의정부지방법원 2026타경71287. 경기도 양주시 장흥면 석현리 272-23에 위치한 단독주택과 토지의 경매입니다. 건물 등기상 소유자는 김혜숙이며, 2019년 소유권보존등기 이후 남양주축산업협동조합과 이명숙 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이명숙이 청구금액 48,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 2023년 11월 1일 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 이명숙 근저당과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됩니다.

그렇다고 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 단독주택은 아파트와 달리 토지의 이용 가능성, 진입도로, 건축물의 적법성, 부속시설의 상태가 가격과 환금성에 직접적인 영향을 줍니다. 이 물건은 특히 주차장 구조의 공부상 차이와 제시외 부분의 매각 포함 여부를 확인해야 하는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리관계는 비교적 명확합니다. 을구 1번 남양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 채무자는 농업회사법인주식회사포도나무로 기재되어 있어 건물 소유자 김혜숙과 다르지만, 해당 근저당은 이 부동산에 설정된 담보권으로서 경매 배당의 대상입니다.

그다음은 2025년 9월 30일 설정된 을구 2번 이명숙 근저당권입니다. 채권최고액 62,400,000원, 채무자는 김혜숙입니다. 이명숙은 이후 경매신청채권자가 되었으며, 두 근저당권은 모두 해당 토지를 공동담보로 표시하고 있습니다.

임차인 확인: 파악된 임차인은 없으며 실제 임차인 수는 0명으로 집계됩니다. 다만 이는 확인된 임대차관계에 관한 판단이므로, 현장점유자가 소유자 또는 제삼자인지와 별도 임대차관계의 존재 여부는 입찰 전에 재확인해야 합니다. 점유관계가 달라지면 인도 및 명도 부담도 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가와 시장가격은 다르다

현재 최저매각가는 263,422,520원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이기 때문입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수금액이 0원으로 표시되므로, 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 실질취득 기준액 역시 263,422,520원입니다. 취득세와 부대비용은 별도입니다.

다만 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 동일 지역의 비교 가능한 단독주택·토지 실거래가가 확인되지 않았으며, 아파트처럼 동일 면적의 반복 거래를 직접 비교하기도 어렵습니다.

토지는 보전관리지역의 303.0㎡ 대지이고, 감정평가상 단독주택과 주차장이 존재합니다. 시장가격을 판단할 때는 토지의 입지와 활용 가능성, 건물의 구조 및 상태, 도로 접근성, 인근 유사 부동산 거래 사례를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 263,422,520원 가정)

예상배당은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 우선채권, 집행비용 및 배당절차에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 추정 집행비용 4,487,915원을 제외하고, 남양주축산업협동조합에 120,000,000원, 이명숙에게 62,400,000원이 배당됩니다. 이후 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 76,534,605원입니다.

신청채권자 이명숙의 청구금액은 48,000,000원이지만 배당표상 계산 기준은 근저당 채권최고액인 62,400,000원입니다. 예상배당금과 실제 확정 채권액을 동일시해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액 구분

1회 유찰을 가정한 매각가는 210,738,016원이며, 채권최고액 기준 채권 전액 배당과 소유자 잔여액 24,587,684원이 예상됩니다. 2회 유찰을 가정하면 매각가는 168,590,412원으로 내려가고, 채권자 총 예상배당액은 165,430,146원, 미배당액은 16,969,854원으로 계산됩니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자에게 배당되지 못한 돈과 매수인이 인수하는 돈은 서로 다릅니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우 미배당 채권이 발생하더라도 그것이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 세 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 건물·토지 현황 및 입지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 돌고개마을 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 숙박시설, 음식점, 임야 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 토지 형태. 토지면적 303.0㎡, 지목은 대이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 현장에서는 실제 도로 폭과 차량 진입 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 보전관리지역에 해당하고 성장관리권역·토석채취제한지역·가축사육제한구역(모든 축종 제한)이 표시되어 있습니다. 건축법상 도로에 관한 사항도 기재되어 있으므로 향후 증축·개축·토지 활용을 고려한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 주택 구조. 경량철골구조 루프판넬지붕 단층 주택입니다. 외벽은 판넬마감, 내벽은 목재 및 인테리어 마감, 바닥은 장판지깔기 등이며 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 주택 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있으며, 방·거실·주방·화장실을 포함한 단독주택으로 이용되고 있습니다.
• 주차장. 감정평가상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 건물이며 주차장으로 이용 중입니다. 제시목록과 일반건축물대장의 구조 표기가 달라 일반건축물대장을 기준으로 감정평가됐습니다.
• 건물 및 부속시설. 매각물건명세서에 제시외 ㉠~㉤이 매각에 포함된다고 명시되어 있습니다. 부속시설의 실제 구조·면적·상태와 법적 적합성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 건물을 함께 평가해야 하는 단독주택으로, 거래가격이 개별 입지와 시설 상태에 크게 좌우됩니다. 비교 실거래가격을 확인하기 전에는 매각 소요기간이나 재매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 등기부 별도 확인. 건물 등기상 두 근저당권은 동일 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 토지 등기부와 건물 등기부를 대조해 담보권, 별도 선순위 권리 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유원인을 현장 및 현황조사서로 검증해야 합니다. 소유자 점유인지 제삼자 점유인지에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 주차장 구조 차이 확인. 제시목록과 일반건축물대장의 구조 표기가 다릅니다. 대장·감정평가서·현황을 비교하고 사용승인 및 건축물의 적법성을 확인하세요.
• 제시외 시설 확인. ㉠~㉤은 매각에 포함되는 부분입니다. 실제 위치와 규모, 사용 현황, 유지보수 상태, 향후 철거·보수 위험을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역 및 건축법상 도로 사항을 검토해야 합니다. 향후 건축이나 용도변경 계획이 있다면 허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
• 진입도로와 경계 확인. 차량 진입 가능이라는 감정 내용 외에 실제 도로 폭, 경계, 통행상태 및 도로 관련 권리관계 등을 점검해야 합니다.
• 유사 부동산 거래가격 조사. 장흥면 석현리와 인근 지역의 유사 토지·단독주택 거래를 비교하되 토지면적, 건축 연식, 건물 구조, 도로 조건, 용도지역 차이를 조정해야 합니다.
• 입찰자금과 추가비용. 낙찰대금 외 취득세·등기비용, 명도비용, 시설 보수비 및 각종 체납 부담 가능성을 점검해야 합니다. 입찰보증금은 법원 매각공고 원본을 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구별. 2회 유찰 시뮬레이션에는 채권 미배당이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 해당 미배당을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 건축물대장을 매각기일 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 통과, 가격과 현황은 검증”

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2023년 남양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 이명숙 근저당권과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단을 결정할 핵심은 따로 있습니다. 신건 최저가 263,422,520원이 이 단독주택과 토지의 실제 시장가치에 비해 적절한가 하는 문제입니다. 이를 뒷받침할 비교 실거래가격이 확인되지 않았으므로 지금 단계에서는 저렴한 경매물건이라고 볼 근거가 충분하지 않습니다.

또한 제시외 ㉠~㉤의 매각 포함, 주차장 구조의 공부상 차이, 보전관리지역 토지의 이용 제한은 아파트 경매에서는 상대적으로 덜 부각되는 검토 항목입니다. 이러한 사항을 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 입찰 여부를 결정하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 건물 현황은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 토지 등기와 현황 확인, 유사 실거래 조사까지 마친 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.