의정부지방법원 2026타경70944. 경기도 의정부시 민락동 803-2, 민락2지구중흥에스-클래스트와이스의 2층 240호 근린시설입니다. 송산초등학교 남측 인근에 위치한 상업·업무·주거 혼재 지역으로, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2020.03.27.이며, 차량 접근과 인근 버스정류장 이용이 가능한 입지입니다.
소유자 김영수는 2020.04.27. 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 403,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 271,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자가 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사로 표시된 임의경매가 진행됐다가 취하된 이력이 있고, 다시 현재 사건으로 경매가 개시됐습니다.
이번 경매의 청구금액은 266,055,252원입니다. 경매 신청채권자는 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사로 기재되어 있으며, 등기에는 우리은행으로부터의 양도 관계가 표시됩니다. 따라서 근저당권과 피담보채권의 승계관계, 실제 배당채권자 및 채권잔액을 입찰 전 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 2층 240호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 민락로 195 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 10층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2020.03.27. |
| 소유자 | 김영수 · 단독소유 (2020.04.27. 소유권이전, 등기상 거래가액 403,000,000원) |
| 감정가 | 273,000,000원 |
| 최저매각가 | 273,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (양도전 우리은행) |
| 경매 청구금액 | 266,055,252원 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
| 말소기준권리 | 2020.04.27. 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 271,200,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 등기상 임차권등기 및 확인된 임차인 기재 없음 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(민락2지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2020.04.27. 설정된 우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 271,200,000원이고, 이 권리가 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다. 이후 등기된 신한카드 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
최초 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2024년에 개시된 별도 임의경매 역시 2026.02.19. 취하를 원인으로 2026.02.25. 말소됐습니다. 과거 경매개시결정이 현재까지 살아 있는 중복 경매로 보아서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가가 곧 최저가, 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 273,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다. 과거 등기상 거래가액은 403,000,000원이지만, 이는 2018.03.15. 매매를 원인으로 2020.04.27. 등기된 거래가액입니다. 이를 현재 시세로 그대로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 근린시설은 동일 건물에서도 층별 위치, 접근 동선, 가시성, 점포 면적, 실제 임대료, 공실 여부에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격만으로는 최저가가 최근 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 확정할 수 없습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (감정가 100%) | 273,000,000원 | 44,368,130원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 218,400,000원 | 98,203,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 141,272,210원 | 0원 |
위 회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각일정이나 낙찰가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 등기상 권리와 예상배당 기준으로, 미확인 임대차 부담은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 271,200,000원 | 268,378,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 41,546,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 312,746,130원 | 44,368,130원 미배당 |
신건 매각가를 기준으로 집행비용 4,622,000원을 먼저 공제하면 채권자 배당재원은 268,378,000원입니다. 예상배당표에서는 이를 우리은행 명의 근저당권에 배분하고, 신한카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권최고액 기준 미배당분과 신한카드 미배당분의 합계는 44,368,130원입니다. 다만 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못한 금액입니다. 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다면 그 미배당채권은 원칙적으로 기존 채무자에 대한 채권으로 남으며, 낙찰자의 부담으로 자동 이전되지 않습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 채권양도 및 승계관계에 따라 실제 배당권리자의 명의와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 송산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 생활편익시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 남서측 및 남동측은 왕복 7~8차로, 북동측은 왕복 4차로 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접면이 개별 점포의 직접 노출과 접근성을 보장하는 것은 아니므로 240호의 실제 위치와 이동 동선을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로 사용승인일은 2020.03.27.입니다. 외벽은 석재마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일마감, 창호는 페어글래스 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수시설, 상하수도시설, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기 및 주차설비가 갖춰져 있습니다. 실제 관리상태와 사용 가능 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 민락2지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,335,000원/㎡이며 토지 전체 면적은 13,547.7㎡입니다. 이 면적은 240호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설이고 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 시세를 판단하기 어렵습니다. 특히 2층 점포는 전면 노출, 승강기·계단 접근성, 업종 적합성, 임차수요 및 공실 위험에 따라 매각가격이 달라질 수 있습니다. 현재 가격 메리트와 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 240호가 공실인지, 소유자 직접 사용인지, 임차인이나 제3자가 점유하는지 현장과 현황조사 원본으로 확인하세요. 출입·사용 현황은 외관만으로 단정하지 마세요.
- 상가임대차 대항력 확인. 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 채권양도·승계 확인. 우리은행 근저당권과 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사의 청구채권 사이의 양도·승계관계를 원본 서류로 대조하세요. 예상배당표의 근저당권 명의와 실제 수령권리자가 일치하는지도 확인해야 합니다.
- 기존 경매 취하 사유 확인. 2024년에 개시됐다가 2026년에 취하된 경매와 현재 사건의 관계를 확인하세요. 단순 취하 사실만으로 채무가 변제됐거나 권리가 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.
- 시세 및 임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 유사한 2층 근린시설의 최신 매매사례, 보증금, 월세, 관리비, 공실 기간 등을 비교해 적정 입찰가격을 산정하세요.
- 점포의 실제 위치 확인. 2층 240호의 출입구, 복도, 계단·승강기 연결, 도로에서의 가시성, 간판 설치 가능성과 전용·공용부분 이용조건을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 상가의 공용부분 체납 관리비, 각종 사용료와 관리규약, 설비 유지비용을 확인하세요. 인수되는 관리비 범위는 항목별 법률관계를 따져야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 273,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 218,400,000원, 2회 유찰 174,720,000원 시나리오를 비교하되 실제 시세·임대수익과 대조한 후 입찰상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 임대차 관련 서류를 매각기일 전 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도, 상가의 가치는 별도 검증”
이 물건은 등기상으로 보면 비교적 단순합니다. 2020.04.27. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 신한카드 가압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 미배당이 44,368,130원 발생하더라도 이는 곧바로 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다.
그러나 등기상 인수액 0원이 곧바로 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 2층 근린생활시설이며, 실제 임대관계가 미상입니다. 최근 거래가격에 근거한 시세 우위가 확인되지 않고, 현재 최저가도 감정가와 동일한 273,000,000원입니다.
권리 구조의 단순함은 긍정적이지만, 임차인·점유 현황, 근저당 채권 승계관계, 상가 수익성과 환금성을 검증하지 않고 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 결론은 '등기상 인수는 제한적, 임대차·가격 검증은 보류'입니다. 신건 즉시 응찰보다는 실제 임대차 부담과 시세를 확인한 후 적정 입찰가격을 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.
