부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경30795 · 충주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 59.8332㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

136,780,000원 1억 3,678만 감정가 177,000,000원

감정가의 77% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 113,280,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

충주지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,132만원

최저가의 10% · 11,328,000원

실거래 대비

▼ 5.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.45억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 충청북도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가 1.13억까지 내려온 권리 안전형 아파트. 임차권 이슈는 있으나 매수인 인수는 없다.

가격 최저가 113,280,000원 = 최근 12개월 실거래 평균 147,166,666원의 77% — 가격 메리트 구간
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 11,328,000원 · 인수액 0원
리스크 우리은행 근저당 기준 권리 정리. 임차권등기 강성규는 매각으로 소멸

한 줄 평 권리 구조는 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 임차권등기권자는 존재하나 매각으로 소멸하는 권리이며 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 후 최저가 1.13억은 최근 12개월 실거래 평균 1.47억 대비 77% 수준으로 가격 메리트가 확보된 물건입니다.

감정가 / 최저가

177,000,000원 / 113,280,000원

2회 유찰

실거래 평균

147,166,666원

최근 12개월 12건

최저가 ÷ 시세

77.0%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

인수권리 없음

청주지방법원 충주지원 2025타경30795. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 104동 1402호 아파트입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 우리은행 근저당을 기준으로 권리 분석이 시작됩니다. 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 충주지원 2025타경30795
소재지	충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 14층 1402호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	주식회사신우산업개발
감정가 / 최저가	177,000,000원 / 113,280,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 121,213,549원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 없음

말소기준권리는 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.18 강제경매개시결정과 2023.10.10 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

✅ 임차권 분석 임차인 강성규의 임차보증금 122,700,000원 임차권등기가 존재하지만, 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다. 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰로 가격 구간 진입

동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 147,166,666원입니다. 현재 최저매각가 113,280,000원은 최근12개월 평균 대비 77%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	59.95㎡	8	150,000,000원
2026.07	59.83㎡	6	144,000,000원
2026.07	59.95㎡	16	140,000,000원
최근 12개월 평균	59.83㎡	12건	147,166,666원

✅ 가격 판단 최저가 1.13억은 최근 거래 평균 1.47억보다 낮습니다. 최저가 기준 시세 대비 할인 폭이 확보되어 있어 현재 회차에서 가격 검토 가치가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,280,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,385,920원
우리은행 근저당	54,003,600,000원	110,894,080원
주택도시보증공사 경매개시	121,213,549원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 충주기업도시(서충주) 소재 아파트 단지로 중앙탑중학교 남측 인근에 위치합니다.
교통. 단지까지 차량 출입 가능하며 인근 간선도로와 대중교통 이용이 가능합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 기업도시개발구역, 지구단위계획구역입니다.
환금성. 신우희가로아파트 741세대, 2018년 준공 단지로 최근 거래가 지속되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기권자는 존재하지만 매각으로 소멸하며 인수액은 없습니다.
가격 검토. 최저가 1.13억은 최근 실거래 평균 1.47억 대비 낮은 수준입니다.
배당 확인. 우리은행 근저당 채권최고액이 크므로 배당 부족은 발생합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 확인 후 가격으로 승부하는 물건”

이 물건은 임차권등기라는 확인 포인트는 있으나 매수인 인수 위험은 없습니다. 2회 유찰로 최저가는 1.13억까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 1.47억 대비 할인 구간에 진입했습니다. 핵심은 권리보다 현재 가격이 실제 거래 수준 대비 충분히 낮은지입니다.

부동산강제경매

2회 유찰로 가격 메리트가 생긴다 — 충주 신우희가로 1402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 없음

② 시세 비교 — 2회 유찰로 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 113,280,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 확인 후 가격으로 승부하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-04	유찰	1억 7,700만원
2	2026-06-15	유찰	1억 4,160만원
3	2026-07-20	대기	1억 1,328만원