의정부지방법원 2026타경71165. 경기도 양주시 회정동 웰리치타운 1동 702호, 7층 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사백년주택이고, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 116,167,560원입니다. 말소기준권리는 2025년 6월 9일 이윤아의 150,000,000원 가압류입니다. 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 이 물건에는 말소기준보다 먼저 전입·점유를 시작한 경기주택도시공사의 주택임차권이 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인의 전입일과 점유개시일은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 회정동 393 웰리치타운 제1동 제7층 제702호 도로명주소: 경기도 양주시 평화로1576번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 전용면적 58.4414㎡ · 7층 건물 중 7층 |
| 내부구조 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 · 발코니 · 현관 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사백년주택 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 116,167,560원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.09 이윤아 가압류 · 청구금액 150,000,000원 |
| 임차인 | 경기주택도시공사 1명 · 미반환 보증금 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차인의 점유
과거에는 한국토지주택공사의 임차권등기 (미반환 보증금 113,100,000원)도 존재했지만 2023.02.16 말소됐습니다. 방림신용협동조합의 채권최고액 2,460,000,000원 근저당권도 2020.11.19 말소된 이력이 있습니다. 이들은 현재 매수인이 인수할 권리로 중복 계산하지 않습니다.
반면 경기주택도시공사의 임차권은 현재 매각에서 검토해야 할 권리입니다. 이윤아 가압류, 양주시 압류, 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 가능성은 서로 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 전액 배당 여부가 관건
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 미반환 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 | 1동 702호 전유부분 전부 | 2023.01.02 / 2023.01.10 | 2022.12.20 | 114,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 가능 |
실제 임차인 1명 · 임차권등기 2025.09.30 · 배당요구 있음 · 확정일자 및 배당요구에 따른 우선변제권 행사 가능
| 임대차계약일 | 2022.12.19 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 120,000,000원 |
| 미반환 보증금 | 114,000,000원 |
| 전입신고 | 2023.01.02 |
| 점유개시 | 2023.01.10 |
| 확정일자 | 2022.12.20 |
| 임차권등기 | 2025.09.30 (을구 순위 5번) |
| 배당요구 | 있음 |
| 매수인 인수 조건 | 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 신건 가격 200,000,000원은 부담스럽다
웰리치타운은 20세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2020.01.13입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 4건이고, 비교거래 면적은 56.37㎡입니다. 전체 실거래 평균은 193,750,000원이지만 오래된 고가 거래가 포함되어 있어 가격 판단은 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 56.37㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 56.37㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2022.07 | 56.37㎡ | 6층 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 56.37㎡ | 6층 | 210,000,000원 |
| 최근 2건 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 193,750,000원 |
최근 비교거래 2건 평균은 182,500,000원이며, 최저매각가 200,000,000원은 그 109.6%입니다. 최신 확인 거래인 2024년 9월 160,000,000원과 비교하면 최저가는 125.0% 수준입니다. 이전 거래들과 비교한 최근 거래가격 추세 역시 -11.0%로 하락 방향입니다.
여기서 주의할 점은 가장 최근 확인된 거래가 2024.09라는 사실입니다. 최근 거래 2건의 평균을 활용하더라도 이를 2026년 현재의 확정 시세처럼 볼 수는 없습니다. 이후 거래 확인과 개별 호실의 층·향·상태 비교가 필요합니다. 그렇더라도 확인된 가격 지표만으로는 신건 최저가가 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 경기주택도시공사 임차보증금 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이윤아 | 150,000,000원 | 82,400,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 116,167,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 200,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 3,600,000원과 임차보증금 114,000,000원을 배당한 후 가압류 채권자에게 82,400,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당 합계는 183,767,560원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수를 따로 판단해야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 200,000,000원 | 82,400,000원 | 183,767,560원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 160,000,000원 | 42,960,000원 | 223,207,560원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,000,000원 | 11,408,000원 | 254,759,560원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 경기주택도시공사의 114,000,000원 보증금이 전액 배당되는 것을 전제로 합니다. 따라서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 표에 표시한 채권자 미배당은 일반 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 그 전액이 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 회정동 소재 회정초등학교 동측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 7층 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·화재경보설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 이상의 포장도로와 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 805.0㎡, 공시지가는 649,400원/㎡입니다. 상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 실내 상태와 유지보수 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모에 확인된 실거래가 4건으로, 거래 표본이 제한적입니다. 비교거래 추세 -11.0%와 단지 평균 유찰 2.5회를 고려하면 매도 가격과 소요 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 순위 5번 임차권등기의 보증금 미변제 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
- 임차보증금 전액 배당 여부. 예상배당은 114,000,000원 전액 변제를 전제로 합니다. 실제 배당순위·당해세·집행비용 등을 반영한 결과를 재확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 과거 점유 이력만으로 현재 실점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근거래 평균의 109.6%이며 최신 확인 거래가격보다 높습니다. 신건에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 실거래 최신성 검토. 최신 확인 거래가 2024.09이므로, 입찰 전 이후 실거래와 주변 유사 다세대주택 거래를 확인해야 합니다.
- 유찰 가능성 검토. 단지 평균 유찰 2.5회를 참고하되 향후 유찰 여부나 낙찰가를 확정적으로 예상하지 마세요. 160,000,000원과 128,000,000원 시나리오를 비교하고 각 회차의 배당 및 인수 위험을 재검토해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비, 공용부분 부담, 누수·방수 및 최상층 유지보수 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 상황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 예상”과 “인수 위험 없음”은 다르다
이 물건의 신건 최저매각가는 200,000,000원입니다. 예상배당에서는 경기주택도시공사의 114,000,000원 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 시작된 임차인의 대항력 때문에 실제 미배당 잔액이 발생하면 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 배당 전액 변제를 확인하기 전까지는 조건부 인수 위험이 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신건의 매력은 제한적입니다. 최저가가 최근거래 평균 182,500,000원의 109.6%이고, 최신 확인 거래 160,000,000원보다 높으며, 비교거래 추세는 -11.0%입니다. 여기에 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본과 평균 유찰 2.5회라는 특징이 겹칩니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 이후 가격 및 임차보증금 배당조건 재검토입니다. 예상배당상 인수액이 0원이라는 점만으로 권리를 낙관하거나, 향후 최저가가 낮아진다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득 부담, 실제 배당 결과, 최신 시세를 함께 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.
