해야 합니다.
• 메디피플 채권 분리. 임차보증금 20,000,000원과 가압류 청구금액 197,909,571원의 법적 근거가 서로 다르므로, 채권 발생 원인과 별도의 배당·변제 관계를 대조해야 합니다.
• 대경메디칼케어 임대차 효력 검토. 소유법인과 임차인 법인이 동일합니다. 소유권 취득 전 임대차계약의 당사자, 소유권 취득 후 임차권의 존속 및 보증금 반환채무의 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다.
• '디칼케어' 점유 확인. 명세서에 기재된 점유자가 소유법인 또는 기존 임차인과 동일한 주체인지, 별개의 점유자인지 확인해야 합니다. 보증금 및 대항력도 확정되지 않았으므로 현장조사와 원본 서류 대조가 필요합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 보증금 50,000,000원 전액이 실제 인수 대상인지 여부는 우선변제권, 배당요구, 법정 우선순위 및 대항력에 따라 달라집니다.
• 매각대상 확인. 대지권 비율, 전유부분 면적, 305호의 실제 구획, 임차인별 점유부분 및 건축물대장 용도를 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 신건 실질취득 추산액 422,000,000원을 기준으로 최근 근린생활시설 비교거래, 임대수익, 공실위험과 필요한 취득·명도비용을 검토해야 합니다. 과거 거래가 621,600,000원만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도와 관리비. 다수의 점유 기재가 있어 실제 점유주체를 특정해야 합니다. 명도 협의 및 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담도 확인해야 합니다.
• 최종 배당과 매각조건. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 매각기일 전에 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 가압류보다 남을 수 있는 보증금이 중요하다”

양주 메디타운 305호의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하며, 채권자들이 배당받지 못한 금액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 임차인 분석으로 들어가면 이야기가 달라집니다. 자료상 대항력 있는 것으로 표시된 임대차 보증금 합계가 50,000,000원이므로, 전액 인수를 가정한 실질취득 추산액은 422,000,000원입니다. 동시에 그중 보증금 30,000,000원의 임차인은 등기상 소유자와 동일한 법인으로 나타나고, 별도의 미상 점유도 남아 있습니다. 따라서 인수액을 최종 확정하거나 50,000,000원으로 상한을 고정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 감정가 372,000,000원이나 과거 거래가 621,600,000원만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 실제로는 권리관계가 정리된 뒤 부담해야 할 총취득금액과 현재 시장에서 인정되는 근린생활시설 가격을 비교해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 판단 보류입니다. 후순위 가압류 소멸은 긍정적이지만, 임차보증금 인수 추산액, 소유자·임차인 동일성, 보증금 미상 점유와 용도·매각범위 확인사항이 중첩됩니다. 이 사건의 핵심은 단순히 몇 회 유찰되느냐가 아니라, 누가 실제 임차인이며 얼마를 인수해야 하는지 먼저 확정하는 것입니다.