의정부지방법원 2026타경71081. 양주시 덕정동 ‘양주서희스타힐스2단지’ 203동 11층 1105호 아파트입니다. 2014년 사용승인을 받은 821세대 단지이며, 같은 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 84.95㎡입니다. 건물은 지상 20층 철근콘크리트구조로, 본건은 11층에 위치합니다. 소유자는 최원규이며, 2014년 10월 우리은행에 채권최고액 178,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 주택임차권이 등기되고 주택도시보증공사가 220,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건을 이해하는 핵심은 세 금액을 구분하는 것입니다. 첫째, 입찰자가 지급하는 최저매각가 325,000,000원. 둘째, 임차권자 전정훈의 등기상 임차보증금 220,000,000원. 셋째, 주택도시보증공사의 청구금액 220,000,000원입니다. 두 금액이 같다고 해서 서로 별개의 보증금이나 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위변제·채권승계 여부와 배당채권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 540 양주서희스타힐스2단지 제203동 제11층 제1105호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로1325번길 22-33 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 20층 중 11층 |
| 전용 비교 기준 | 84.95㎡ · 동일 평형 실거래 12건 |
| 내부 이용상태 | 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 |
| 사용승인 | 2014.05.19 |
| 소유자 | 최원규 (2014.10.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.28 우리은행 근저당권 · 채권최고액 178,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 임차권
이 사건의 말소기준은 2014.10.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 178,200,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 2021년 추가 설정되었던 우리은행 근저당권 24,000,000원은 2025.10.16 이미 말소되었습니다. 2025.05.08 등기된 전정훈의 주택임차권과 2026.05.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후의 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
임차관계에서 확인되는 실제 임차인은 전정훈·이보슬 2명입니다. 보증기관이 경매를 신청했다는 사정만으로 실제 임차인 수를 늘리거나 동일한 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전정훈 주택임차권등기 |
220,000,000원 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
순위 확인 확정일자·배당요구 있음 |
대위·승계 관계 확인 필요 |
| 이보슬 현황조사·매각물건명세서 |
미상 | 점유관계 미상 전입일 기준 후순위 |
미상 확정일자 확인 필요 |
확인된 승계 표시 없음 |
이보슬은 신고된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 경위가 확인되지 않아, 선행 점유나 별도 권리관계의 가능성까지 단정할 수 없습니다. 보수적으로 대항력 가능·미상 사항을 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 경매청구액도 220,000,000원입니다. 동일한 금액이라는 점은 주목할 필요가 있지만, 이 사실만으로 대위변제나 채권승계가 확정된다고 볼 수 없습니다. 배당표의 보증기관 채권과 임차권 채권이 동일한 경제적 채권인지, 어느 범위에서 승계되었는지를 경매기록으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 높은 최근 거래 평균
양주서희스타힐스2단지 동일 평형(전용 84.95㎡대)의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래금액은 300,000,000원~360,000,000원 범위이고, 평균은 333,833,333원입니다. 최신 거래금액은 345,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 333,833,333원 |
현재 최저가 325,000,000원은 최근 평균 333,833,333원보다 8,833,333원 낮고, 최근 평균 대비 비율은 97.4%입니다. 최신 거래 345,000,000원과 비교하면 20,000,000원 낮습니다.
따라서 신건 최저가는 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 중에는 300,000,000원, 315,000,000원, 320,000,000원의 사례도 있으므로 최저가가 최근 거래 전체보다 저렴한 것은 아닙니다. 평균 대비 할인폭이 크지 않은 만큼 개별 층, 향, 내부 상태, 점유·명도 비용까지 감안한 가격 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 178,200,000원 | 178,200,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 141,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 398,200,000원 | 78,550,000원 미배당 |
집행비용 5,350,000원, 채권자 배당 319,650,000원, 소유자 잔여 0원으로 계산한 예상배당입니다. 우리은행 배당은 채권최고액 기준이며, 주택도시보증공사 배당은 신청채권자의 청구액과 제시된 배당순위에 따른 가정입니다. 실제 채권액·배당순위, 임차보증금 관련 대위·승계 여부, 당해세·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 325,000,000원 | 78,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 260,000,000원 | 142,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 208,000,000원 | 193,912,000원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 현재 회차에서 주택도시보증공사의 예상 배당액은 141,450,000원이고, 1회 유찰 시 77,360,000원, 2회 유찰 시 26,088,000원입니다. 어느 회차에서도 신청채권자 청구액 전액이 배당되는 것으로 계산되지는 않습니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 덕정동 덕정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·연립·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수도권 전철 1호선 덕정역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2014.05.19 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 11층입니다. 승강기·급배수·소방설비·주차장 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(덕정지구)이며 성장관리권역, 상대보호구역 등 관련 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가 기준은 903,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 자료와 탐문조사에 근거한 개략적 내용이므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 821세대 아파트 단지로, 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래금액의 범위가 300,000,000원~360,000,000원으로 넓어 개별 호수의 상태와 거래시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.10.28 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 2021년 추가 근저당은 2025.10.16 말소된 것으로 확인되므로 최신 등기사항전부증명서로 최종 상태를 대조해야 합니다.
- 전정훈 임차권 확인. 보증금 220,000,000원, 확정일자 2021.04.13, 전입·점유개시 2021.04.30, 임차권등기 2025.05.08의 순서를 확인하고 배당요구와 권리관계를 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 보증기관 청구금액 220,000,000원과 전정훈의 임차보증금 220,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제 또는 채권승계가 있다면 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 이보슬 점유 확인. 2025.11.17 전입이 확인되나 보증금·확정일자 등은 미상입니다. 실제 점유개시일과 점유 원인, 선행 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 예상배당의 한계. 현재 시나리오상 미배당액 78,550,000원과 매수인 인수 0원은 별개입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액에 따른 배당 변동을 확인해야 합니다.
- 입찰가 결정. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 거래 평균보다 낮지만 일부 실거래보다 높습니다. 개별 호실의 상태, 추가 비용, 명도 위험을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도 가능성 및 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 무난하지만 임차관계 확인이 먼저”
양주서희스타힐스2단지 1105호는 말소기준권리가 명확하고 자료상 매수인 인수액이 0원인 아파트입니다. 최저매각가 325,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 333,833,333원보다 낮아 신건 기준으로 일정한 가격 경쟁력도 있습니다.
하지만 이 물건의 권리분석은 단순히 ‘우리은행 근저당 이후의 등기는 모두 소멸한다’는 결론에서 끝나지 않습니다. 임차권자 전정훈의 보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 220,000,000원의 관계, 그리고 이보슬의 보증금·확정일자 및 실제 점유 경위가 확인되어야 합니다. 보증기관의 미배당액 78,550,000원은 그 자체로 매수인이 인수할 금액이 아니지만, 채권관계와 점유관계가 명확해질 때 비로소 권리분석의 신뢰도가 높아집니다.
종합 판단은 B등급입니다. 최근 실거래 대비 낮은 최저가와 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 할인폭이 작고 실제 임차인 2명 중 1명의 권리·점유관계가 충분히 확인되지 않은 점을 반영했습니다. 권리상 인수는 낮게 평가되지만, 임차관계 확인 전에는 적극적인 입찰을 보류하는 신중형 물건입니다.
