의정부지방법원 2026타경70225. 경기도 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 305호, 전용 15.64㎡의 원룸형 아파트입니다. 겉으로 보면 감정가 8,200만원의 소형 주거용 경매물건이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이두준의 보증금이 105,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다. 등기부에도 2023년 주택임차권이 등기되어 있어 이 권리를 무시하고 최저가만 비교하면 위험합니다.
다만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 이두준의 임차보증금반환채권을 양수한 상태에서, 2026.06.17.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면, 이두준의 배당 부족분을 매수인이 별도로 부담하는 구조는 아닙니다.
그러나 이것이 전체 인수위험이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에 별도로 나타난 ‘주택임’은 전입일과 보증금 등이 확인되지 않아 이두준과의 중복 여부 및 독립적인 권리관계를 확인해야 합니다. 더욱이 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다. 이 물건의 핵심은 확약의 범위를 확인하고, 그다음 실제 시장가격을 냉정하게 평가하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4, 1동 3층 305호 도로명주소: 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 건물명 | 르네상스시티 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(원룸형 아파트) · 전용 15.64㎡ · 지하 1층, 지상 13층 중 3층 |
| 건물 규모 / 사용승인 관련 | 176세대 · 준공일 2017.01.17 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.02. 매매 취득, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.29. 갑구 6번 강제경매개시결정 (접수번호 576254) |
| 선순위 임차권 | 이두준 · 105,000,000원 · 2023.10.17. 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건의 분석 기준은 2026.01.29. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제의 임차권은 그보다 앞선 2023.10.17. 등기됐고, 임차인의 주민등록과 확정일자는 2021.12.06.입니다. 따라서 임차권이 경매개시결정 이전에 성립한 선순위 권리라는 점이 출발점입니다.
보통 이러한 임차권은 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 매수인에게 잔액이 인수될 수 있습니다. 하지만 이번에는 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 명시적으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 확약 적용 전의 법률상 인수 가능액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 반드시 구분해야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리
임차인 관련 기재는 이두준과 ‘주택임’의 2건입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. ‘주택임’이 이두준과 별개인 실제 임차인인지, 중복·불완전 기재인지는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이두준 제305호 전부 · 주거 |
105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권양수 대항력 포기 확약 |
| 주택임 주거 · 권리관계 확인 필요 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 적용 확인 안 됨 |
| 이두준 임대차계약일 | 2021.11.10 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.12.03 |
| 주민등록일 | 2021.12.06 |
| 확정일자 | 2021.12.06 |
| 임차권등기 | 2023.10.17. · 을구 1번 · 접수번호 106966 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.17. |
| 보증금반환채권 양수인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출일 | 2026.06.17. |
이에 따라 이두준의 보증금 105,000,000원 중 배당 부족분이 발생하더라도, 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
105,000,000원 − 80,124,000원 = 24,876,000원
이 24,876,000원은 확약을 적용하지 않았을 때의 예상 배당 부족분입니다. 확약 대상인 이두준에 관해서는 실제 추가 인수금으로 더하지 않습니다.확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 105,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 이 때문에 선순위 임차보증금 인수형 물건은 낙찰가만 내려간다고 실제로 저렴해지는 것이 아닙니다.
주택도시보증공사의 확약은 이두준의 보증금반환채권과 관련된 것입니다. 별도로 성립한 임대차가 있다면 그 인수위험까지 자동으로 소멸시키지 않습니다. ‘주택임’의 실체와 이두준과의 관계가 확인되기 전에는 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에도 신건 가격은 높다
르네상스시티는 2017년 준공된 176세대 건물이며, 비교 대상은 전용 15.64㎡의 동일 면적 실거래입니다. 2025년 9월부터 2026년 7월까지 확인되는 12건의 거래가 존재합니다.
최근 12개월 평균 거래가는 69,333,333원입니다. 감정가와 최저가는 모두 82,000,000원이므로 최근 평균의 118.3%입니다. 확약으로 이두준의 추가 인수가 0원이 되더라도, 알려진 조건에서의 실질취득 기준금액 82,000,000원은 최근 시세 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
실거래 가격 범위는 58,000,000원~95,000,000원으로 넓습니다. 특히 2026년 7월에 58,000,000원과 95,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 개별 호수의 층, 상태 등에 따른 가격 편차를 감안해야 하지만, 현재 최저가 82,000,000원은 가장 최근 거래로 기재된 58,000,000원보다 24,000,000원 높습니다.
또한 최저가는 최근 12개월 평균보다 12,666,667원 높습니다. 따라서 예전 고가 거래나 최고가 95,000,000원만을 근거로 현재 가격이 저렴하다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 전체 거래 중 최고가보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격에 무게를 둬야 합니다.
과거 경매물건이 여러 차례 유찰된 통계는 최초 제시가격에 대한 시장의 수용성이 낮을 가능성을 시사합니다. 다만 평균 유찰 횟수가 이번 물건의 향후 낙찰 회차를 보장하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당분배입니다. 배당 부족분과 매수인의 실제 인수액은 서로 다른 개념입니다. 특히 이 사건은 확약으로 인해 이두준의 배당 부족분이 곧바로 매수인 부담으로 연결되지 않는다는 점이 중요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 임차보증금 · 이두준 | 105,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 82,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%인 1,876,000원으로 추정한 값입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 법원이 확정하는 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
표는 주어진 예상 배당순서에 따른 분배액을 나타냅니다. 실제로 누구에게 배당되는지는 채권양수 및 우선변제권 승계 관계를 반영한 법원 배당표로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 구분
유찰로 최저매각가가 내려가더라도 선순위 보증금은 그대로입니다. 따라서 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 낮아진 낙찰가만큼 미배당액이 커지는 현상이 나타납니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 이두준 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 82,000,000원 | 24,876,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 65,600,000원 | 40,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 52,480,000원 | 53,864,640원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 각 회차의 배당 부족분 추정치입니다. 확약 적용 0원은 이두준의 보증금에만 해당합니다. ‘주택임’의 별도 인수 가능액은 모든 회차에서 미상입니다.
1회 유찰 시에도 최저가 65,600,000원과 인수액 40,980,800원을 합하면 106,580,800원입니다. 2회 유찰 시 역시 52,480,000원과 53,864,640원을 합한 106,344,640원으로, 보증금 105,000,000원 부근에 머무릅니다. 집행비용 추정 때문에 보증금과 차이가 발생합니다.
하지만 이번 사건은 이두준에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로 위 금액들을 실제 취득비용으로 적용하면 안 됩니다. 확약 적용 후의 기준금액은 각 회차 낙찰가이며, 별도로 확인되지 않은 임차인 위험은 추가 검토해야 합니다.
2회 유찰 가정 최저가 52,480,000원은 최근 실거래 최저 58,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이는 향후 해당 가격에 매각이 진행되고 확약 밖 인수위험이 해소된다는 조건에서만 의미가 있습니다. 실제 응찰가가 최저매각가와 같다는 보장도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 호암초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
- 건물 이용상태. 전용 15.64㎡ 원룸형 아파트입니다. 방 및 거실, 주방·식당, 욕실·화장실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 일반적인 가족형 중대형 아파트와는 매수 수요층이 다릅니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지상 13층 중 3층입니다. 승강기, 지하주차장, 급배수·위생설비, 난방설비, 화재경보 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 대로3류(폭 25m~30m) 접합 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 토지이용 규제가 확인됩니다. 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 임대차와 배당 관련 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 176세대 규모의 소형 원룸형 주거상품이며 동일 면적 실거래 가격이 58,000,000원에서 95,000,000원까지 분포합니다. 가격 편차가 크고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회여서, 매도 시 원하는 가격에 즉시 환금할 수 있다고 가정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.17. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원문, 적용 임차권, 채권양수 범위 및 조건을 확인해야 합니다.
- ‘주택임’의 실체 확인. 이두준과 동일한 임대차를 잘못 기재한 것인지, 별도의 실제 임차인인지 확인해야 합니다. 별도 임차인이라면 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 검토해야 합니다.
- 확약 적용 밖 인수위험 확인. 이두준의 인수액 0원이라는 결론을 ‘모든 임차권 인수 0원’으로 확대해서는 안 됩니다. 독립적인 대항력 임차인이 있다면 인수위험은 남을 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약으로 말소에 동의했더라도 매각 후 등기 말소가 실제로 어떻게 진행되는지, 법원의 매각조건과 등기 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 주체·채권양수 확인. 이두준의 임차보증금반환채권과 주택도시보증공사의 신청채권을 중복 계산하지 않도록 채권양수 사실 및 법원 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검토. 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균 69,333,333원의 118.3%입니다. 확약으로 주된 인수가 해소됐다는 사실만으로 현재 가격을 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 낙찰가와 실질취득비용 분리. 이두준의 확약 적용 인수액은 0원이지만, ‘주택임’의 권리관계에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 미상 위험을 확인하지 않은 채 매수인 부담을 최저가로 확정하지 않아야 합니다.
- 실거래 수준 재확인. 2026년 7월 동일 면적 거래에는 58,000,000원과 95,000,000원이 모두 나타납니다. 3층인 본건과 비교 대상 거래의 층·상태·이용조건을 구분해 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유는 다를 수 있습니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 인도 및 명도에 별도 절차가 필요한지를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 배당에 영향을 미치는 법정 우선채권 등을 확인해야 합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당순위를 변경할 수 있습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원본을 매각기일 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 확약”만으로 좋은 경매는 아니다
이 물건의 첫인상은 강한 경고 신호입니다. 최저가 82,000,000원보다 큰 105,000,000원의 선순위 임차보증금이 등기돼 있기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 현재 회차에서 24,876,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 최저가만 보고 가격 메리트를 논하는 것은 잘못입니다.
그러나 이번에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이두준의 임차보증금에 관한 인수액은 확약 적용 시 실질 0원으로 보는 것이 타당합니다. 이 점은 권리분석상 분명한 긍정 요소입니다.
그럼에도 문제가 남습니다. ‘주택임’의 별도 대항력 및 보증금은 확인되지 않았으며, 확약이 그 권리까지 포괄한다고 볼 근거도 없습니다. 그리고 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 18.3% 높습니다. 가장 최근 거래로 기재된 58,000,000원과도 차이가 큽니다. 여기에 원룸형 소형 주거상품의 가격 편차와 단지 평균 3.1회 유찰 이력까지 고려하면 신건에서 적극적으로 가격 가점을 줄 이유는 부족합니다.
결론은 ‘확약은 긍정, 추가 임차인은 미확인, 신건 가격은 불리’입니다. 추가 임차인의 권리관계가 정리되고, 확약의 효력이 확실하며, 실질취득비용이 최근 실거래 수준보다 충분히 낮아지는 경우에만 재평가할 만합니다. 현재 회차에서는 입찰 보류 및 권리 추가 확인이 합리적입니다.
