의정부지방법원 2026타경71208. 양주시 옥정동 963-2에 있는 6층 건물의 3층 322호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가에서는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 판단했습니다. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 현재 소유자는 정희원입니다.

등기부를 따라가면 2020년 무궁화신탁의 소유권보존에서 시작해 진성종합개발과 무궁화신탁 사이의 신탁·귀속을 거친 뒤, 2022.08.05 정희원 앞으로 소유권이 이전됩니다. 같은 날 우리은행 근저당권 117,600,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 발생한 가압류는 일부가 이미 말소되었고, 현재 남은 소상공인시장진흥공단 가압류도 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 등기보다 점유와 시세입니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 출입이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실을 실제 임차인 부재나 명도 위험 없음으로 확대해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2022.08.05 접수 제65045호 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이고 채무자는 정희원입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정도 소멸 대상입니다.

2023.11.13 하나캐피탈 가압류 57,906,605원과 2024.05.13 서울신용보증재단 가압류 45,407,348원은 각각 2024.06.19 및 2024.06.14 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 두 가압류를 현재 살아 있는 채권으로 중복 산입할 이유는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가와 현재 시세는 다르다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 132,000,000원입니다. 소유자 정희원이 2022년 소유권을 취득할 당시 등기부상 거래가액은 148,833,540원이었습니다.

현재 최저가가 2022년 등기상 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 과거 거래가액은 현재 시장에서 같은 용도·면적·입지의 물건이 거래되는 가격을 대신하지 못합니다.

특히 이 물건은 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 병존합니다. 적정 비교대상 선정 시 법적 용도와 실제 사용상태를 모두 확인해야 하고, 일반 아파트의 가격 수준이나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

현재 회차에 최저가인 132,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,648,000원과 근저당권 배당 117,600,000원을 차감한 뒤, 소상공인시장진흥공단에 11,752,000원이 배당됩니다. 이 가압류의 청구금액 16,695,106원 중 4,943,106원이 미배당되는 계산입니다.

전체 채권 청구 기준액은 134,295,106원, 예상 채권자 배당 합계는 129,352,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 다만 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이므로 실제 피담보채권액, 승계 채권자, 배당요구 및 우선순위 확인에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 4,943,106원의 미배당은 채권자 측 배당부족액이며, 제시된 권리관계만으로 매수인이 그 금액을 승계한다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 아래는 각 회차의 예정 최저매각가를 기준으로 계산한 시나리오이며, 실제 낙찰가나 향후 매각 진행 결과를 뜻하지는 않습니다.

유찰이 발생하면 예정 최저매각가는 105,600,000원, 다음 회차에서는 84,480,000원으로 내려갑니다. 하지만 이러한 할인율은 감정가 대비 할인일 뿐, 시장가격 대비 할인이라는 뜻이 아닙니다.

시뮬레이션은 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 이는 확인된 등기상 권리와 현재의 배당 가정을 전제로 합니다. 대항력 있는 미확인 임차인이 존재한다면 실질취득비용은 달라질 수 있으므로 유찰가격만 보고 취득비용이 확정된다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정중학교 동측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 6층 중 3층입니다. 외벽은 석재 마감 등으로 기재되어 있고 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·상하수도·위생설비, 도시가스 개별난방, 화재경보기, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖추어진 것으로 평가됐습니다.
• 접도. 서측 및 북측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하는 토지입니다. 토지는 정방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등 규제가 적용됩니다. 토지 공시지가 자료는 3,121,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 출입이 불가능했던 만큼 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정상 주거용 오피스텔로 사용되는 업무시설입니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현황조사 및 관련 인허가 서류로 대조해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무·주거·근린생활시설이 혼재하지만, 해당 호실의 현재 거래가격과 매수수요는 별도 검증이 필요합니다. 인근 아파트 시세를 이 호실의 환금성 판단에 직접 적용하는 것은 부적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 실제 점유상태를 대조하세요. 주거용 이용으로 조사된 만큼 임대차의 대항력과 보증금 인수 여부가 중요합니다.
• 법적 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태가 일치하는지 집합건축물대장 및 사용승인 자료를 검토하세요.
• 내부 상태·명도. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 출입이 불가능했습니다. 실제 점유자, 내부 시설, 용도변경 여부, 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.08.05 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서상 특별매각조건을 점검하세요.
• 신청채권자 승계관계. 우리은행 근저당권과 유더블유아이유동화전문유한회사 명의의 임의경매 신청 사이의 담보채권 승계 및 배당귀속을 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 및 옥정동 일대 유사 업무시설·오피스텔·근린시설의 최근 거래가격, 실제 이용상태, 임대료와 공실위험을 확인한 후 응찰가를 산정하세요.
• 관리비·체납. 관리단 또는 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득 후 발생할 관리비·수선비도 고려하세요.
• 배당원본 확인. 근저당 채권최고액 117,600,000원은 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 배당요구종기, 채권계산서, 조세채권 및 우선변제 관계를 원본과 대조하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.04 매각 진행 여부와 기일 변경·정지·취하 가능성을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 물건의 실체는 더 확인해야 한다”

이 물건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 데 있습니다. 2022년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 그 사실만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 사건상 근린시설로 분류되는 호실이 감정상 주거용 오피스텔로 이용되고 있고, 임대관계는 미상이며 내부 확인도 이루어지지 않았기 때문입니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자 사이의 관계 역시 추가 확인이 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 132,000,000원은 감정가와 동일하고, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격의 매력을 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 향후 유찰되어 예정 최저가가 내려가더라도 이것만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 매수인 인수 0원은 긍정적이지만, 임대관계 미상·실제 용도 확인·시세 검증 부재가 투자 판단을 제한합니다. 권리 소멸 구조는 양호, 실제 점유와 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 취득 후 사용할 수 있는 상태와 실질취득비용을 확인하는 데 있습니다.