의정부지방법원 2026타경70009. 경기도 의정부시 용현동 산호아파트 1동 2층 208호입니다. 실거래 비교 대상 면적은 67.88㎡이고, 철근콘크리트조 5층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 안은녀 씨로, 2015년 10월 9일 매매를 원인으로 같은 해 12월 21일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 125,000,000원입니다.

같은 날 설정된 동부화재해상보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 107,040,000원이며, 이후 2022년 오케이저축은행 근저당권 115,200,000원이 추가됐습니다. 2026년 1월 5일에는 이문행 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 권리들이 매각으로 정리된다는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다.

다만 권리가 단순하다는 사실과 좋은 가격에 취득한다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 물건의 최저매각가는 207,000,000원인데 확인되는 최신 실거래가는 180,000,000원입니다. 더욱이 최근과 과거의 거래가격을 비교한 추세 지표가 -37.2%라는 점에서, 전체 거래 평균을 기준으로 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 점유 확인은 필요

등기부에는 과거 한국주택은행 및 하나은행의 근저당권도 나타나지만 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2015.12.21 접수된 동부화재해상보험주식회사의 근저당권입니다.

2022.08.12 설정된 오케이저축은행 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.05 접수된 이문행의 강제경매개시결정 역시 매각으로 정리되는 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 근저당권의 미배당 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 가격을 봐야 한다

산호아파트는 95세대, 사용승인일은 1988.05.20입니다. 면적 67.88㎡의 확인 가능한 실거래는 총 4건으로, 거래 시점과 가격의 편차가 큽니다.

전체 4건의 평균 거래가는 260,000,000원입니다. 이 수치만 보면 신건 최저가 207,000,000원은 전체 평균의 79.6%여서 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 여기에는 2021년과 2022년의 300,000,000원 이상 고가 거래가 포함돼 있습니다.

실제 최신 거래인 2025.06 거래가는 180,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 산정된 지표 역시 180,000,000원입니다. 다만 해당 지표의 표본은 1건이고 최신 확인 거래월도 2025.06이므로 현재 가격을 단정할 정도로 거래가 충분하지는 않습니다.

그럼에도 확인된 최근 거래에 비하면 최저가는 27,000,000원 높고, 비율로는 115.0%입니다. 거래 추세 지표도 -37.2%로 하락을 나타냅니다. 따라서 과거 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

매각가 207,000,000원 가정 시 집행비용 추정액 3,698,000원을 제외한 채권자 배당총액은 203,302,000원입니다. 동부화재해상보험 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만 오케이저축은행에는 일부 미배당이 발생하고, 신청채권자 이문행의 예상배당은 0원입니다. 실제 배당순위·배당액은 확정채권액, 배당요구, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 및 가격 시나리오

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 회차별 최저매각가와 예상 미배당을 비교하면 가격이 낮아질수록 채권자 회수액도 줄어드는 구조입니다.

신건 207,000,000원은 최근 거래 기준 180,000,000원을 웃돌지만, 1회 유찰 가정가격인 165,600,000원은 최근 거래가보다 낮아집니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고 거래 추세가 하락하고 있으므로, 유찰되었다는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 용현동 소재 솔뫼중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 의정부 경전철 탑석역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 1988.05.20 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 남서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함되어 있으며 기재된 지정기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다. 실제 취득 및 이용에 적용되는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가·공부. 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 95세대 소규모 구축 단지이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 거래가 180,000,000원으로 과거 고가 거래보다 낮아진 점을 고려하면, 매수자 확보와 재매각 가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 207,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원보다 27,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균 260,000,000원을 근거로 할인 매물이라고 판단하지 마세요.
• 하락 추세 확인. 최근·과거 거래 비교 추세가 -37.2%입니다. 마지막 확인 거래인 2025.06 이후의 시장 상황과 실제 매수 수요를 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 165,600,000원, 2회 유찰 가정가격 132,480,000원을 참고하되 실제 회차 진행과 최저매각가를 법원 공고에서 확인하세요.
• 점유·임차인 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 확인해 대항력 있는 미확인 임차인이 존재하는지 살펴야 합니다.
• 배당 및 경매절차 확인. 신건 매각가 가정에서도 신청채권자 이문행의 예상배당은 0원입니다. 채권자별 확정채권액, 배당요구와 경매절차의 변동 가능성을 확인하세요.
• 노후 설비 점검. 1988년 사용승인 건물인 만큼 급배수관, 난방설비, 방수, 외벽과 내부 수선 상태를 현장에서 확인하고 취득 후 수리비를 검토하세요.
• 관리비·규제 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하고, 토지거래계약 허가구역 등 공법상 제한의 실제 적용 여부도 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고 원본을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “등기상 권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 이후의 담보권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인까지 마쳐야 권리 위험을 충분히 판단할 수 있습니다.

가격에서는 한층 보수적인 판단이 필요합니다. 확인 가능한 최신 실거래가가 180,000,000원이고 거래가격 추세가 -37.2%인데, 현재 신건 최저가는 207,000,000원입니다. 최근 시세의 115.0%에 해당하는 가격을 두고 저렴한 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.

과거 거래를 포함한 전체 평균 260,000,000원은 현재 시장가격을 과대평가하게 만들 수 있습니다. 실제 최근 거래와 비교하면 이 물건은 신건 단계에서 가격상 불리하며, 소규모 구축 단지라는 특성상 재매각과 환금성에도 신중해야 합니다.

결론은 “권리 구조는 비교적 양호, 점유 확인 필수, 신건 가격은 보류”입니다. 현 단계에서 서둘러 감정가에 응찰하기보다 유찰 후 가격을 다시 검토하고, 최신 거래와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.