의정부지방법원 2026타경71161. 양주시 옥정동의 옥정중앙역중흥에스-클래스센텀시티3블록 202동 2203호입니다. 전용면적은 84.9722㎡, 22층 건물의 최상층인 22층에 위치한 아파트입니다. 2022년 사용승인을 받은 건물로, 방 3개와 욕실 2개, 팬트리와 드레스룸 등을 갖춘 주거용 물건입니다.

등기상 소유자는 양성욱입니다. 2019년 6월 15일 매매계약을 원인으로 2022년 7월 28일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 356,650,000원입니다. 같은 날 농협은행 명의로 채권최고액 523,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 공공기관의 압류가 이어졌고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 결국 이 회사가 임의경매를 신청하면서 현재 사건이 진행되고 있습니다. 권리의 복잡성보다는 이미 최근 시세를 웃도는 최저매각가가 핵심 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권의 설정 순위와 말소기준일이 변경되는 것은 아닙니다.

특히 국민건강보험공단의 2024.04.15 압류는 2026.10.06 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 다만 2026.06.09 별도로 등기된 국민건강보험공단 압류는 구분해야 하며, 이는 아직 등기된 후순위 압류로서 매각 시 소멸하는 권리입니다.

가압류·압류의 채권액이 매각대금보다 많다고 해서 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 배당받지 못하는 채권자의 미회수액과 매수인이 인수하는 권리는 서로 다른 개념입니다.

② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 평균보다 높다

가격 판단에서는 감정가 자체보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 옥정중앙역중흥S-클래스센텀시티(2단지)로 집계된 거래자료는 총 12건이며, 최근 12개월 평균금액은 493,708,333원입니다.

주의할 점은 거래 표본에 전용 76.78㎡와 84.97~84.98㎡가 함께 포함됐다는 것입니다. 대상 물건의 전용면적은 84.9722㎡이므로 전체 평균만 보는 것보다 84.97~84.98㎡ 유사 면적의 거래도 별도로 확인해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균 493,708,333원에 비해 현재 최저매각가 555,000,000원은 61,291,667원 높습니다. 비율로는 112.4%입니다. 즉 신건 가격은 최근 평균보다 낮은 것이 아니라 오히려 높은 상태입니다.

전체 최신 거래는 2026년 9월 전용 76.78㎡, 10층, 480,000,000원입니다. 다만 대상보다 면적이 작아 직접적인 동일 평형 비교로 보기는 어렵습니다. 더 중요한 참고 거래는 같은 2026년 9월의 84.97㎡, 9층, 527,500,000원입니다. 이 거래와 비교해도 현재 최저가가 27,500,000원 높습니다.

2026년 7월에는 유사 면적의 14층 거래가 570,000,000원에 이뤄진 사례도 있습니다. 따라서 모든 거래보다 감정가가 높다고 볼 수는 없습니다. 그러나 같은 면적의 다른 거래가 465,000,000원, 520,000,000원, 528,000,000원, 535,000,000원에도 이뤄졌다는 점을 보면, 555,000,000원을 명확한 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 555,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당재원은 선순위 근저당권과 일부 가압류 채권에 배분됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 555,000,000원 = 집행비용 7,950,000원 + 채권자 예상배당 547,050,000원. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최종 배당권자 및 채권계산서 확인이 필요합니다.

근저당권의 채권최고액 523,600,000원이 우선 배당된다는 계산에서는 경기신용보증재단이 일부만 배당받고, 신용보증기금에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 채권자들의 총 청구금액 657,975,014원 중 예상 미배당액은 110,925,014원입니다.

여기서 가장 중요한 것은 110,925,014원은 채권자들의 예상 미회수액이지 낙찰자의 인수액이 아니라는 점입니다. 매수인에게 인수되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

매각가가 내려가더라도 현재 확인된 권리구조를 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 대신 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 커집니다.

위 시나리오에서 실질취득 예상액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 이는 확인된 인수권리 금액이 없다는 전제에 따른 계산입니다. 실제 취득 과정에서는 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 지출이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 남측으로 왕복 8차로 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 2022.04.08 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지·승강기·소화전 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
• 층수. 전체 22층 중 22층으로 최상층 물건입니다. 최상층의 선호도와 실제 가격 영향은 향·조망·소음·단열·누수 등 개별 상태 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 상대보호구역 등 관련 제한도 확인됩니다. 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 보존상태와 수선비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 거래·환금성. 실거래가 집계된 단지는 666세대이며, 확인된 거래는 2026년 5~9월에 걸쳐 있습니다. 거래사례는 존재하지만 면적과 층에 따라 가격 차이가 크므로, 평균가격만으로 환금성을 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세보다 높은 신건 가격. 실질취득 555,000,000원이 최근 12개월 평균 493,708,333원의 112.4%입니다. 현재 최저가를 저가매수 구간으로 간주하지 말고 유사 면적·층별 거래를 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 동일 면적 가격 확인. 2026.09 전용 84.97㎡ 9층 거래는 527,500,000원입니다. 22층이라는 차이만으로 더 높은 응찰가가 정당화되는지 현장 조건과 주변 매물을 비교해야 합니다.
• 임차인·점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입일, 확정일자, 보증금, 점유권원을 조사해 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2022년 농협은행 근저당권은 2025.12.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매 신청채권자와 배당권자의 연결관계, 확정 채권액 및 근저당권 이전등기를 대조해야 합니다.
• 조세·압류. 양주시와 국민건강보험공단의 후순위 압류는 매각 시 소멸하는 구조지만, 조세채권의 실제 배당 순위와 당해세 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 채권자 미배당과 인수의 구분. 현재 매각가 기준 미배당 예상액 110,925,014원은 채권자의 미회수액입니다. 낙찰자가 부담하는 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 444,000,000원, 2회 유찰 시 355,200,000원의 시나리오가 있습니다. 실제 유찰 및 매각조건 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 최상층 현장 점검. 누수·결로·단열·설비·창호 및 내부 마감 상태를 확인하고 수선 가능 비용을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 협의 및 명도에 필요한 비용과 기간을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일 공고를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 신건 가격은 보류”

양주 옥정중앙역중흥에스-클래스센텀시티3블록 2203호는 권리분석 구조 자체는 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 2022년 근저당권이 말소기준이고 이후 등기된 주요 채권자 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 예상배당 기준 낙찰자가 인수하는 금액도 0원입니다.

하지만 권리 인수가 없다는 사실과 좋은 가격에 매수한다는 사실은 다릅니다. 현재 실질취득 예상액은 555,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 493,708,333원의 112.4%입니다. 대상과 유사한 84.97㎡의 2026년 9월 거래 527,500,000원보다도 높습니다.

더구나 신고된 임차인은 없더라도 실제 임대관계와 점유 상태는 확인이 필요한 상황입니다. 일부 조세채권의 배당 관계와 최상층 상태도 점검 대상입니다. 따라서 신건에서 성급히 가격을 높여 응찰하기보다는 최근 동일 면적 실거래와 현장 상태를 근거로 가격을 재평가하는 접근이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 구조는 대체로 양호하지만, 현 시점 최저가에는 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류.