청주지방법원 2025타경30801. 충주시 연수동 세원아파트 상가동 2층 206호, 근린생활시설인 구분상가입니다. 현재 최저매각가는 감정가 60,000,000원의 64%인 38,400,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 순근할리옹이고, 2020년 5월 20일 거래가 52,000,000원으로 소유권이 이전된 뒤 같은 해 7월 14일 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 29일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.

권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당의 채권최고액은 14,400,000원이고, 신청채권자의 청구액은 12,617,625원입니다. 현재 회차 38,400,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 뒤 국민은행 근저당이 14,400,000원 전액 배당되고도 소유자에게 22,908,800원이 남는 계산입니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계 확인은 별도 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2020년 7월 14일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2025년 9월 29일 등기됐고 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 제한

세원 단지의 최근 실거래 12건 평균은 78,875,000원, 최신 거래는 2026년 9월 80,000,000원입니다. 현재 최저가 38,400,000원은 최근 12개월 평균의 48.7%에 해당합니다. 다만 이 실거래 표본은 전용 53.58㎡·59.52㎡ 거래들로, 대상 면적 36.6㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

표본 최저는 67,000,000원, 최고는 93,500,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가는 크게 낮지만, 대상은 36.6㎡ 근린시설 구분상가이고 실거래 표본은 면적이 다른 거래이므로 이를 직접적인 상가 시세로 치환해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 감정가 대비 64%라는 유찰 할인 사실까지만 명확하며, 제공 실거래 평균을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 유보하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,400,000원 가정)

현재 회차 38,400,000원 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 14,400,000원 기준 전액 배당되고 22,908,800원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 인수액은 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충주시 연수동 임광사거리 남동측 인근 세원아파트 상가동 2층 206호입니다. 주변은 아파트단지, 남측 인근 주상복합부동산, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설 구분상가로 기준시점 현재 사용하지 않고 있으며 내부에 소유자 미상의 가상화폐 체굴설비가 설치돼 있습니다.
• 건물. 1991년 12월 사용승인된 아파트 상가동의 2층 206호이며, 철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트 싱글 2층 건물입니다.
• 설비. 단독 천정형 냉난방설비가 있고 위생설비는 상가동 공유로 이용합니다.
• 도로. 아파트단지 북측으로 광로, 남동측으로 중로와 접해 인접도로 상태는 무난합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·중로3류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 544,800원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 제외 설비 확인. 소유자 미상의 가상화폐 체굴기가 매각에서 제외됩니다. 체굴설비의 반출·철거 및 공간 원상회복 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 상가 자체 시세 확인. 제공 실거래는 대상 36.6㎡와 면적이 맞지 않으므로 38,400,000원이 실제 상가 시세 대비 어느 수준인지 별도 확인해야 합니다.
• 공실·수익성 확인. 기준시점 현재 사용하지 않는 구분상가이므로 실제 임대수요와 공실 가능성이 환금성을 좌우합니다.
• 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 국민은행 근저당 14,400,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원이나, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장 확인이 먼저”

이 사건은 말소기준 국민은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 64%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 ‘싼 상가’로 받아들이기는 어렵습니다. 본건은 현재 사용하지 않는 근린생활시설 구분상가이고, 제공 실거래는 대상 36.6㎡와 면적이 맞지 않습니다. 더구나 내부 가상화폐 체굴설비는 매각에서 제외됩니다. 결론은 권리는 무난, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 전 상가 자체의 실제 거래사례, 임대수요, 공실 상태, 매각 제외 설비 처리 문제를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.