의정부지방법원 2026타경71025. 경기도 양주시 장흥면 부곡리의 우남송추마을 103동 9층 906호, 전용면적 84.9756㎡ 아파트입니다. 2001년 9월 19일 사용승인된 12층 철근콘크리트 건물의 9층에 위치하며, 방 3개·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실 2개 등의 구조입니다. 소유자 김초향 씨가 2008년 7월 10일 187,000,000원에 취득한 주택으로, 현재 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청한 상태입니다.

겉으로 보이는 수치는 단순합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 250,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 면적 아파트의 최근 12개월 거래를 비교하면 평균은 226,583,333원, 거래 최고가도 247,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 확인된 최고 거래가까지 넘어서는 상황이라 경매라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 확인이 핵심

등기상 표시된 말소기준권리는 2015년 5월 7일 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 12,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 이후 설정된 국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 2001년 및 2004년에 설정된 기존 근저당권들도 등기상 이미 말소 처리되어 있습니다.

경매신청채권자인 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 57,050,000원입니다. 이는 을구 8번 농협은행 근저당권의 채권최고액 12,000,000원과 일치하지 않습니다. 따라서 신청채권자의 담보권 취득 경위, 을구 7번과 7-2번의 연결 관계, 을구 8번의 존속 여부를 원본 등기부 및 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 평균의 110.3%

우남송추마을은 395세대 규모의 아파트 단지입니다. 대상 물건과 동일한 전용면적 약 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래가는 226,583,333원입니다. 현재 최저매각가 250,000,000원은 이 평균보다 23,416,667원 높습니다.

실거래 최저가는 190,000,000원, 최고가는 247,000,000원입니다. 최신 거래로 확인되는 2026년 7월 11층 거래는 215,000,000원입니다. 대상은 9층으로, 이 최신 11층 거래와도 가격 차이가 큽니다. 다만 실제 가치는 층뿐 아니라 향, 내부 수리 상태와 개별 호수의 조건에 따라서도 달라질 수 있습니다.

유찰에 따른 가격 변화

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 유찰에 따른 최저가 하락을 가정하면 다음과 같습니다. 다만 실제 매각가격과 다음 기일의 최저매각가격은 법원의 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.

회차별 가격은 유찰 시나리오이며 실제 예정 매각가격이 아닙니다. 인수액 0원은 현재 배당 계산상 추정치입니다. 점유관계 및 선순위 권리 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 4,300,000원과 을구 8번 근저당 12,000,000원만 반영한 제한적 계산입니다. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 57,050,000원, 을구 7번 근저당권 이전 관계, 압류에 따른 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 소유자 잔여금 233,700,000원은 확정액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 장흥면 부곡리 송추야구장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 및 상업시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 교외선 송추역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2001.09.19 사용승인된 철근콘크리트조 12층 아파트의 9층입니다. 승강기, 소화전, 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 토지는 대체로 평탄한 아파트 건부지이며, 단지 내 포장도로가 서측 외부 도로와 연결됩니다. 토지 전체 면적은 22,034㎡입니다.
• 용도 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부곡2지구), 성장관리권역 등에 속합니다. 일부 도로 및 절대·상대보호구역과 저촉됩니다. 개별공시지가는 677,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 395세대 아파트 단지로 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 190,000,000원부터 247,000,000원까지 차이가 있어 층·상태·가격에 따른 환금성 편차를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2008.07.10 을구 7번 농업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원의 말소 여부와 2025.12.16 을구 7-2번 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 반드시 대조해야 합니다.
• 경매신청채권과 배당 확인. 신청채권자 청구액 57,050,000원이 추정 배당표에 반영되지 않은 이유와 실제 담보채권의 순위를 확인해야 합니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 임대·점유관계가 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대 열람, 실제 점유 상태와 임대차계약을 확인하고, 점유자가 있으면 대항력과 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 226,583,333원보다 23,416,667원 높습니다. 현재 가격을 저가 낙찰 기회로 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 가정 최저가 200,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 160,000,000원을 비교하되, 권리관계와 실질취득비용이 확인된 경우에만 가격상 이점을 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도·명도 절차를 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납과 기타 부대비용도 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 매각물건명세서 및 원본 확인. 2026.11.04 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권관계와 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격은 높고, 권리는 더 확인해야 한다”

양주 우남송추마을 103동 906호는 현재 250,000,000원에 경매가 진행되는 신건입니다. 확인된 임차인 신고가 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 이를 근거로 곧바로 안전한 물건이라고 판단하기에는 중요한 확인 사항이 남아 있습니다.

특히 2008년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기 사이의 불일치는 말소기준권리 및 배당순위 판단에 직접 연결됩니다. 여기에 실제 점유관계도 미상입니다. 따라서 권리분석은 최종 확인 전 단계로 보는 것이 적절합니다.

가격 역시 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 226,583,333원인데 신건 최저가는 250,000,000원입니다. 최근 거래 최고가 247,000,000원보다도 높아 가격 할인 효과를 확인할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려간다면 가격 비교를 다시 할 수 있지만, 권리 확인이 끝나지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 매수 여부를 결정해서는 안 됩니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 최근 실거래보다 높은 가격과 미확정 권리관계를 함께 고려하면, 현재 회차에서 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다. 말소기준권리·채권승계·점유관계를 확인한 뒤, 실질취득비용을 기준으로 시세와 다시 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.