의정부지방법원 2026타경344. 의정부시 호원동 호원가든아파트 101동 101호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 지상 24층 건물의 1층에 있고, 단지는 806세대 규모로 1997년 준공됐습니다. 현재 소유자는 주선화로, 2025년 2월 5일 거래가 326,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
권리의 출발점은 2022년 6월 30일 도봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이며, 해당 근저당을 기초로 2026년 7월 14일 임의경매가 개시됐습니다. 이후 국세 압류, 의정부시 압류, 국민건강보험공단 압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.
눈여겨볼 부분은 임차인 박정헌입니다. 2024년 2월 13일 전입했고 보증금 30,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 근저당권 설정일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 배당요구가 확인되므로 최우선변제 가능성과 실제 점유 상태는 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 360 호원가든아파트 제101동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 의정부시 호동로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 24층 건물 중 1층 |
| 단지 현황 | 호원가든1 · 806세대 · 1997.03.25 준공 |
| 소유자 | 주선화 (2025.02.05 소유권이전 · 거래가 326,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 도봉새마을금고 / 314,751,850원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 · 을구 23번 · 도봉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 348,000,000원 |
| 임차관계 | 박정헌 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 800,000원 · 배당요구 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 (등기상 권리 및 임차인 대항력 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸
말소기준은 을구 23번 도봉새마을금고 근저당권입니다. 2022년 6월 30일 설정됐으며 채권최고액은 348,000,000원입니다. 앞서 설정됐던 신우신용협동조합 근저당권은 2022년 7월 1일 말소됐고, 과거의 다른 근저당권 및 전세권도 이미 말소된 상태입니다.
현재 문제가 되는 후순위 등기는 국세 압류, 의정부시 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정입니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024년 황은규의 가압류 5,000,000원도 2026년 3월 18일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 최우선변제 검토
현황조사·매각물건명세서·배당요구 관련 자료에 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 박정헌은 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 2026년 7월 30일 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
박정헌 목적물 전부 |
전입 2024.02.13 확정일자 미상 배당요구 2026.07.30 |
30,000,000원 월 800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 최우선변제 별도 검토
|
대항력 판단: 도봉새마을금고 근저당권 설정일은 2022년 6월 30일, 박정헌의 전입일은 2024년 2월 13일입니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 선순위 대항력으로 보증금 반환을 매수인에게 요구할 수 있는 지위는 없는 것으로 분석됩니다.
우선변제 판단: 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 일반 우선변제권의 성립 여부를 확정할 수 없습니다. 다만 보증금이 30,000,000원이므로 소액임차인 최우선변제 요건 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 소액임차인 최우선변제는 일반 우선변제권과 요건이 다르며, 기준시점의 지역별 보증금 기준, 실제 점유·전입, 배당요구 및 관련 절차를 종합해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 1층 보정 필수
비교 대상은 호원가든1의 동일 전용면적 84.96㎡ 실거래입니다. 2025년 12월부터 2026년 9월까지 확인되는 최근 12개월 거래 12건의 평균은 370,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 18 | 364,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 417,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 22 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 378,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 370,583,333원 |
실거래 최저는 350,000,000원, 최고는 417,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래에는 375,000,000원과 364,000,000원이 포함됩니다. 최저매각가 340,000,000원은 최근 평균보다 30,583,333원 낮고, 기준 비율로는 91.7%입니다. 최신 거래 375,000,000원과 비교하면 35,000,000원 낮습니다.
소유자의 2025년 등기상 취득 거래가 326,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 14,000,000원 높은 수준입니다. 해당 취득가 역시 당시의 거래 기록일 뿐 현재 1층의 적정가격을 직접 확정하는 근거는 아닙니다. 신건 가격에는 최근 평균 대비 차이가 있지만, 실질적인 저가 매수 여부는 1층 시세 검증 이후 판단하는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 도봉새마을금고 | 348,000,000원 | 334,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 340,000,000원 |
집행비용 5,560,000원을 차감한 뒤 도봉새마을금고에 334,440,000원이 배당되는 추정 모델입니다. 근저당 채권최고액 348,000,000원을 기준으로 미배당 13,560,000원이 발생합니다. 실제 채권액·배당순위는 달라질 수 있으며, 당해세·법정 우선순위에 따른 압류채권과 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 단순 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
현재는 유찰 없는 신건입니다. 감정가를 기준으로 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가정 시나리오를 비교하면, 매각대금이 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권 증가가 매수인의 보증금·근저당 인수 증가를 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 13,560,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 80,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 134,246,400원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 314,751,850원입니다. 현재 회차의 단순 배당 추정액 334,440,000원은 이 청구액을 웃돌지만, 1회 유찰 시 추정 배당액 267,392,000원은 청구액에 미달합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 호동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 범골역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 전반적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽식철근콘크리트조 평지붕 24층 건물 중 1층이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평지에 위치한 아파트 부지로, 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연결됩니다. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 학교 관련 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역 및 한강수계 관련 제한사항이 있습니다. 토지이용계획은 개별 행위 가능성과 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 806세대 규모의 1997년 준공 아파트로 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 그러나 본건은 1층이므로 다른 층의 실거래 평균을 그대로 매도가격으로 기대해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박정헌의 전입일 2024.02.13, 보증금 30,000,000원, 월차임 800,000원, 배당요구일 2026.07.30을 확인하고 확정일자 및 실제 점유 상황을 재확인하세요.
- 최우선변제 가능성. 보증금 30,000,000원이 말소기준 당시 적용되는 소액임차인 범위와 최우선변제 요건에 해당하는지 확인하세요. 해당되면 예상배당표는 조정이 필요합니다.
- 세금 및 압류. 의정부세무서장·의정부시·국민건강보험공단의 압류 원인채권과 교부청구·법정기일을 확인하세요. 특히 당해세 등 우선배당 여부를 검토해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 370,583,333원과 최신 거래 375,000,000원은 다른 층의 가격입니다. 1층 실거래·매물 상태·층별 가격 차이를 확인한 후 입찰 상한을 결정하세요.
- 명도와 주택 상태. 임차인 점유 여부, 보증금 반환 관련 협의, 내부 수리 필요성, 채광·소음·습기·사생활 보호 문제 등을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 점검하세요.
- 경매 진행 상태. 매각기일 2026.11.04를 기준으로 기일 변경·취하·정지·명세서 정정 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 1층 기준으로 판단”
의정부 호원가든 101호는 말소기준권리 이후 압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명에게도 대항력이 없는 물건입니다. 등기상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 따라서 권리 승계 부담 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
가격만 보면 신건 최저가 340,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 370,583,333원의 91.7%로, 평균보다 30,583,333원 낮습니다. 하지만 비교 거래들은 3층 이상이고 본건은 1층입니다. 평균 대비 할인폭을 실제 투자수익 여력으로 바로 해석할 수 없습니다.
여기에 임차인의 최우선변제 가능성과 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 배당우선순위를 점검해야 합니다. 이들은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지는 않지만, 경매 배당과 명도계획의 불확실성을 높이는 요소입니다.
종합하면 권리 승계는 양호하지만 가격 매력은 조건부입니다. 1층 적정시세를 확인하고 임차인 및 세금 관련 위험을 점검한 뒤 응찰 여부를 결정할 물건입니다. 핵심은 최근 평균이 아니라 실제 1층 시세를 기준으로 얼마에 취득하느냐입니다.
