의정부지방법원 2026타경71292. 포천시 소흘읍 이동교리의 송우힐스타운 에이동 202호입니다. 전용면적은 71.275㎡, 지상 4층 건물의 2층에 위치한 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 소유자 김귀남은 2025년 9월 30일 매매를 원인으로 2025년 10월 30일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다.

문제는 그보다 앞선 임대차입니다. 임차인 김민준은 2021년 9월 30일 확정일자를 받고 2021년 10월 21일 전입·점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 말소기준으로 파악되는 춘천시 압류는 2025년 11월 7일입니다. 따라서 임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차의 계속성과 대항요건이 유지되었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

여기에 가격까지 불리합니다. 동일 면적의 최신 확인 거래는 2025년 9월, 130,000,000원입니다. 신건 최저가 148,000,000원은 이보다 18,000,000원 높고, 최근 거래 추세도 -2.6%입니다. 이 물건은 권리 문제를 해결하기 전에도 가격 경쟁력이 부족한 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임대차가 핵심

등기부의 초기 신한은행 근저당권은 2016년 6월 24일 설정되었으나 2021년 9월 1일 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준은 2025년 11월 7일 춘천시 압류로 파악됩니다.

그 뒤 김용범의 소유권이전청구권 가등기, 김민준의 주택임차권등기, 속초시 압류, 김민준의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 방향이지만, 임차권등기의 등기상 소멸과 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 별개입니다. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험을 0원으로 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 확인

실제 임차인 1명, 김민준. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고가 아니라 직접 임대차를 주장하는 임차인입니다. 임차보증금은 140,000,000원으로, 전유부분 전체가 임차 범위입니다.

대항력 판단은 2021.10.21 전입·점유개시와 2025.11.07 말소기준권리의 선후관계에 기초합니다. 실제 대항력의 계속 여부는 점유·주민등록 유지 및 임차권등기 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 18,000,000원 높다

비교 대상은 송우힐스타운(A동)의 전용면적 약 71.28㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 3건으로, 최근 거래의 가격과 과거 거래를 구분해서 판단해야 합니다.

전체 거래 평균은 132,333,333원이지만, 여기에는 2021년 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 평균 130,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 다만 최신 확인 거래가 2025년 9월이어서, 2026년 10월 현재 시점을 기준으로 최근 12개월 평균의 실제 집계기간은 다시 확인해야 합니다.

최근 거래 추세는 -2.6%로 하락 방향입니다. 이미 가격이 하락한 흐름에서 신건 최저가가 최근 기준 시세의 113.8%라면, 감정가 대비 할인 여부보다 실제 거래 가능한 가격을 먼저 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 148,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.9%를 반영한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검증 대상입니다. 신청채권과 임차보증금이 동일 채권이라면 별도 채권으로 중복 배당할 수 없으므로 위 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

신건에서는 집행비용 2,872,000원을 제외한 금액으로 임차보증금 140,000,000원 전액을 배당할 수 있다는 가정입니다. 이 경우 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다. 하지만 이것은 선순위 임차권이 없다는 뜻이 아니라, 배당으로 보증금 채무가 전부 해소된다는 조건부 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 비슷하다

이 사건에서 중요한 것은 회차별 최저매각가가 아니라 낙찰가와 매수인 인수보증금을 합한 금액입니다. 대항력이 유지되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 증가해 매수인의 총취득 부담은 보증금 수준에 가까워집니다.

실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금. 위 금액은 각 회차의 예상 집행비용 및 배당을 반영한 조건부 계산이며, 취득세·명도비·수리비 등 별도 취득비용은 제외됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 소흘읍 이동교리 통일대 삼거리 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 남측으로 세로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 외벽은 치장벽돌 및 화강석붙임 마감 등으로 구성됩니다.
• 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래허가 적용 대상 여부는 입찰 전 개별 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 849㎡이며 사다리형 평지입니다. 공시지가는 311,900원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 이용 및 수선 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 송우힐스타운(A동)은 8세대 규모의 소규모 다세대입니다. 확인되는 실거래는 3건이고 최신 거래는 2025년 9월입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 형성과 환금성에 주의가 필요합니다.
• 가격 추세. 최근 거래 추세는 -2.6%입니다. 하락 흐름과 거래량의 제약을 고려하면 전체 평균 132,333,333원보다 최근 기준 130,000,000원을 우선 비교가격으로 삼는 것이 합리적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 김민준의 전입 2021.10.21, 확정일자 2021.09.30, 점유개시 2021.10.21의 사실관계와 대항요건 유지 여부를 주민등록 관련 자료 및 임차권등기 기록으로 대조하세요.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 강제경매신청채권자가 모두 김민준이고 청구금액도 보증금과 동일합니다. 임대차계약서·송금내역·집행권원·배당요구서의 채권 동일성을 확인하는 것이 핵심입니다.
• 중복 배당 검증. 임차보증금 140,000,000원 전액 배당과 신청채권자 추가 배당 5,128,000원이 함께 나타나는 계산은 별도 채권의 존재가 확인되어야 의미가 있습니다.
• 가등기 성격 확인. 김용범 명의 소유권이전청구권가등기의 원인인 매매예약과 담보가등기 가능성을 확인하고, 가등기권자의 권리 주장 및 소멸 여부를 검증하세요.
• 압류·조세채권 확인. 춘천시·속초시 압류에 관련된 조세채권의 종류와 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선순위를 확인하세요. 실제 배당순위가 달라지면 보증금 미배당액도 변동할 수 있습니다.
• 실질취득 기준으로 입찰 판단. 1회 유찰 시 142,457,600원, 2회 유찰 시 142,104,960원이라는 인수 포함 금액을 최신 거래 130,000,000원과 비교하세요.
• 실거래 추가 확인. 최신 확인 거래가 2025.09에 머물러 있습니다. 2026년 현재의 실거래 및 매물 호가, 인근 유사 다세대의 거래가격을 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 시점, 임차보증금 반환에 따른 명도 조건을 직접 확인하세요.
• 관리비·건물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능 비용과 누수·설비 상태, 수선 비용을 확인해 추가 부담을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “1억 아래로 유찰돼도, 1억짜리 물건이 아니다”

송우힐스타운 202호에서 가장 경계해야 할 착시는 유찰된 최저매각가입니다. 2회 유찰 시 최저가는 94,720,000원까지 내려가는 시나리오이지만, 선순위 보증금 인수액 47,384,960원을 더하면 실질취득은 142,104,960원입니다. 최근 확인 거래 130,000,000원보다 오히려 높습니다.

신건에서는 임차보증금 전액이 배당되는 것을 전제로 인수액이 0원입니다. 그러나 실질취득금액이 148,000,000원으로 최근 시세를 크게 웃돕고, 유찰 이후에도 보증금이 가격 하한을 형성합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 사정, 가등기 권리관계와 소규모 다세대의 환금성까지 고려해야 합니다.

최근 거래 추세가 -2.6%로 하락하는 상황에서 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 임차채권의 진정성 및 가등기 성격을 원본으로 확인하고, 최종적으로 매수인이 부담하는 금액이 최근 시세보다 충분히 낮은지 검증해야 합니다.

결론은 입찰 신중, 가격 메리트 부족. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 선순위 보증금의 실제 배당·인수 구조와 권리관계 검증입니다.