의정부지방법원 2026타경71236. 경기도 의정부시 신곡동 605-23 소재 부동산입니다. 경매 물건종류는 대지 + 토지로 표시되며, 건물 등기사항과 감정평가 요항에는 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 지상 2층 건물과 지하실이 확인됩니다. 토지면적은 170.0㎡이고 지목은 대(垈), 토지이용상황은 주상용입니다.
권리관계의 출발점은 현재 등기상 근저당이 없다는 사실입니다. 과거 국민은행·양주축산업협동조합 관련 근저당과 한국투자상호저축은행·하나은행의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 움직이는 핵심 권리는 주식회사 케이비손해보험의 497,096,357원 가압류입니다. 이후 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.
하지만 등기상 담보권이 적다는 것과 실제 취득 위험이 낮다는 것은 별개입니다. 특히 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람 3명의 임대차 조건이 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 점유와 유효한 임대차가 확인되면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 605-23 도로명주소: 경기도 의정부시 경의로187번길 18 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 매각물건명세서 비고: 일괄매각 |
| 토지 현황 | 면적 170.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 이용상태 | 1층: 근린생활시설 및 주택 2층: 주택 지하: 지하실 |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브 위 강판지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 하숙 · 2007.01.30 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 716,053,920원 / 716,053,920원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 | 주식회사 케이비손해보험 |
| 경매 청구금액 | 320,199,493원 |
| 등기 가압류 청구금액 | 497,096,357원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.07 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 |
| 현존 근저당 | 0건 |
| 전입자 | 배재환 · 류근진 · LI MENGLONG (3명) |
| 매수인 인수액 | 미확정 — 전입자별 임대차 및 배당 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 점유 위험이 남는다
말소기준권리는 2026.05.07 접수된 갑구 8번 가압류입니다. 채권자는 주식회사 케이비손해보험이며 청구금액은 497,096,357원입니다. 2026.06.15 갑구 9번에 기재된 강제경매개시결정은 갑구 8번 가압류의 본압류 이행과 연결됩니다. 따라서 동일 채권자의 가압류와 경매개시결정을 서로 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
기존 근저당 중 1994년·1996년·2005년 설정된 권리는 2007.01.30 경매 매각으로 말소됐고, 2007년 한국투자상호저축은행 근저당은 2011.08.16, 2011년 하나은행 근저당은 2021.08.18 각각 해지로 말소됐습니다. 과거 가압류·압류·경매개시결정도 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 3명, 보증금 전부 미상
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 전입자는 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 각 전입자를 별도 확인 대상으로 봅니다. 다만 전입자 전원이 실제 임대차보증금을 가진 임차인인지, 동일한 임대차관계에 속하는지는 계약과 점유관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배재환 | 2014.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 류근진 | 2025.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| LI MENGLONG | 2025.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
배재환·류근진은 현황조사 및 매각물건명세서에, LI MENGLONG은 현황조사에 기재된 전입자입니다. 대항력 표시는 확정 판정이 아니라 전입일과 미확인 임대차관계를 고려한 위험 표시입니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 확인이 필요합니다.
배재환은 2014.07.15 전입해 세 전입자 중 가장 이른 전입일을 가지고 있습니다. LI MENGLONG과 류근진도 각각 2025.08.29 및 2025.11.03에 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 이들에 대해 확인해야 할 핵심은 단순한 전입 순서가 아니라 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 임차 목적물, 보증금, 확정일자 및 배당요구입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 확인되지 않은 실질취득액
현재 감정가와 최저매각가는 모두 716,053,920원이며 신건입니다. 회차별 최저가격은 1회 유찰 시 572,843,136원, 2회 유찰 시 458,274,508원으로 제시됩니다. 다만 이 금액들은 어디까지나 경매 최저매각가 시나리오입니다.
같은 지역의 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 더구나 전입자들의 보증금이 미상이라 최저가와 실질취득액이 같다는 전제도 성립하지 않습니다. 따라서 현 단계에서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 716,053,920원 | 0원 | 209,397,024원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 572,843,136원 | 0원 | 67,618,348원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 458,274,508원 | 45,804,594원 | 0원 | 미확정 |
회차별 채권 미배당액과 소유자 잔여액은 제시된 배당 추정치입니다. 임차인 보증금, 우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액과 다를 수 있습니다. 가압류 채권의 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,053,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,560,539원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 케이비손해보험 | 497,096,357원 | 497,096,357원 |
| 2. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 케이비손해보험 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 209,397,024원 |
| 합계 | — | 716,053,920원 |
현 신건 가격을 매각가로 가정한 배당 모형에서는 집행비용 9,560,539원을 먼저 공제하고, 케이비손해보험 가압류 청구금액 497,096,357원을 전액 배당한 뒤 209,397,024원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다.
갑구 9번 강제경매개시결정은 갑구 8번 가압류의 본압류 이행이므로 별도의 독립 채권이라고 단정할 수 없습니다. 또한 경매 사건의 청구금액은 320,199,493원인 반면 가압류 등기 청구금액은 497,096,357원으로 서로 다릅니다. 실제 배당액 판단에는 집행권원, 채권계산서와 배당 관련 서류의 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 입지. 의정부시 신곡동 창룡초등학교 북동측 인근의 일반주택지대입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다.
- 건물 이용. 벽돌조 스라브 위 강판지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택, 지하는 지하실로 이용됩니다. 위생·급배수 및 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지 형상. 면적 170.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,621,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있으며, 표시된 기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다. 경매 취득과 후속 처분·이용에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 제한. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 용도 변경이나 개발 가능성은 개별 규제 검토가 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 현장 상태 및 매각목록 확인은 별도로 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택의 혼합 이용, 정비구역 및 토지거래 관련 규제, 임대차관계의 불확실성이 거래와 재매각 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 환금성과 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배재환의 임대차 확인. 2014.07.15 전입에 대한 실제 점유, 계약일, 임차 부분, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
- LI MENGLONG의 점유 확인. 2025.08.29 전입과 실제 거주, 계약관계 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 류근진의 임대차 확인. 2025.11.03 전입에 대한 실제 점유와 임대차계약 조건을 확인하세요.
- 대항력과 우선변제 분리 검토. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 주택 인도·실제 점유, 확정일자 및 배당요구 종기를 대조하세요.
- 매수인 인수액 재계산. 임차인별 보증금과 예상배당을 확인한 뒤 미배당 보증금의 승계 여부를 따져 실질취득액을 산출하세요.
- 매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 기재와 건물·토지 등기사항, 매각목록, 감정평가 대상 범위를 대조하세요.
- 채권금액 대조. 사건 청구금액 320,199,493원과 등기 가압류 청구금액 497,096,357원의 차이를 채권계산서 및 집행 관련 서류로 확인하세요.
- 명도 위험 검토. 각 전입자의 실제 점유 범위, 인도 가능성과 명도 절차를 확인하세요. 근린생활시설 부분의 별도 이용·점유 여부도 점검 대상입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 공과금, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 배당 및 실제 취득비용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 의정부시 신곡동의 유사한 주상용 토지와 근린생활시설·주택 혼합 건물의 최근 실거래를 비교하고, 최저가가 아닌 실질취득액 기준으로 응찰 상한을 설정하세요.
- 법적 제한 확인. 정비구역과 토지거래계약허가구역의 적용 여부 및 후속 이용·처분 제한을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수 위험 0원”
의정부 신곡동 605-23 경매는 현재 등기상 근저당이 없고, 케이비손해보험 가압류가 말소기준권리라는 점에서는 권리 흐름을 비교적 명확하게 파악할 수 있습니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다.
배재환·류근진·LI MENGLONG 등 전입자 3명은 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 실제 임대차와 점유관계가 확인되지 않았고 보증금도 미상이므로 이들의 대항력과 매수인 승계 위험을 확정할 수 없습니다. 배당표에서 계산된 인수액 0원을 그대로 적용하는 것은 위험합니다.
감정가와 현재 최저가는 716,053,920원입니다. 하지만 시세 비교 자료가 확인되지 않았고, 최종적으로 승계할 보증금도 정해지지 않았으므로 이 가격이 저렴한지, 매수인의 실질취득액이 얼마인지 아직 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 가격 인하 효과가 사라질 수 있습니다.
여기에 근린생활시설·주택의 혼합 이용, 일괄매각 범위 확인, 정비구역 및 토지거래 관련 제한까지 겹쳐 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리 인수 불확실성이 커 입찰 판단을 보류해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 보증금과 점유관계가 확인되고 실제 취득비용을 계산할 수 있을 때 비로소 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
