의정부지방법원 2026타경71077. 경기도 의정부시 용현동 신도브래뉴 플러스 아파트 308동 401호, 전용 84.6857㎡ 아파트가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 박상욱이며, 2017년 3월 27일 거래가액 240,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리관계의 중심은 현대캐피탈입니다. 2020년 12월 16일 채권최고액 241,200,000원의 근저당권이 설정되었고, 2021년 8월 26일 같은 금융회사의 117,600,000원 근저당권이 추가됐습니다. 두 근저당권에 기재된 채무자는 권선희입니다. 이후 안관준의 가압류가 설정됐으며, 2026년 5월 26일 현대캐피탈이 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2020년 12월 16일 현대캐피탈 근저당권입니다. 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리의 단순함이 곧 저렴한 낙찰가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 34,333,334원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 현대캐피탈 근저당

핵심은 을구 6번 현대캐피탈 근저당권입니다. 2020년 12월 16일 설정된 채권최고액 241,200,000원의 근저당권이 말소기준이며, 2021년 추가 근저당권과 2025년 가압류, 현재 임의경매개시결정은 그보다 후순위입니다.

한편 2025년 9월 16일 이정주가 신청한 별도의 강제경매개시결정도 있었지만, 해당 등기는 2026년 4월 1일 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 현대캐피탈이 신청한 2026타경71077 임의경매입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.4%

용현동신도브래뉴PLUS의 전용 84.69㎡대 실거래 최근 12건을 비교했습니다. 2026년 4월부터 8월까지의 거래로, 평균 거래금액은 331,666,666원입니다.

실거래는 300,000,000원~350,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 거래로 표시된 2026년 8월 거래금액도 350,000,000원입니다. 그런데 경매 최저가는 366,000,000원으로 최근 거래와 비교해도 높은 수준입니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 반복 유찰을 당연하게 기대하기보다는, 유찰 가능성과 신건 낙찰 가능성을 모두 고려해야 합니다. 다만 현재 가격에 시세상 할인 여력이 없다는 점은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)

집행비용 5,924,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

최저가 366,000,000원에 매각된다고 가정하면 현대캐피탈의 두 근저당권에 358,800,000원, 안관준 가압류에 1,276,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

채권자들의 미배당액은 합계 43,224,000원이지만, 이는 후순위 채권의 배당 부족분이지 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트가 달라지는 지점

현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 유찰 시 예상 가격을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시나리오의 최저가는 292,800,000원으로 최근 실거래 최저인 300,000,000원보다도 낮습니다. 이때부터는 신건과 달리 시세상 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 다만 실제 낙찰가가 최저가와 같다는 보장은 없으며, 유찰 여부와 향후 매각조건도 확정된 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 용현동 소재 의정부용현초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 의정부선 송산역이 있습니다. 대중교통 상황은 다소 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2006년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 아파트입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 표시된 허가구역 기간은 2024.11.10~2029.11.09이며, 경매 취득에 대한 적용 여부와 관련 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,372,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 383세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 300,000,000원부터 350,000,000원까지 분포해 층·상태·거래시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 366,000,000원은 최근 평균 331,666,666원의 110.4%입니다. 입찰가격을 정할 때 동일 평형의 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 말소 여부. 현대캐피탈의 을구 6번·8번 근저당권과 안관준 가압류의 매각 후 말소관계를 최종 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 기존 강제경매 말소 확인. 이정주의 강제경매개시결정 등기는 2026년 4월 1일 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 진행 사건과 구별해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 292,800,000원, 2회 유찰 시 234,240,000원으로 계산됩니다. 실제 매각조건과 경쟁입찰을 고려해 가격 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비와 사용료 등은 관리사무소를 통해 확인하고, 실제 승계 가능 항목을 구분해야 합니다.
• 토지이용규제. 토지거래계약허가구역 등 지정사항과 경매취득에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 매각공고 확인. 입찰보증금·최저매각가격·매각기일·특별매각조건은 최종 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

의정부지방법원 2026타경71077은 등기상 권리관계가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2020년 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자의 권리를 확인하기 전까지 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면의 판단은 더 분명합니다. 동일 평형의 최근 12건 평균은 331,666,666원, 최신 거래는 350,000,000원인데 신건 최저가는 366,000,000원입니다. 최근 평균보다 34,333,334원 높아 현재 가격에는 뚜렷한 경매 할인 효과가 없습니다.

1회 유찰 시나리오인 292,800,000원에서는 최근 평균보다 낮은 가격으로 접근할 여지가 생깁니다. 그러나 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 확정적으로 예상할 수는 없습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 안전, 점유 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 신건에서 무리하게 추격하기보다 실제 점유관계를 확인하고 시세 대비 충분한 할인 여력이 있는 가격에서 접근하는 것이 합리적입니다.