의정부지방법원 2026타경71432. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 에이동 2층 206호가 경매에 나왔습니다. 명세서상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 유정일이며, 2022년 소유권을 취득한 뒤 국민은행을 근저당권자로 하는 담보권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 지방자치단체 압류, 카드사 가압류 등이 이어졌고 2026년 7월 에프케이2603유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.

등기부의 권리 순서는 비교적 단순합니다. 2022.09.02 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 압류와 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 것과 입찰가격이 적정하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 아파트가 아닌 지식산업센터이므로 용도 적합성, 실제 임대차, 관리비, 거래 유동성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 국민은행 근저당권 설정일인 2022.09.02입니다. 말소기준권리 이후의 국세 압류, 롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 양주시 압류는 이미 2025.11.27 말소되었습니다. 따라서 현재 확인된 등기사항에서 매수인이 그대로 승계하는 후순위 담보권은 없습니다.

② 임대차·점유 — 인수 0원 추정과 명도는 별도

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 공실 또는 소유자 직접 사용으로 단정할 수는 없습니다. 해당 호실은 지식산업센터 공장으로 이용되고 있으므로 실제 사용자와 점유권원을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 366,000,000원의 검증

현재 최저매각가는 366,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않았으므로 가격 할인은 적용되지 않았습니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 지식산업센터 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다.

특히 공장으로 이용 중인 지식산업센터는 아파트와 가격 형성 방식이 다릅니다. 입지뿐 아니라 개별 호실의 면적, 업종 적합성, 층별 활용도, 임대수익, 관리비 및 같은 건물의 공실·매물 수준을 함께 비교해야 합니다.

유찰 시나리오는 해당 회차의 가정 매각가격입니다. 실제 변경된 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 추정액은 현재 확인된 권리관계 기준이며, 세금·취득부대비용·명도비용 등은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰될 경우의 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권에 배당한 뒤, 롯데카드 가압류에는 배당 가능 금액이 남지 않는 계산입니다. 다만 아래 수치는 국민은행의 최초 채권최고액 396,000,000원을 사용한 기존 추정으로, 변경등기와 조세채권의 우선순위를 반영해 재계산해야 합니다.

국세·지방세의 실제 교부청구 및 법정기일, 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다. 근저당권 채권최고액은 2022.09.27 현재 378,000,000원으로 변경됐으므로 위의 최초 설정액 기준 배당표는 확정 금액으로 사용할 수 없습니다. 실제 배당은 채권원금·이자·비용, 담보권 승계, 조세채권 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 고산동 고산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 상업나지 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 비교적 가까운 곳에 구리-포천간 고속도로 동의정부IC가 있어 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.07.28 사용승인된 10층 건물의 2층 206호입니다. 프리케스트콘크리트구조 및 콘크리트평지붕이며, 외벽은 커튼월·복합판넬, 내벽은 페인팅·일부 타일, 창호는 샤시 창호로 구성됩니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접근 도로. 북서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다. 토지는 가로장방형에 가까운 평지이며 공장과 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 대로3류와 중로1류에 접하며 지목은 대입니다.
• 공부 및 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,309,000원/㎡, 토지 전체 면적은 7,418.2㎡입니다. 이는 개별 206호의 전용면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 공장 용도의 지식산업센터이므로 실사용 가능한 업종과 잠재 매수층을 고려해야 합니다. 동일 건물 거래가격, 공실, 임대수요, 임대료와 관리비 수준을 확인하기 전에는 환금성이 우수하거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 근저당권 변경액 확인. 국민은행 근저당 최초 채권최고액 396,000,000원과 변경 후 378,000,000원의 차이를 반영하고, 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 경매 신청채권자 권원. 국민은행과 에프케이2603유동화전문유한회사 사이의 채권양도·승계관계, 신청채권액 312,000,000원의 근거와 배당순위를 확인하세요.
• 세금 압류 및 우선배당. 의정부세무서 관련 국세 압류의 법정기일·교부청구 여부와 관련 조세채권이 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요. 양주시 압류는 이미 말소된 상태입니다.
• 실제 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 사업장 운영자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 대항요건, 명도 가능성을 직접 확인하세요.
• 실거래와 임대수익 검증. 같은 건물이나 유사 지식산업센터의 매매 실거래, 현재 매물가격, 임대보증금·월세·공실률을 조사해 적정 입찰가를 산출하세요.
• 용도·입주 제한 확인. 지식산업센터의 입주 적격 업종과 실제 허용 용도, 매수·임대·처분 관련 제한 여부를 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 관리운영비, 취득 관련 세금과 명도비용을 별도로 조사하세요.
• 권리관계 최종 점검. 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 대조하세요.

⑦ 투자 판단 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 낙찰가”는 다르다

의정부 고산 한강듀클래스의정부고산 에이동 206호는 등기상 말소기준이 명확하고 매수인 인수 추정액이 0원인 지식산업센터 경매물건입니다. 신건 최저가는 366,000,000원이며, 현재 확인된 권리만으로는 낙찰자가 후순위 채무를 승계하는 구조가 아닙니다.

그러나 권리상 단순함이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 실제 임대관계와 비교 시세가 명확하지 않습니다. 기존 배당계산에서도 국민은행 근저당권의 변경 후 채권최고액과 국세·채권승계 문제를 추가로 검증해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 시장가격과의 비교 없이는 저렴하다고 말할 수 없습니다. 지식산업센터의 매수 적격성, 실제 사용 가능성, 임대수익 및 환금성까지 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 그러나 가격 판단과 배당 검증은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라, 366,000,000원의 감정가를 시장이 뒷받침하는지를 확인하는 데 있습니다.