의정부지방법원 2026타경325. 경기도 양주시 백석읍 복지리에 있는 샘터마을태영아파트 104동 606호, 전용면적 84.98㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 박옥자이며, 2015년 10월 27일 매매계약을 원인으로 2015년 11월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 150,000,000원입니다.

같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 국민건강보험공단과 포천시의 압류등기는 모두 말소됐고, 이후 정정의 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 등기된 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심 판단은 권리관계에서 끝나지 않습니다. 최저가 182,000,000원을 지불할 만큼 현재 시세가 받쳐주는가가 중요한 문제입니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가 모두 최저가보다 낮고, 가격 추세까지 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

핵심은 2015.11.17 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이번 경매는 근저당권자인 신한은행의 임의경매가 아니라 정정의 채권자가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 4,399,560원입니다.

2020년 국민건강보험공단 및 포천시의 압류는 각각 말소됐고, 2024년 국민건강보험공단의 압류도 2024.11.06 해제에 따라 말소됐습니다. 2026.07.03 등기된 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격

비교 대상은 태영데시안 단지의 전용면적 84.98㎡ 거래입니다. 단지는 298세대이며 준공일은 1999.12.01입니다. 확인된 거래 12건의 전체 평균은 186,916,666원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재의 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 더 중요하게 봐야 합니다.

전체 12건 평균만 보면 감정가 182,000,000원은 평균의 97.4%여서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이는 과거 215,000,000원 수준의 거래까지 포함된 평균을 기준으로 한 비교입니다.

최근 12개월 평균은 176,333,333원으로 내려왔고, 최신 거래가격도 170,000,000원입니다. 신건 최저가 182,000,000원은 최근 평균의 103.2%로, 최신 거래가격보다도 12,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -10.7%까지 반영하면 현재 가격에 할인 매력이 있다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

신건 매각가 182,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 약 1.8%를 적용한 추정치이며, 신한은행은 채권최고액 기준, 정정의는 신청채권자 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 배당 부족이 발생하더라도 해당 채권 부족액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건에서 가격 매력이 부족하다는 판단과 별개로, 유찰이 발생한다면 최저매각가격이 어떻게 달라지는지 시나리오를 검토할 수 있습니다. 단, 다음 가격은 실제 유찰이 확정된 금액이 아니라 회차별 가정 금액입니다.

1회 유찰 가정가격 145,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격보다 낮습니다. 현재 신건보다 가격 측면에서 유리한 접근이 가능해지는 구간입니다. 다만 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있습니다.

2회 유찰 가정가격 116,480,000원에서는 채권자 미배당액이 10,350,280원으로 예상됩니다. 신청채권자 정정의의 예상 배당은 0원입니다. 그러나 이 부족액을 매수인이 직접 인수하는 구조로 산정되지는 않았으며, 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 신지초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·교육시설이 혼재한 지역으로 아파트 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내외 도로를 통해 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층 606호입니다. 급배수·상하수도·위생·난방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 성장관리권역에 해당합니다. 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 604,300원/㎡입니다. 대상 토지는 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 298세대의 1999년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 거래가격 범위가 150,000,000원~215,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세가 -10.7%여서 매도 시점과 가격 설정에 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 적정성. 최저매각가 182,000,000원은 최근 실거래 평균의 103.2%입니다. 전체 거래 평균과 비교해 싸 보인다는 이유만으로 응찰하지 마세요.
• 하락 추세 확인. 최근 가격 추세 -10.7%를 감안해 입찰 전 최신 실거래 및 현재 매도 호가를 다시 확인하세요.
• 임차인·점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 가능성을 현황조사서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 신한은행 근저당 확인. 2015.11.17 설정된 채권최고액 120,000,000원의 신한은행 근저당권이 말소기준권리인지 최종 대조하세요.
• 강제경매 절차 확인. 신청채권자는 정정의이며 청구금액은 4,399,560원입니다. 경매 진행상태와 취하·변경·정지 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
• 유찰 가격 검토. 실제 유찰이 발생하면 1회 유찰 가정가격 145,600,000원과 2회 유찰 가정가격 116,480,000원을 시세와 비교해 검토하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 입찰자금. 매각공고의 입찰보증금과 잔금납부 조건을 확인하고, 취득 관련 비용·명도 비용·수선비까지 고려해 자금계획을 세우세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 아니다”

의정부지방법원 2026타경325, 양주 샘터마을태영아파트 104동 606호는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 경매물건입니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 과거 압류는 말소됐으며 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계에 대한 확인은 필요합니다.

투자 판단에서 더 중요한 문제는 현재 가격입니다. 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 176,333,333원의 103.2%이고, 최신 거래가 170,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래가격 추세는 -10.7%로 하락하고 있습니다. 전체 거래 평균 대비 97.4%라는 지표만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 권리관계보다 가격 판단이 더 중요한 물건입니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다는 실제 점유와 권리를 확인하고, 유찰 또는 가격 조정이 발생할 때 최근 실거래 수준과 비교해 접근하는 편이 합리적입니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 하락 추세를 충분히 반영한 입찰가 설정이 핵심입니다.